bien en indivision et droits de chacun

Question

Bonjour, 

J'ai un bien immobilier en indivision avec mon frère et ma soeur que nous avons reçu de nos parents il y a plus de 15 ans et ma mère veuve a l'usufruit.
Mon frère veut sortir de l'indivision et veut que nous le remboursons .Peut-il nous y  obliger ?


D'autre part mes parents étaient propriétaires d'une maison dont une tante célibataire sans enfant à l'usufruit sur la moitié.Au décès récent de mon père,nous ses 3 enfants sont devenus nu propriétaire de la moitié de la maison ,ma mère ayant l'usufruit.La tante célibataire sans enfant est toujours là,mais a une petite retraite.Mes 2 frères et soeurs aimeraient vendre la maison payer à la tante son usufruit qui elle louerait un appartement en ville.Moi je m'y oppose car j'ai peur qu'un jour si cette tante doit aller en maison de retraite il faut payer pour elle.....mon père disait toujours qu'il faudra un jour qu'elle loue son appartement si jamais elle devrait aller en maison de retraite ça lui fera une rentrée d'argent .Qu'en pensez-vous ?Mon père avait-il un raisonnement juste ou faux ?

Merci beaucoup de m'aider à voir plus clair.

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Pour le 1er bien, il est probable que votre mère a aussi une partie de la pleine propriété et pas que l'usufruit. L'usufruit est de nature différente que la propriété votre frère ne peut contrainte votre mère à céder son usufruit - une éventuelle procédure judicaire de sa part ne lui permettrait que d'imposer la vente aux enchère de sa nue propriété - autant dire que personne ne s'y intéresserait.
Pour la sérénité de votre famille vous pouvez faire évaluer par plusieurs agences la maison et lui faire une proposition de partage  - rie ne vous y oblige mais au moins vous sauriez ce que vaut sa part !

Pour la tante usufruitière aucun moyen nonj plus de l 'obliger à céder son usufruit. Par contre votre père avait raisons si elle va un jour en ephad ou autre il faudra vendre le bien à moment (ou le mettre en location) pour financer l'ephad

condorcet · Answer

Peut-il nous y obliger ? 
C'est la conséquence d'une indivision dans laquelle nul n'est tenu d'y demeurer en demandant le partage des biens indivis.
Au préalable, ce candidat au départ doit proposer l'acquisition de ses droits indivis aux autres membres de l'indivision, ceux-ci ayant,à prix égal, une priorité par rapport à un tiers.

.Mes 2 frères et soeurs aimeraient vendre la maison payer à la tante son usufruit
Contrairement à la situation précédente, il n'y a pas d'indivision entre votre tante et votre mère, chacune usufruitière pour moitié, et le reste de la famille détentrice de la nue-propriété.
Rien ni personne ne peut les contraindre de vendre leurs droits en usufruit.
Ce qui ne prive pas les nus-propriétaires de vendre les leurs.
Mais en l'absence d'usufruit, il serait délicat et certainement difficile de trouver un acquéreur.

Moi je m'y oppose car j'ai peur qu'un jour si cette tante doit aller en maison de retraite il faut payer pour elle.
Seuls les descendants ont cette obligation légale de subvenir aux besoins de l'existence de leurs ascendants.
Vous, les collatéraux, n'y êtes pas soumis.

Mon père avait-il un raisonnement juste ou faux ? 
Il n'avait pas tord.
Néanmoins, la valeur d'un usufruit diminue au fur et à mesure de l'avancée en âge de l'usufruitier.
Par ex,fiscalement il représente 40 % de la valeur de la pleine propriété lorsque l'usufruitier est âgé de 70 ans et seulement de 10 % à partir de 91 ans.
La somme que votre tante retirerait de la vente serait à peine suffisant pour lui  permettre de faire face aux frais de séjour dans une établissement adapté à ses âge et état de santé mais...........un certain temps.
Après ?
Donc , louer cet appartement serait plus productif, bien sûr selon le revenu tiré d'une location dans un secteur économique plus ou moins favorisé.
Ne pas oublier que le montant du loyer serait à partager avec votre mère disposant des mêmes droits en usufruit.

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