Donation d'un terrain issue d'une donation

Bonjour,

Mon conjoint et moi avons pour projet de faire construire sur une terrain en donation.

Je vous explique:
Ma mère est nue propriétaire d'un terrain dont ma grand mère est usufruitière.
Ma mère me ferait une donation de la nue propriété et ma grand mère une donation de son usufruit, afin que j'ai la pleine propriété de ce terrain. Je bébéficierais alors d'une part, d'un abattement de 100000€ sur la nue propriété pour les frais de donatio, et d'autre part, de 31865€ sur l'usufruit, d'après ce que j'ai compris.

Le souci c'est que mon conjoint ne serait pas propriétaire, je serais la seule propriétaire du terrain et donc de la future construction, et les banques n'aiment pas prêter à 2 co-emprunteurs dont un ne serait pas propriétaire.

Je souhaiterais donc faire une donation à mon conjoint (nous sommes pacsés) d'une partie du terrain.

Est ce possible sans avoir à diviser la parcelle?
Est qu'on ne risquerait pas un redressement fiscal du fait que je viendrais tout juste d'acquérir ce terrain par donation?
Y a t il un délai pour faire donation d'un bien que l'on a reçu par donation?

Merci par avance de vos réponses