Investir : résidence étudiante ou Ehpad?
Lethierry
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Bonjour,
Je pense à un investissement LMNP pour préparer ma retraite. D'après ce que j'ai vu, il y a les résidences de services étudiantes, mais aussi les résidences médicales pour les retraités.
Selon vous, laquelle de ces solutions a le meilleur retour sur investissement?
J'ai commencé à regarder des annonces ici : supprimé par la modération
Les chambres en résidence etudiante ont l'air moins cheres au premier abord, mais du coup, peut etre plus faciles à rentabiliser?
Je pense à un investissement LMNP pour préparer ma retraite. D'après ce que j'ai vu, il y a les résidences de services étudiantes, mais aussi les résidences médicales pour les retraités.
Selon vous, laquelle de ces solutions a le meilleur retour sur investissement?
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Les chambres en résidence etudiante ont l'air moins cheres au premier abord, mais du coup, peut etre plus faciles à rentabiliser?
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3 réponses
Bonjour Lethierry,
L'investissement en LMNP peut être un excellent outil pour préparer sa retraite si vous en maîtrisez tous les tenants et aboutissants, les risques et les contraintes, sa fiscalité et son régime juridique. (ce sujet à été à de nombreuses reprises évoqué, je ne vais pas épiloguer là-dessus).
La gestion du bien (et donc le gestionnaire) étant le point clé, si votre investissement est viable et pérenne, il conserve l'avantage financier (comme tout investissement immobilier) d'utiliser de nouveaux revenus (les loyers) pour financer en partie votre bien; et un avantage fiscal: celui d'être exonéré d'impôts sur ces revenus (ceux du LMNP) pendant une longue période selon le montage financier.
"Etudiant ou résidence médicalisée ?"
Ici aussi, tout dépend du projet... et comme dans tout immobilier professionnel de son implantation géographique (et, biensûr, du gestionnaire)
"L'étudiant est moins cher"
Comprenez que ce ne sont pas du tout les mêmes infrastructures. Notamment en résidence médicalisée, il ne faut pas raisonner en m2 mais bien en parts. En effet, le matériel médical, les normes, les services, le mobilier, etc... est nettement plus onéreux qu'en résidence étudiante.
"Le rendement"
A rendement équivalent, les revenus de l'établissement ne sont pas non plus identiques... Un loyer (seul revenu de la résidence étudiante) sera de 350 à 500€/mois alors qu'un coût de séjour en résidence médicalisée pourra varier de 1200€ à 3500€/mois. Mais ici aussi, les charges (et notamment de personnel) ne sont pas du tout les mêmes.
"Plus facile à rentabiliser"
Bien entendu (si je comprends bien votre question) un investissement moins onéreux nécessitera moins d'effort de trésorerie ou bien il se financera plus rapidement. (biensûr à rendement équivalent)
Vous pouvez trouver certains projets étudiants à 70k€ HT et le prix moyen, par exemple en EHPAD, sera de 120 à 140k€ HT.
MAIS, et là ce n'est que mon avis, les résidences médicalisées me paraissent beaucoup plus intéressantes car le besoin est pérenne, la gestion plus stricte, et les recettes du gestionnaires plus larges (subsides, etc..)
Une faculté peut être délocalisée (j'ai déjà vu cela).
- EHPAD (ou pourquoi pas SSR) et pas EHPA ou maison de retraite "classique"
- un gestionnaire référent, solide et expérimenté
- l'emplacement
- une totale transparence
etc... les points sont TRES nombreux.
Et vous avez certains groupes qui proposent parfois (c'est le cas actuellement chez un des principaux gestionnaires français) des parts dans un EHPAD (bail de 12ans ferme) à partir de 85k€ environ pour un rendement net de 4,5%.
A mon sens, c'est la meilleure piste (biensûr sous réserve de votre situation fiscale, patrimoniale, matrimoniale, etc...)
N'hésitez pas à poster ici si vous avez des questions précises, je tâcherai d'y répondre...
L'investissement en LMNP peut être un excellent outil pour préparer sa retraite si vous en maîtrisez tous les tenants et aboutissants, les risques et les contraintes, sa fiscalité et son régime juridique. (ce sujet à été à de nombreuses reprises évoqué, je ne vais pas épiloguer là-dessus).
La gestion du bien (et donc le gestionnaire) étant le point clé, si votre investissement est viable et pérenne, il conserve l'avantage financier (comme tout investissement immobilier) d'utiliser de nouveaux revenus (les loyers) pour financer en partie votre bien; et un avantage fiscal: celui d'être exonéré d'impôts sur ces revenus (ceux du LMNP) pendant une longue période selon le montage financier.
"Etudiant ou résidence médicalisée ?"
Ici aussi, tout dépend du projet... et comme dans tout immobilier professionnel de son implantation géographique (et, biensûr, du gestionnaire)
"L'étudiant est moins cher"
Comprenez que ce ne sont pas du tout les mêmes infrastructures. Notamment en résidence médicalisée, il ne faut pas raisonner en m2 mais bien en parts. En effet, le matériel médical, les normes, les services, le mobilier, etc... est nettement plus onéreux qu'en résidence étudiante.
