Calcul de la valeur locative d'un studio

Bonjour, sur l'acte de vente de mon studio, il est indiqué une surface de 31 m². c'est cette surface qui est prise en compte par le fisc pour calculer la surface pondérée. Or, la mesure de l'expert Carrez donne 23m². L'immeuble date d'avant 1948. je suppose que la SHOB est effectivement assez importante mais je m'étonne que la surface des murs et cloisons représente une augmentation de presque 26% de la surface habitable.
Comment, par qui, puis-je faire métrer mon studio ?
Par ailleurs il est indiqué dans le H2, qu'il possède un chauffage central. or, il n'y a que des radiateurs électriques. La centrale est chez EDF. N'y a-t-il pas une erreur ?
Merci