Location saisonnière non fumeur + 1 locataire fume

Question

Bonjour, 

je loue un studio meublé spécifié non-fumeur
le locataire fume.... quels sont mes recours ?

je viens vers vous pour 2 raisons : tout est déjà dit sauf que 

mon épouse et moi sommes fragilisés et handicapés, ce n'est pas tant l'odeur qui pose souci - c'est évident que cela indispose - mais c'est surtout la pollution que représente cela.

Dans le contrat, 
il est stipulé qu'il est interdit de fumer.  L'attention est toujours attirée aux nouveaux venu(e)s sur cette situation.
Dans le cas présent, c'est une infection.

merci de bien vouloir nous aider en nous donnant des points d'ancrage comme des lois, des possibilités de rompre le contrat etc...

Dans l'attente de vous relire, 
merci par avance

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Si vous louez votre studio pour une longue durée, cela ne servira à rien de mentionner cette interdiction. 

L’interdiction de fumer, dont les conditions sont prévues à l’article R. 3511-1 du code de la santé publique ne s’applique pas dans les lieux d’habitation privés

La loi Mermaz pourrait considérer cette clause comme nulle, mais elle ne concerne pas les logements à caractère saisonnier. Vous êtes donc en droit de stipuler dans le contrat qui vous liera à vos locataires que, pour des raisons d’hygiène et de sécurité, il est interdit de fumer dans l’appartement loué.
Vous pourrez assortir cette clause d’une retenue sur caution en cas de dérogation à cette interdiction en vous appuyant pour cela sur l’engagement de frais d’assainissement que vous devrez assumer en cas d’une pollution olfactive qui entrainerait une perte de journée(s) de location pour vous.

Par contre, pour une location de longue durée, vous pouvez ajouter au bail que si le locataire fume, les préjudices olfactifs ressentis, vous serez amené lors de l'EDLS à préciser qu'un nettoyage intensif devra être réalisé et que ces frais seront supportés par le locataire.

Cdlt.

djivi38 · Answer

bonjour,

vous ne pouvez pas rompre ce contrat saisonnier pour cette raison (pas un cas de force majeure). 
En revanche, lors de l'EDLS, ne "ratez pas" le locataire et mentionnez quelque chose du genre "odeurs très fortes de fumée, murs/rideaux/literie... imprégnés d'odeurs de fumée tenaces, ... ", de façon à pouvoir faire une retenue sur leur dépôt de garantie (DG).
EDLS : pour être valable doit être contradictoire (= en présence des signataires du bail), être faite en autant d'exemplaires que de parties prenantes, lesquelles doivent être signés de toutes les parties prenantes, et une copie doit être remise immédiatement après signatures à chacun. A défaut d'une seule de ces conditions, l'EDLS n'est pas valable et est considéré comme non fait. Et si pas d'EDLS = aucune retenue ne peut être faite sur le DG.
Et vous devrez fournir un justificatif [devis (contestable par le locataire) OU facture (non contestable)] de professionnel pour les retenues faites.

=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]


Cdt. 
---
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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