Location et litiges
Bernardo
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Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur -
Valenchantée Messages postés 24088 Statut Contributeur -
Bonjour, je loue un appartement en bon et du forme. J ai accordé une baisse de loyer parce que la personne est en difficulté financière.. De plus, je lui ai donner mon accord, toujours par texto pour lui dire que j'acceptai que le mois de caution, 1 mois car c'est un meublé) servirait de "loyer' pour son départ.... j'ai voulu l'aider. ... mais maintenant elle m"envoie des textos agressifs et elle refuse de me payer à la fois le prix "normal " pour le mois suivant et aussi elle refuse que la caution soit rendue après son départ...Merci de me préciser la loi
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2 réponses
bonjour,
quand un propriétaire fait des changements à l'amiable avec son locataire, il est bon de faire ce qu'on appelle un "avenant" (sur papier libre, en 2 exemplaires identiques - 1 pour le propriétaire et l'autre pour le locataire - avec date & les 2 signatures, et annexé à chaque contrat de location).
La loi du 6 juillet 1989 dit que le 1° devoir d'un locataire est de payer en temps et en heure son loyer à son bailleur.
Si vous avez accepté que son DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) serve de dernier loyer, il ne sera plus question de lui rendre quoi que ce soit (puisque le DG n'en est plus un... puisqu'il a servi à payer le dernier loyer), et si elle fait des dégradations que vous mentionnerez sur l'EDL (état des lieux) sortant, vous n'aurez plus de "réserves" pour lui réclamer le montant des réparations et vous devrez probablement aller au tribunal d'instance...
Si vous n'aviez pas accepté que le DG soit utilisé pour le paiement du dernier loyer, vous devriez lui rendre ce DG :
- Dans LE mois qui suit le rendu des clés si aucune dégradations ne sont mentionnées sur l'EDL sortant (SIGNÉ de chaque partie), et avec loyer & charges à jour;
- Sous 2 mois maxi à partir du rendu des clés si des dégradations sont mentionnées sur l'EDL sortant (SIGNÉ de chaque partie) et pas sur l'EDL entrant.
Un peu de lecture :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
N’hésitez pas à revenir sur ce post pour des précisions ou pour d’autres questions sur ce sujet.
Cordialement.
quand un propriétaire fait des changements à l'amiable avec son locataire, il est bon de faire ce qu'on appelle un "avenant" (sur papier libre, en 2 exemplaires identiques - 1 pour le propriétaire et l'autre pour le locataire - avec date & les 2 signatures, et annexé à chaque contrat de location).
La loi du 6 juillet 1989 dit que le 1° devoir d'un locataire est de payer en temps et en heure son loyer à son bailleur.
Si vous avez accepté que son DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) serve de dernier loyer, il ne sera plus question de lui rendre quoi que ce soit (puisque le DG n'en est plus un... puisqu'il a servi à payer le dernier loyer), et si elle fait des dégradations que vous mentionnerez sur l'EDL (état des lieux) sortant, vous n'aurez plus de "réserves" pour lui réclamer le montant des réparations et vous devrez probablement aller au tribunal d'instance...
Si vous n'aviez pas accepté que le DG soit utilisé pour le paiement du dernier loyer, vous devriez lui rendre ce DG :
- Dans LE mois qui suit le rendu des clés si aucune dégradations ne sont mentionnées sur l'EDL sortant (SIGNÉ de chaque partie), et avec loyer & charges à jour;
- Sous 2 mois maxi à partir du rendu des clés si des dégradations sont mentionnées sur l'EDL sortant (SIGNÉ de chaque partie) et pas sur l'EDL entrant.
Un peu de lecture :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
N’hésitez pas à revenir sur ce post pour des précisions ou pour d’autres questions sur ce sujet.
Cordialement.
Bonjour,
J'ai un peu de mal à comprendre que cette dame refuse qu'on lui rende de l'argent !!
Cdlt
J'ai un peu de mal à comprendre que cette dame refuse qu'on lui rende de l'argent !!
Cdlt
bonjour Val,
j'ai compris qu'elle refuse qu'il lui rende son DG sous 1 ou 2 mois, elle voudrait le récupérer le jour de son départ.... en oubliant ou en n'ayant pas compris que son bailleur a accepté (donc c'est qu'elle avait demandé !) que le DG serve de dernier loyer... : c'est mon interprétation !
Cdt.
j'ai compris qu'elle refuse qu'il lui rende son DG sous 1 ou 2 mois, elle voudrait le récupérer le jour de son départ.... en oubliant ou en n'ayant pas compris que son bailleur a accepté (donc c'est qu'elle avait demandé !) que le DG serve de dernier loyer... : c'est mon interprétation !
Cdt.
""elle veut que la caution "serve' de loyer pour le dernier mois !""
Relisez ce que j'ai écrit "en oubliant ou en n'ayant pas compris que son bailleur a accepté (donc c'est qu'elle avait demandé !) que le DG serve de dernier loyer... "
.Les textos, mails et tél, juridiquement, ne valent rien.
- Soit vous faites un avenant daté, signé... comme dit + haut
- Soit vos faites un courrier R+AR en mettant noir sur blanc les conditions établies entre vous deux.
Relisez ce que j'ai écrit "en oubliant ou en n'ayant pas compris que son bailleur a accepté (donc c'est qu'elle avait demandé !) que le DG serve de dernier loyer... "
.Les textos, mails et tél, juridiquement, ne valent rien.
- Soit vous faites un avenant daté, signé... comme dit + haut
- Soit vos faites un courrier R+AR en mettant noir sur blanc les conditions établies entre vous deux.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Cordialement