Plus value d'une cession de parts d'une SCI : prise en compte des travaux ?

Question

Bonjour 
Je suis en SCI familiale avec 4 sœurs dont le capital se compose seulement de 2 maisons. Je souhaite racheter les parts d'une de mes sœurs (qui va donc me les céder). Etant donné que c'est une cession de droits immobiliers (qui portent sur 2 maisons)  et non une cession d'immeubles,  peut on prendre en compte les travaux (forfait de 15% du cout d'acquisition) dans le calcul de la plus value ? 
Merci pour vos réponses

Adrienbot · Answer

Cher Monsieur,

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. À défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l'acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties (CGI art. 150 VB, I). 

Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (y compris les travaux donc), qui ne peuvent cependant être pris en compte que pour leur montant réel (CGI art. 150 VB, II-3°).

J'attire votre attention sur les différents retraitements à effectuer à l'occasion de la cession de parts de société soumises à l'IR qui sont assez compliqués à mettre en oeuvre (application de la JP Quemener, cas des réserves d'IR capitalisées etc).

Bien cordialement,

Adrien B

christianedg · Answer

Merci pour votre réponse qui effectivement concerne bien ma question. 
Il y a 3 semaines je l'ai posée au notaire qui m'a répondu la chose suivante : 

"La cession portera ici sur des droits sociaux (les parts de la SCI) et non sur un immeuble directement, aussi les exonérations de plus-value relatives aux cessions d’immeuble ne sont pas applicables aux cessions de parts de SCI (sauf l’exonération relative à la résidence principale de l’associé, ce qui n’est pas notre cas)".

 Je me suis dis qu'il avait pris aussi en compte 

1) le fait que notre SCI familiale qui comporte une maison de vacances avait 23 ans, donc il n'y a pas de taxes sur la plus value mais seulement des prélèvement sociaux à payer .... 
2) le fait que les travaux faits pendant 23 ans avec justificatifs représentent seulement 12 % du prix d’acquisition il y a 23 ans 
2) ou bien l'article du CGI (que vous venez de citer)  art 150VB  II-4 :

II. – Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :

1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ;

2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;

3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;

4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies .

 Je voulais avoir un 2ème avis sur cette question ,aussi je me suis adressée à ce site et à ces experts que je remercie
 Vous écrivez : "quand les immeubles ne sont pas cédés directement mais via les parts d'une SCI. Le seul montant des travaux qui peut être pris en compte est le montant réel des travaux (ie. la possibilité de prendre un montant forfaitaire de 15% pour les parts de SCI est exclue)". Je pense que vous tirez cette information de la dernière ligne de l'article ci dessus, le mot "cette majoration" s'applique au forfait de 15 % . Mais au début du paragraphe,  " depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition" n'évoque pas des parts de SCI ... d'où peut etre la réaction du notaire. 

Merci pour votre regard d'expert . La citoyenne landa que je suis trouve tout cela bien complexe ! 
bien à vous

Plus value d'une cession de parts d'une SCI : prise en compte des travaux ?

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