Usufruit - revenus locatifs et donation

Question

Bonjour, 
Il y a 15 ans, mes parents ont acheté un appartement et m'en ont fait donation.
J'ai appris dernièrement que je n'en étais pas propriétaire totalement car ils étaient usufruitiers de cet appartement (enfin seulement ma mère à présent, car mon père est décédé entre temps).
Je perçois des loyers sur cet appartement depuis quelques années et j'ai appris également que seul l'usufruitier pouvait percevoir des revenus sur le bien immobilier.
Ma mère savait qu'elle était usufruitière mais elle m'a dit que c'était le notaire à l'époque qui avait dit que les choses seraient plus simples ainsi, et elle ignorait le "rôle" d'un usufruitier. On savait juste que si je voulais vendre ou hypothéquer l'appartement, elle devait être d'accord et signer avec moi.
J'ai donc 3 questions : 
1) Concernant les loyers perçus dans le passé, est-ce que c'est totalement illégal? ou considéré comme une donation de ma mère aux yeux du fisc?
2) Comment continuer à percevoir "légalement" des revenus locatifs sur cet appartement?
3) Quelles sont les démarches à faire et les coûts à prévoir pour que ma mère ne soit plus usufruitière et que je devienne par conséquent l'unique propriétaire de cet appartement?
Merci à vous.

condorcet · Answer

Concernant les loyers perçus dans le passé, est-ce que c'est totalement illégal? 
Ce n'est pas franchement illégal mais contraire aux droits de l'usufruitier, possédant l'usage et percevant les fruits -d'où "usu-fruit"- d'un bien ne lui appartenant pas.
ou considéré comme une donation de ma mère aux yeux du fisc? 
Non, mais le résultat est pire, car les fruits devant revenir à l'usufruitier il est censé juridiquement avoir perçu ces loyers, donc est le redevable légal de l'impôt.
De son côté, le nu-propriétaire a perçu effectivement une somme ne devant pas lui revenir est à son tour soumis à l'impôt sur le revenu.
Les tribunaux administratifs se sont prononcés maintes fois  dans ce sens.
 Comment continuer à percevoir "légalement" des revenus locatifs sur cet appartement? 
Soit votre mère vous consent donation de  ses droits en usufruit, soit vous les lui achetés.
Quelles sont les démarches à faire et les coûts à prévoir pour que ma mère ne soit plus usufruitière et que je devienne par conséquent l'unique propriétaire de cet appartement? 
Que ce soit par donation, ou par acquisition à titre onéreux, une opération portant sur l'immobilier passe obligatoirement par notaire devant dresser un acte constatant la mutation.
Seul un notaire pourra vous indiquer le coût de l'une ou de l'autre formule.

kilinki · Answer

Donc si je comprends bien : 
Ma mère a actuellement 62 ans, donc selon les barêmes, l'usufruit correspond à 40% et la nue-propriété 60%.
Sur un appartement, estimons-le à 200 000€ par exemple, ça signifie que sa part en tant qu'usufruitière correspond à 80 0000€.
Donc pour que j'en devienne uniquement propriétaire, ma mère devra soit me faire une donation de son usufruit d'une valeur de 80 0000€, soit je lui rachète.
C'est bien ça?
Sa part d'usufruit est calculée sur le prix d'achat de l'appartement ou sur le prix actuel du marché?

condorcet · Answer

C'est bien ça? 
Exactement.
Sa part d'usufruit est calculée sur le prix d'achat de l'appartement ou sur le prix actuel du marché?
Toujours à la date de la mutation.

Usufruit - revenus locatifs et donation

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