investissement locatif, meublé ou non .?

Question

Hello

J'ai un salaire de 2400 nets

Je veux acheter un appartement et le louer : c'est un investissement de 250 000 euros payés avec un emprunt de 200 000, et l'appartement se loue 900 euros mensuels, soit 10 800 annuels

Quand je calcule mes impôts ils me sortent que je vais payer 5100 euros : c'est énorme. (2000 euros avec le salaire, et 3100 avec l'investissement locatif : abattement de 30% sur le 10 800 et 30 + 15,5% sur le reste)

Ma question pour ceux qui s'y connaisse : comment réduire les impôts ? J'ai lu que le mieux serait de louer en meublé et d'amortir l'investissement sur 20 ans. On peut ainsi retrancher 10 000 euros aux impôts par ans (200 000/20 ans) soit un prélèvement sur les 800 euros restants. C'est possible ?

Merci

roudoudou22 · Answer

C'est possible ?

Beau projet mais très risqué. Au moindre incident de location vous ne pourrez plus assumer les charges de l'immeuble et le remboursement de votre prêt.

 Mrplymouth,  dite  Perrette et le pot au lait non  ?

flocroisic · Answer

Vous avez prévu prendre 1 assurance  loyer impayé  ?

mrplymouth · Answer

Bonjour alors, pour l'amortissement ? merci !

crischprolch · Answer

Si vous louez non meublé, il est probable que vous gagneriez à passer au réel les premières années car vous pourriez déduire entre autres les intérêts d'emprunts, assurances, frais de garantie (ex : hypothèque), taxe foncière, etc.
Cela vous oblige à déclarer au réel pendant 3 ans minimum mais comme les intérêts d'emprunt sont maximisés les premières années, ça doit être intéressant. 
Cela vous permettrait de limiter l'impôt mais clairement pas de l'effacer.

Autre piste qui peut être plus efficace : engager des travaux d'amélioration (si besoin) qui sont déductibles (sous conditions) via la déclaration au réel.

En ce qui concerne la location meublée, je ne suis pas du tout un expert au contraire mais voici les informations que j'ai :
- si régime micro : déduction de 50% des recettes (contre 30% en location nue) donc l'IR est calculé sur 5 400€ mais dans ce cas, aucune autre déduction possible (intérêts d'emprunt par exemple)
- pour pouvoir amortir, il faut être au réel ce qui me semble beaucoup plus contraignant (comptabilité donc expert comptable ?)
- l'amortissement ne se calcule pas comme vous le faites, il s'agit de prendre en compte la dépréciation de la valeur de votre bien

Investissement locatif, meublé ou non .?

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