Investir : résidence étudiante ou Ehpad?
Lethierry
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mercredi 5 septembre 2012
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Modifié par kasom le 18/07/2013 à 17:38
ll28 Messages postés 1 Date d'inscription vendredi 15 avril 2016 Statut Membre Dernière intervention 16 avril 2016 - 16 avril 2016 à 00:22
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3 réponses
CGI84
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lundi 26 août 2013
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26 août 2013
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26 août 2013 à 17:23
26 août 2013 à 17:23
Bonjour Lethierry,
L'investissement en LMNP peut être un excellent outil pour préparer sa retraite si vous en maîtrisez tous les tenants et aboutissants, les risques et les contraintes, sa fiscalité et son régime juridique. (ce sujet à été à de nombreuses reprises évoqué, je ne vais pas épiloguer là-dessus).
La gestion du bien (et donc le gestionnaire) étant le point clé, si votre investissement est viable et pérenne, il conserve l'avantage financier (comme tout investissement immobilier) d'utiliser de nouveaux revenus (les loyers) pour financer en partie votre bien; et un avantage fiscal: celui d'être exonéré d'impôts sur ces revenus (ceux du LMNP) pendant une longue période selon le montage financier.
"Etudiant ou résidence médicalisée ?"
Ici aussi, tout dépend du projet... et comme dans tout immobilier professionnel de son implantation géographique (et, biensûr, du gestionnaire)
"L'étudiant est moins cher"
Comprenez que ce ne sont pas du tout les mêmes infrastructures. Notamment en résidence médicalisée, il ne faut pas raisonner en m2 mais bien en parts. En effet, le matériel médical, les normes, les services, le mobilier, etc... est nettement plus onéreux qu'en résidence étudiante.
"Le rendement"
A rendement équivalent, les revenus de l'établissement ne sont pas non plus identiques... Un loyer (seul revenu de la résidence étudiante) sera de 350 à 500€/mois alors qu'un coût de séjour en résidence médicalisée pourra varier de 1200€ à 3500€/mois. Mais ici aussi, les charges (et notamment de personnel) ne sont pas du tout les mêmes.
"Plus facile à rentabiliser"
Bien entendu (si je comprends bien votre question) un investissement moins onéreux nécessitera moins d'effort de trésorerie ou bien il se financera plus rapidement. (biensûr à rendement équivalent)
Vous pouvez trouver certains projets étudiants à 70k€ HT et le prix moyen, par exemple en EHPAD, sera de 120 à 140k€ HT.
MAIS, et là ce n'est que mon avis, les résidences médicalisées me paraissent beaucoup plus intéressantes car le besoin est pérenne, la gestion plus stricte, et les recettes du gestionnaires plus larges (subsides, etc..)
Une faculté peut être délocalisée (j'ai déjà vu cela).
- EHPAD (ou pourquoi pas SSR) et pas EHPA ou maison de retraite "classique"
- un gestionnaire référent, solide et expérimenté
- l'emplacement
- une totale transparence
etc... les points sont TRES nombreux.
Et vous avez certains groupes qui proposent parfois (c'est le cas actuellement chez un des principaux gestionnaires français) des parts dans un EHPAD (bail de 12ans ferme) à partir de 85k€ environ pour un rendement net de 4,5%.
A mon sens, c'est la meilleure piste (biensûr sous réserve de votre situation fiscale, patrimoniale, matrimoniale, etc...)
N'hésitez pas à poster ici si vous avez des questions précises, je tâcherai d'y répondre...
L'investissement en LMNP peut être un excellent outil pour préparer sa retraite si vous en maîtrisez tous les tenants et aboutissants, les risques et les contraintes, sa fiscalité et son régime juridique. (ce sujet à été à de nombreuses reprises évoqué, je ne vais pas épiloguer là-dessus).
La gestion du bien (et donc le gestionnaire) étant le point clé, si votre investissement est viable et pérenne, il conserve l'avantage financier (comme tout investissement immobilier) d'utiliser de nouveaux revenus (les loyers) pour financer en partie votre bien; et un avantage fiscal: celui d'être exonéré d'impôts sur ces revenus (ceux du LMNP) pendant une longue période selon le montage financier.
"Etudiant ou résidence médicalisée ?"
Ici aussi, tout dépend du projet... et comme dans tout immobilier professionnel de son implantation géographique (et, biensûr, du gestionnaire)
"L'étudiant est moins cher"
Comprenez que ce ne sont pas du tout les mêmes infrastructures. Notamment en résidence médicalisée, il ne faut pas raisonner en m2 mais bien en parts. En effet, le matériel médical, les normes, les services, le mobilier, etc... est nettement plus onéreux qu'en résidence étudiante.
"Le rendement"
A rendement équivalent, les revenus de l'établissement ne sont pas non plus identiques... Un loyer (seul revenu de la résidence étudiante) sera de 350 à 500€/mois alors qu'un coût de séjour en résidence médicalisée pourra varier de 1200€ à 3500€/mois. Mais ici aussi, les charges (et notamment de personnel) ne sont pas du tout les mêmes.
"Plus facile à rentabiliser"
Bien entendu (si je comprends bien votre question) un investissement moins onéreux nécessitera moins d'effort de trésorerie ou bien il se financera plus rapidement. (biensûr à rendement équivalent)
Vous pouvez trouver certains projets étudiants à 70k€ HT et le prix moyen, par exemple en EHPAD, sera de 120 à 140k€ HT.
MAIS, et là ce n'est que mon avis, les résidences médicalisées me paraissent beaucoup plus intéressantes car le besoin est pérenne, la gestion plus stricte, et les recettes du gestionnaires plus larges (subsides, etc..)
Une faculté peut être délocalisée (j'ai déjà vu cela).
- EHPAD (ou pourquoi pas SSR) et pas EHPA ou maison de retraite "classique"
- un gestionnaire référent, solide et expérimenté
- l'emplacement
- une totale transparence
etc... les points sont TRES nombreux.
Et vous avez certains groupes qui proposent parfois (c'est le cas actuellement chez un des principaux gestionnaires français) des parts dans un EHPAD (bail de 12ans ferme) à partir de 85k€ environ pour un rendement net de 4,5%.
A mon sens, c'est la meilleure piste (biensûr sous réserve de votre situation fiscale, patrimoniale, matrimoniale, etc...)
N'hésitez pas à poster ici si vous avez des questions précises, je tâcherai d'y répondre...
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