Taxe ordures ménagères illégale

Question

Bonjour, 

Nous sommes en litiges avec nos propriétaires pour un tas de raison, ils n'ont rien à nous reprocher, paiement des loyers toujours à l'heure, entretien de l'appartement etc. 

Je vous explique notre soucis car personne n'a de réponse donc si un spécialiste sait ce genre de chose ça serait génial. 

J'ai découvert que notre propriétaire nous facturait 8% de frais de gestion sur la TOEM alors que ces frais ne sont pas récupérable auprès du locataire. Il fait cela depuis des années auprès de tout les locataires de ses 6 appartements. Au bout d'un moment ça doit représenter malgré tout une somme conséquente. 

J'ai découvert aussi que sur sa taxe fonciere (il posséde plusieurs logements dans un même bâtiment) notre numero le 26 n'apparait pas du tout mais c'est celui du 28 qui correspond à un local commerciale qui est pris en compte dans la calcul de notre TOEM. j'imagine que les deux locals devait être reunis avant mais ce n'est plus le cas depuis plusieurs années. 

Ma question est simple, du point de vu du droit, avons nous l'obligation de payer cette TOEM alors qu'elle ne correspond pas à notre numéro de maison. Si oui, auriez vous les texte de loi. 

UN GRAND MERCI A CEUX QUI SERONT NOUS REPONDRE ! Bonne journée à tous.

djivi38 · Answer

bonjour,

élément de réponse :  
Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

Savoir si la TEOM est due : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. 
¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années régularisées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/pme/environnement/dechets-economie-circulaire

Cdt.

BmV · Answer

En clair, si vraiment le numéro de voie ne correspond pas, vous faites un recommandé avec AR en indiquant que vu l'adresse indiquée sur l'avis des impôts vous n'êtes pas assujetti à cette taxe.

Vous pouvez conséquemment aussi demander le remboursement des taxes payées par le passé, y compris le 8% de "frais", qui sont de toute façon totalement illégaux.

Taxe ordures ménagères illégale

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