Donation et location

Bonjour,
Le maintien à domicile de mes parents devient compliqué; avec mon unique frère et leur accord ,nous envisageons de les placer en EHPAD.
Ils ont bien sur leur retraite en revenus et bénéficient tous les 2 de l'APA; ils possèdent également leur maison.
Afin de ne pas perdre leur droit à l'APA, nous avons pensé avec l'accord de mes parents et de mon frère, que nos parents nous fassent une donation devant notaire de cette maison, que nous aurions ensuite louée et avec ce loyer nous aurions apporté le complément servant à payer leur séjour.
Le notaire nous parle de donation avec usufruit ; ce qui engendrerait que nos parents bénéficient des loyers donc de revenus supplémentaires donc d'une perte de leur APA.
Nous pourrions aussi vendre la maison directement et nous servir du capital pour payer les manques. Nous voudrions garder la maison dans le patrimoine familial.
Quelles solutions SVP?
Merci