Contestation de retenue sur le dépôt de garantie

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Bonjour,

Fin mai, mon coloc et moi avons quitté un appartement meublé qu'on avait loué pendant 2 ans. L'état des lieux d'entrée avait été géré par le propriétaire lui-même et on a payé un dépôt de garantie de 2000 euros (2 loyers mensuels). Cependant, entre-temps le propriétaire s'est installé en Finlande. Il a donc engagé une régie pour s'occuper de la fin du bail (+ la recherche de nouveaux locataires etc...) et un agent est venu pour faire l'état des lieux de sortie. Cet agent m'a assuré que l'appartement était très propre et que normalement il n'y aurait pas de problème pour la restitution du dépôt de garantie. La plupart des constats ont été classés dans les catégories "bon état" et "état moyen" (usure normale) à part deux dégradations dont je parlerai tout à l'heure. L'état des lieux a été réalisé le 30 mai.

Le problème, c'est que mon propriétaire a tardé à rendre le dépôt de garantie parce qu'il voulait lui-même inspecter l'état de l'appartement. Hier il m'a envoyé un mail nous accusant d'avoir laissé l'appartement dans un état lamentable, évoquant des choses bizarres comme la saleté de la vaisselle (alors qu'on avait remplacé une bonne partie de la vaisselle avec des choses toutes neuves qu'on n'a jamais utilisés) et le bris de l'étendoir (qu'on avait en fait remplacé par un nouveau). Plusieurs problèmes évoqués par le propriétaire ont été classé par le professional comme étant "usure normale" dans l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en bonne et due forme, et beaucoup d'eux n'y figurent même pas.

Le propriétaire dit qu'il va retenir 300 euros pour le nettoyage. Je suis d'accord qu'il retienne de l'argent pour d'éventuelles réparations signalées dans l'état des lieux, mais le propriétaire a-t-il le droit de retenir de l'argent pour des 'dégradations' qui n'ont pas été signalées dans l'état des lieux de sortie ou qui ont été classées "usure normale" par l'agent?

La situation se complique car il y a bien eu deux cas de dégradations marquées dans l'état des lieux.

La première concerne des dégâts d'eaux suite à une fuite de chaudière (le caisson de la chaudière est un peu moisi). Nous avions fait venir un technicien qui avait estimé que la fuite était due à la vétusté de la chaudière, qu'il fallait remplacer. Nous avions contacté le propriétaire immédiatement mais ils n'avait pas l'air très concerné et a tout simplement ignoré le devis du technicien. Il a mis un mois pour répondre à nos nombreux mails de relance (nos appels téléphoniques ne réussissaient pas car le numéro qu'on avait enregistré n'était pas le bon) et il a mis deux mois au total pour signer le devis pour faire remplacer la chaudière. On a donc passé deux mois sans eau chaude et sans chauffage en novembre et en décembre.

Le propriétaire nous demande l'évaluation de notre assureur habitation. A-t-il donc l'intention de nous imputer les frais de réparation pour les dégât d'eaux? Nous n'avions jamais signalé de sinistre car nous n'étions pas responsables des dégâts (en effet, c'est nous qui avons tout fait pour protéger le caisson de la chaudière et le sol en attendant la réponse du propriétaire) et, si je ne me trompe pas, le locataire n'est considéré comme responsable d’un dégât des eaux que si ce dernier concerne des éléments faisant partie des réparations locatives à sa charge, ce qui n'inclut pas la chaudière. Est-ce bien le cas? Je trouve bizarre qu'il veuille nous faire payer les dégâts alors que c'est lui qui a mis beaucoup de temps pour régler la situation (je dirais même que pendant 2 mois il s'agissait d'un logement indécent) et que nous avions pris plusieurs photos pour lui montrer l'évolution de la fuite.

Il y a eu un deuxième incident concernant un impact sur le toit en verre du salon (c'est un appartement atypique). Le propriétaire prétend que nous n'avions jamais signalé ce problème, alors que si - nous avions même envoyé une photo. C'était dans un des mails qui parlaient aussi de la chaudière et auxquels il n'a jamais répondu. Là encore il demande l'évaluation de notre assureur alors que nous pensions que les dégâts liés au clos et au couverts sont gérés par le propriétaire et donc aucun sinistre déclaré. (l'impact provient visiblement de l'extérieur - quelque chose à dû tomber d'une fenêtre d'en haut)

Pour résumer, je serais très reconnaissant de savoir si:
1. Le propriétaire a le droit de retenir de l'argent pour des problèmes ne figurant pas sur l'état des lieux de sortie ou qui ont été jugé "usure normale" par l'agent qui a réalisé le document. (Le fait que les deux états des lieux n'aient pas été réalisés d'exactement la même manière avec le même grille de référence, ça joue ?)
2. Ai-je raison de croire que le propriétaire n'a pas le droit de nous imputer des frais de réparations pour les dégradations décrites ci-dessus, qui sont, d'autant que je sache, du ressort du propriétaire? Etions-nous obligés de contacter notre assureur ?
3. Quelle est la démarche à suivre pour négocier un accord / contester la retenue sur le dépôt? (Sachant que je quitte définitivement la France dans un mois...)

