Charges - Assignation Tribunal d'Instance

Bonjour à tous,


Mon contrat de bail d'habitation ne fait mention d'aucunes charges locatives, que ce soit par leur nature, ou la périodicité à laquelle je suis sensée m'en acquitter (charges annuelles, trimestrielles, mensuelles ?). Suite à la présentation des charges pour 2016-2017, et conséquemment à un fort problème d'humidité (logement non conforme), je mandatais UFC Que Choisir afin de tenter une médiation avec mon propriétaire.

Puisque les charges, que ce soit par leur nature ou la périodicité de paiement de ces dernières, n'étaient pas portées au bail et puisque ce problème d'humidité qui avait signalé depuis d'un an à mon propriétaire n'avait toujours pas été résolu, impactait grandement ma qualité de vie et empêchait l'occupation normale du logement, nous avons proposé une dispense des charges pour 2016-2017 à titre compensatoire, ainsi que la remise à plat du contrat de location.

Mon propriétaire, alors qu'une médiation devait se tenir à une date encore non convenue (puisque je n'étais pas disponible à la date où il exigeait que nous nous rencontrions dans les locaux d'UFC Que Choisir), a mandaté un huissier de justice afin de récupérer les charges susdites. Également, il a décrété de façon unilatérale et sans signature d'un avenant de bail par les deux parties, à l'occasion de la présentation par courrier des charges de 2016-2017, que les charges ne seraient plus annuelles mais trimestrielles. Il a donc ajouté à la dette récupérable par l'huissier de justice les charges du premier trimestre 2018 sans qu'elles m'aient été présentées au préalable, et sans qu'un avenant au bail ne soit convenu et signé par les deux parties. De bonne foi, mon avocat et moi-même contestions alors la dette en nous basant les articles 7 et 25.10 de la loi du 6 Juillet 1989. L'huissier a tout de même poursuivi la procédure et je suis assignée au T.I puisque mon propriétaire affirme qu'un accord verbal avait été convenu.

Article 7 :

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Article 25.10 :

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

A savoir, j'ai constaté au mois dernier qu'une régulation CAF en la faveur de 232 euros a été versée directement à mon propriétaire en Aout 2017 sans qu'il m'en informe (alors qu'il sait se manifester quand l'allocation logement diminue de 3 euros), ni ne déduise la somme de mon loyer ni des charges présentées en 2016-2017 alors qu'il a bien connaissance de ma situation précaire (RSA). (270 euros de charges demandées - 232 euros d'APL = 38 euros de dette supposée). Également, je n'ai pas accès au compteur d'eau qui se "trouverait" dans les caves et le numéro dudit compteur ne m'a ni été communiqué, ni ne figure au bail de location. En l'état, je ne peux pas donc contrôler ma consommation d'eau.

A savoir bis, mon propriétaire s'appuie sur des clauses résolutoires soit disant portées au bail et dont je ne dispose pas, puisqu'en guise de second exemplaire du contrat de location, il m'a remis les photocopies verso de l'original, alors qu'il doit y avoir autant d'originaux que de parties. La mention "photocopie remise" est annotée de sa main sur chacune des pages comportant nos signatures respectives et la date de signature dudit contrat de location. Rien sur les copies des clauses résolutoires qu'il a transmis à l'huissier de justice et à son avocat.


Son action est-elle fondée ? Le contrat de bail tel qu'il m'a été transmis est-il valide ou caduque ? Quid des clauses résolutoires qui ne figurent pas sur les photocopies qui m'ont été transmises ? Sont-elles tout de même applicables ? Quels seraient les articles de loi supplémentaires sur lesquels je pourrais me baser pour le débouter ?


En vous remerciant par avance pour vos réponses.