"Le rendement"
A rendement équivalent, les revenus de l'établissement ne sont pas non plus identiques... Un loyer (seul revenu de la résidence étudiante) sera de 350 à 500€/mois alors qu'un coût de séjour en résidence médicalisée pourra varier de 1200€ à 3500€/mois. Mais ici aussi, les charges (et notamment de personnel) ne sont pas du tout les mêmes.
"Plus facile à rentabiliser"
Bien entendu (si je comprends bien votre question) un investissement moins onéreux nécessitera moins d'effort de trésorerie ou bien il se financera plus rapidement. (biensûr à rendement équivalent)
Vous pouvez trouver certains projets étudiants à 70k€ HT et le prix moyen, par exemple en EHPAD, sera de 120 à 140k€ HT.
MAIS, et là ce n'est que mon avis, les résidences médicalisées me paraissent beaucoup plus intéressantes car le besoin est pérenne, la gestion plus stricte, et les recettes du gestionnaires plus larges (subsides, etc..)
Une faculté peut être délocalisée (j'ai déjà vu cela).
- EHPAD (ou pourquoi pas SSR) et pas EHPA ou maison de retraite "classique"
- un gestionnaire référent, solide et expérimenté
- l'emplacement
- une totale transparence
etc... les points sont TRES nombreux.
Et vous avez certains groupes qui proposent parfois (c'est le cas actuellement chez un des principaux gestionnaires français) des parts dans un EHPAD (bail de 12ans ferme) à partir de 85k€ environ pour un rendement net de 4,5%.
A mon sens, c'est la meilleure piste (biensûr sous réserve de votre situation fiscale, patrimoniale, matrimoniale, etc...)
N'hésitez pas à poster ici si vous avez des questions précises, je tâcherai d'y répondre...
Bonjour Lethierry,
Effectivement l'investissement en EHPAD est une excellente solution pour préparer sa future retraite. Mais pour cela il faut être bien
Pour en savoir + sur l'investissement en EHPAD, je vous recommande une petite vidéo professionnelle en cliquant sur le lien suivant :
https://www.plus-de-retraite.com
Vous aurez de nombreuses informations pertinentes sur le site Internet et si vous le souhaitez vous pourrez contacter l'expert pour répondre à vos interrogations.
Souhaitant vous éclairer sur le sujet
Effectivement l'investissement en EHPAD est une excellente solution pour préparer sa future retraite. Mais pour cela il faut être bien
Pour en savoir + sur l'investissement en EHPAD, je vous recommande une petite vidéo professionnelle en cliquant sur le lien suivant :
https://www.plus-de-retraite.com
Vous aurez de nombreuses informations pertinentes sur le site Internet et si vous le souhaitez vous pourrez contacter l'expert pour répondre à vos interrogations.
Souhaitant vous éclairer sur le sujet
Bonjour,
de nombreux investisseurs comparent (ils ont raison) les investissements en résidence étudiante et en EHPAD.
L'avantage d'un investissement en résidence étudiante est le ticket d'investissement.
C'est-à-dire que le prix minimum de départ pour investir et devenir propriétaire d'une chambre en résidence étudiante est assez faible.
Vous trouverez à la commercialisation (sur le marché d'une de la revente) des ventes à partir de 60 000 €.
Naturellement votre investissement sera sorti d'un bail commercial d'une durée de neuf à 10 ans avec un loyer garanti./La rentabilité sera comprise entre 3,7 % et 4,5 %.
Dans le cadre d'un investissement en résidence étudiante il faudra faire attention prix d'achat/M2, et au prix de location proposée par l'exploitant à l'étudiant (en effet, le prix de location proposée à l'étudiant doit être compétitif pour l'attirer dans cette résidence)
l'avantage en investissement en résidence EHPAD est d'une part la rentabilité plus élevée qu'en résidence étudiante : comptez entre 4,2 et 5,3 % (en effet une chambre de 20 m² se doit plus chère dans le cadre d'un immobilier EHPAD que dans le cadre d'un immobilier étudiant).
D'autre part la solidité de l'exploitant et quand même en EHPAD un atout extrêmement important. Si vous prenez l'exemple d
Ce qui est de nature à rassurer l'investisseur sur la pérennité de paiement des loyers.
de nombreux investisseurs comparent (ils ont raison) les investissements en résidence étudiante et en EHPAD.
L'avantage d'un investissement en résidence étudiante est le ticket d'investissement.
C'est-à-dire que le prix minimum de départ pour investir et devenir propriétaire d'une chambre en résidence étudiante est assez faible.
Vous trouverez à la commercialisation (sur le marché d'une de la revente) des ventes à partir de 60 000 €.
Naturellement votre investissement sera sorti d'un bail commercial d'une durée de neuf à 10 ans avec un loyer garanti./La rentabilité sera comprise entre 3,7 % et 4,5 %.