Je m'excuse de la longueur de ce texte, mais j'ai vraiment besoin d'aide. Etant Anglais, je ne comprends pas parfaitement le système français et une négociation avec le propriétaire va être stressante pour moi.
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Merci
bonjour,

élément de réponse :

"le propriétaire a-t-il le droit de retenir de l'argent pour des 'dégradations' qui n'ont pas été signalées dans l'état des lieux de sortie ou qui ont été classées "usure normale" par l'agent? "
Un EDLS étant DÉFINITIF, la réponse est NON.
Il n'y a pas de négociation à entamer : non, c'est non :-) Pas de retenue possible sur un DG (Dépôt de Garantie) pour des "dégradations" ne figurant pas sur un EDLS (État Des Lieux Sortant).

Aucune incidence sur la différence de personnes ayant établi les 2 EDL : le bailleur ayant mandaté l'agence qu'il a choisie.

Ne communiquez plus que par courrier R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception) : mails/sms/ tél n'apporte pas de preuves au sens juridique du terme , et gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

Pour + de détails sur la validité d'un EDLS à l’amiable et sur la restitution du DG, je vous engage à lire mon topo (Post N°1), par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#answers

cdt.

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trin2342
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6 juillet 2019
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Bonjour,

Merci beaucoup de votre réponse.

Je sais que le délai de restitution du dépôt de garantie est 2 mois après la remise des clés en cas de dégradations. Cependant, mon propriétaire me dit qu'à cause des incidents décrits dans mon premier post (dégât des eaux/ l'impact de la verrière), il est obligé d'attendre la réponse de son assureur pour évaluer le coût total. Il me dit que dans ce cas le propriétaire a droit à 2 mois de plus pour tout régler avec l'assureur avant de restituer le dépôt de garantie (4 mois au total).

Est-ce vrai? (Sachant qu'un des incidents - l'impact de la verrière - n'est pas mentionné sur l'état des lieux - je ne suis même pas sûr que ce soit au locataires de contribuer à ces réparations)
djivi38
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5183 > trin2342
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Je n'ai jamais entendu parler de ces 2 mois supplémentaires!!! C'est du bluff !

Pour les dégâts sur la verrière : non, vous n'en êtes pas responsable c'est une intempérie et l'assurance du bailleur doit fonctionner.

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
trin2342
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6 juillet 2019
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Merci encore une fois!

J'ai l'impression que le propriétaire essaie de me mettre la pression pour éviter de faire les choses comme il faut. Il m'a dit qu'il avait passé 3 jours à nettoyer l'appartement et quand je lui ai expliqué que dans ce cas il ne pouvait pas nous retenir de l'argent pour le temps investi mais seulement pour les produits achetés pour nettoyer il a commencé à me menacer en disant qu'il y avait toujours pas mal de choses à retoucher et qu'il pourrait très bien mandater une agence de nettoyage, ce qui coûterait plus cher pour tout le monde. (Alors que je sais très bien maintenant qu'il ne peut pas nous imputer des frais qui ne figurent pas sur l'état des lieux).

En tout cas, je vais contacter l'ADIL - merci pour le lien!
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15 juillet 2019
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Merci
Bonjour,

Pour le dégât des eaux, vous n'avez pas tout à fait raison : vous devez TOUJOURS prévenir votre assurance en cas de dégât dans le logement que vous occupez, même si vous n'êtes pas responsable.

Et quand vous avez quelque chose à demander au bailleur et que vous voyez qu'il est de mauvaise volonté, il faut TOUJOURS lui envoyer un recommandé.

Pour ce qui est du "toit en verre", ça ne vous concerne pas puisqu'il s'agit du gros oeuvre du logement, (si c'est bien un toit) et c'est donc à la charge du bailleur. Votre assurance ne l'aurait, de toute façon, pas pris en charge.

Ceci dit, dans les deux cas, vous avez prévenu votre bailleur et il n'a rien fait. En outre, rien n'a été précisé sur l'état des lieux à ce sujet. Donc votre bailleur va se faire voir.

Ah oui, les deux mois supplémentaires, c'est du flan.

Cordialement,
trin2342
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6 juillet 2019
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Bonjour,

Donc pour les dégâts d'eaux on pourrait être amené à payer les réparations?

Le problème c'est que le propriétaire s'est installé en Finlande il y a un an et malgré plusieurs relances il refuse de nous communiquer son adresse postale pour les recommandés.

Merci en tout cas
Valenchantée
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15 juillet 2019
3762 -
"Donc pour les dégâts d'eaux on pourrait être amené à payer les réparations? "

Vous ne m'avez pas bien lue.

Vous envoyez le recommandé à l'agence.
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