Calcul de la plus-value

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- - Dernière réponse : Adrienbot
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8 novembre 2019
- 25 sept. 2019 à 18:25
Bonjour,je suis propriétaire d un appartement depuis 2010 ....j y es vécu 2 ans puis je l ai mis en location
Je l ai acheté 72000€ avec les frais de notaire et il me reviendra a 92 000€ une fois les intérêt bancaire fini..
Je dois encore environ 35 000€ de crédit
Et je pense le vendre environ 85000€
J aurai aimé connaitre ma plus-value à payer?
Cordialement
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mercredi 25 septembre 2019
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Merci
Bonjour,

Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou la construction d'un bien vendu ne figurent pas parmi les dépenses déductibles du montant de la plus-value imposable. Ils ne viendront donc pas venir augmenter le prix de revient de votre immeuble.

Pour calculer votre PV : vous ne bénéficiez pas de l'exonération sur les PV de résidence principale puisque vous n'y habitez pas.

Prix cession - prix d'acquisition: Le prix de cession s'entend du prix stipulé à l'acte, augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités stipulées dans le contrat de vente au profit du vendeur et diminué des frais de cession.

Seuls les frais suivants effectivement supportés par le vendeur à l'occasion de la cession peuvent être pris en compte : sommes versées à un intermédiaire ou à un mandataire, frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante, etc.), frais de mainlevée d'hypothèque, honoraires d'architecte, indemnité d'éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur.

Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant (si une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation).
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d'intermédiaires), droits d'enregistrement ou TVA.

Le prix d'acquisition peut également être majoré des dépenses de travaux. Aucune autre dépense, par exemple les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition ou la réparation de l'immeuble, ne peut être prise en compte.

Lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
a. Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention.
L'exonération d'impôt sur le revenu est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2019 est exonérée si l'immeuble a été acquis avant le 1er juin 1997.
b. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans de détention et, entre vingt-trois et trente ans de détention, les plus-values ne sont soumises qu'aux prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique quelle que soit la nature de l'immeuble (bâti ou non). Il se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d'année. Le délai de détention court depuis la date d'acquisition (soit, en principe, la date de l'acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu'à la date de cession, constitutive du fait générateur de l'imposition.

Le taux de l'abattement exceptionnel est en principe de 70 %. Il est toutefois majoré à 85 % si l'acquéreur s'engage à ce que, dans le programme immobilier à construire, les logements sociaux et intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
S'il ne respecte pas cet engagement, le cessionnaire est, sauf cas de force majeure, redevable d'une amende égale à 10 % du prix d'acquisition.
Cet abattement est appliqué après prise en compte, le cas échéant, de l'abattement pour durée de détention.

Lorsqu'une cession immobilière dégage une moins-value, celle-ci n'est imputable ni sur les plus-values de même nature, hormis le cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, ni sur le revenu global.

Cordialement
Adrien B
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