Dans le cadre d'un investissement en résidence étudiante il faudra faire attention prix d'achat/M2, et au prix de location proposée par l'exploitant à l'étudiant (en effet, le prix de location proposée à l'étudiant doit être compétitif pour l'attirer dans cette résidence)
l'avantage en investissement en résidence EHPAD est d'une part la rentabilité plus élevée qu'en résidence étudiante : comptez entre 4,2 et 5,3 % (en effet une chambre de 20 m² se doit plus chère dans le cadre d'un immobilier EHPAD que dans le cadre d'un immobilier étudiant).
D'autre part la solidité de l'exploitant et quand même en EHPAD un atout extrêmement important. Si vous prenez l'exemple d
'Orpéahttp://www.orpea.com/accueil/le-groupe/orpea-en-bref, ce dernier un chiffre d'affaires comprises entre, quatre et 5 milliards d'euros par an en 2015.
Ce qui est de nature à rassurer l'investisseur sur la pérennité de paiement des loyers.
Bonjour, investir en EHPAD ou en résidence étudiante sont deux moyens efficaces de se constituer des revenus complémentaires ou compléments de retraite avec une garantie locative (liée au bail commercial signé avec le gestionnaire) et sans aucune gestion à réaliser en ce qui concerne la récolte des loyers ou le choix des locataires.
Pour cet objectif patrimonial, le régime LMNP Classique sera le plus adéquat. En effet, les revenus versés seront net d'impôt grâce à l'amortissement comptable (cf: http://www.investissement-lmnp.fr/comprendre/la-fiscalite/lamortissement-du-regime-reel-bic/)
Cependant, comme l'évoque loco2, l'investissement en EHPAD sera plus cher que l'investissement en résidence étudiante. En revanche, il sera effectivement légèrement plus rentable et les gestionnaires sont en moyenne nettement plus solides compte tenu du manque de ce type de logement en France face aux besoins croissants.
D'autres spécificités sont aussi à évoquer:
- la répartition des charges est plus favorable à l'investisseur en EHPAD qu'en étudiant. Tous les travaux (Article 605 et 606) sont encore à la charge de gestionnaires comme ORPEA, DOMIDEP, NOBLE AGE (même si cela commence à évoluer), alors que ce n'est quasiment jamais le cas en résidences étudiantes.
- le besoin d'obtenir un agrément de l'Etat en EHPAD contrairement aux autres résidences de services dont les résidences étudiantes est nettement plus sécurisant quant à la concurrence sur le secteur. Un promoteur privé en EHPAD ne pourra pas construire un EHPAD s'il n'a pas en amont obtenu un agrément de l'Etat uniquement délivré après une étude démographique poussée. Cela empêche le risque d'effet "champignon" qui a pu être observer sur certains régimes fiscaux (Scellier)
- l'immobilier nettement plus dénaturé en EHPAD qu'en étudiant sera en revanche un atout pour les résidences étudiantes en cas de défaut du gestionnaire quant à la facilité de relation du bien en question.
Plus d'infos sur le site http://www.investissement-lmnp.fr/investir/le-marche-des-residences-de-services/
Pour cet objectif patrimonial, le régime LMNP Classique sera le plus adéquat. En effet, les revenus versés seront net d'impôt grâce à l'amortissement comptable (cf: http://www.investissement-lmnp.fr/comprendre/la-fiscalite/lamortissement-du-regime-reel-bic/)
Cependant, comme l'évoque loco2, l'investissement en EHPAD sera plus cher que l'investissement en résidence étudiante. En revanche, il sera effectivement légèrement plus rentable et les gestionnaires sont en moyenne nettement plus solides compte tenu du manque de ce type de logement en France face aux besoins croissants.
D'autres spécificités sont aussi à évoquer:
- la répartition des charges est plus favorable à l'investisseur en EHPAD qu'en étudiant. Tous les travaux (Article 605 et 606) sont encore à la charge de gestionnaires comme ORPEA, DOMIDEP, NOBLE AGE (même si cela commence à évoluer), alors que ce n'est quasiment jamais le cas en résidences étudiantes.
- le besoin d'obtenir un agrément de l'Etat en EHPAD contrairement aux autres résidences de services dont les résidences étudiantes est nettement plus sécurisant quant à la concurrence sur le secteur. Un promoteur privé en EHPAD ne pourra pas construire un EHPAD s'il n'a pas en amont obtenu un agrément de l'Etat uniquement délivré après une étude démographique poussée. Cela empêche le risque d'effet "champignon" qui a pu être observer sur certains régimes fiscaux (Scellier)
- l'immobilier nettement plus dénaturé en EHPAD qu'en étudiant sera en revanche un atout pour les résidences étudiantes en cas de défaut du gestionnaire quant à la facilité de relation du bien en question.
Plus d'infos sur le site http://www.investissement-lmnp.fr/investir/le-marche-des-residences-de-services/
La législation juridique et financière évolue en permanence...