Division d'un terrain et donation

bonjour,
je suis propriétaire d'un terrain constructible de 2800m2 et je souhaite le diviser en 3.
Je ferai ainsi une donation à chacun de mes 2 fils et souhaite vendre le 3ème .
Avec cette division, je dois créer une servitude de passage pour un terrain n'ayant pas accès sur la route.
Mes enfants majeurs mais jeunes, ne vendront pas ces terrains maintenant.
Comment dois-opérer? Dois-je faire un lotissement ou pas? Un simple bornage suffit-il?
N'ayant aucune connaissance dans ce domaine, je tiens à remercier tous ceux qui pourraient m'apporter des conseils et éléments de réponse.
Cordialement