Bail commercial dépassé de 13 ans - caractéristiques de cession

Question

Bonjour, 

Je souhaite acquérir un local commercial (débit de boisson licence IV). 
Nous avons fait une offre, acceptée et signée par le locataire actuel jusqu'au 12/03/13. 
Nous aimerions aller au sous seing ou à l'acte authentique maintenant mais des pièces sont manquantes et le locataire peut réactif sur l'obtention de celles-ci. 

1/ L'offre d'achat (accompagnée d'un mandat d'agent immobilier) a t elle un pouvoir légal après le 12/03/13 si nous ne réalisons pas un compromis de vente d'ici là? (J'anticipe un éventuel refus de la part du locataire de vendre son bien).

2/ Le bail actuel a été conclu le 01/01/1991 jusqu'au 31/12/1999. Depuis rien n'a été resigné, ou renégocier contractuellement. Ce bail est il toujours valable? La tacite reconduction s'applique t'elle pour cette période si élevée? 

3/ J'ai pris la liberté d'informer le bailleur de nos avancées suite au locataire actuel laxiste sur cette partie. Suite à sa réaction et aux termes du bail:
- Peut il s'opposer à la cession/vente? Dans le bail de l'époque cette clause:"Le preneur à la faculté de mettre fin au bail, à l'expiration d'une période triennale. A la condition de prévenir les bailleurs de son intention à cet égard, au moins six mois à l'avance, par un acte extra-judiciaire". 
Le bailleur me dit qu'il pourrait empêcher la vente car le locataire actuel ne pourrait donc pas vendre son fond si ce dernier n'a pas respecter cette clause. Est ce vrai? 
- L'activité serait la même (débit de boissons licence IV) mais nous passerions d'un bar lambda à quelque chose de plus novateur. L'actuel étant ouvert de 9h à 20h, le nouveau de 17h à 2h (activité de nuit). Le bailleur me dit que si l'activité à vocation à plus de nuisance il peut également s'opposer à notre acquisition. Est ce possible? 
- Le locataire peut il effectuer la cession de son fond, avec ce seul bail datant des années 1990? Devons nous (acquéreur) en refaire un nouveau avec le bailleur obligatoirement? Ou pouvons nous reprendre l'ancien tel quel sans que le bailleur ai quelque chose à dire? 

4/ Le locataire actuel a t il fait une faute quelconque qui invaliderait cette cession? Son activité étant déficitaire depuis plusieurs années il veut certainement vendre pour cela. Le bailleur peut il l'obliger à rester dans les locaux? 

En cas de non acceptation du bailleur de cette cession, quels seraient les recours éventuels pour moi pour "forcer" la vente? 
Le bailleur est il dans son droit de s'opposer à une éventuelle cession au regard des éléments du bail et de sa vétusté? 

Merci infiniment pour vos réponses

Cordialement

Clément Gurliat

Acte-Immo · Answer

Manifestement l'agent immobilier qui vous accompagne n'a que peu de connaissance en la matière.
Apparement selon vos écrit l'affaire est loin d'être conclue.

Le bien se trouve sur quel département ?

keclem · Answer

Merci de votre réponse.
Dans quelles mesures cela est il loin d'être conclu? 
Si je ne dis pas de bêtise: dans le cas où le bailleur nous fait le renouvellement directement, mon problème est réglé. 

C'est dans le cas où celui-ci tarderait à le faire, ne voudrait pas le faire, où alors augmenterait le loyer de façon indécente que j'aurais des soucis, non? 

Dans le 31. haute Garonne. 

Pourquoi?

Acte-Immo · Answer

On achète pas d'affaire quand le bail est dans sa période de tacite prolongation c'est a dire au delà de son terme.
 A moins que vous avez signe un acte avec une clause suspensive de signature de nouveau bail.

Le bailleur ne peut pas s'opposer a la vente si vous comptez exercer la même activite et si vous achetez le fond de commerce en ce compris le bail.

Mais, il peut refuser le renouvellement du bail ce qui est son droit.

De plus les collectivités local ont un droit sur les cessions de fonds ou de droit de bail donc l'acte doit contenir une suspensive dans le cas ou la mairie fait jouer la premption.


On ne mène pas les transactions de cette manière en croisant les doigts.

keclem · Answer

Merci de nouveau pour ces informations. 
Effectivement plusieurs clauses encadrent notre offre:
- renouvellement du bail actuel
- acceptation par l'administration de la cession
- acceptation des travaux par bailleur et administration
- validation du réseau (franchisé)

Les personnes engagées dans cette transaction sont toutes "vieux jeu" disons. Elles n'ont aucune idée des obligations administratives, légales et de documents c'est en cela que je prends les devants. 
C'est une affaire en or et je ne peux/veux pas la laisser passer. 

Dans mon cas confirmez vous que:
- soit le locataire actuel demande le renouvellement du bail par voie extra judicaire qui refera courir un bail de 9 ans, qu'il me cédera ensuite? Mais nous nous exponsons au fait que le bailleur peut utiliser ses 3 mois de réflexions pour répondre ce qui annulerait mon offre d'achat acceptée par le locataire entre temps...
- soit le bailleur accepte de le renouveler en direct avec moi? (je ne sais pas si cela est possible justement)

keclem · Answer

Là où je ne comprends pas tout c'est que les différentes cession de ce fond effectuée depuis la fin du bail ont toutes été réalisées pendant cette période de tacite prolongation. 

Il y a eu un bail fait jusqu'au 31/12/1999 et depuis 2 cessions...chacunes ayant été signées par notaire... si cela est impossible comme vous dites comment cela a t il pu se produire?

Acte-Immo · Answer

Votre vendeur peut demander le renouvellement mais ce dernier n'est jamais acquis.
Le bailleur peut ne pas vouloir renouveller.

Il peut aussi accepter le renouvellement et ce laisser 2 ans pour réfléchir a une offre de montant de loyer même si les choses sont bien encadré.


J'ai pas compris le dernier post.

keclem · Answer

Si j'ai bien compris les articles de lois encadrant les baux commerciaux, pour que le bailleur ne renouvelle pas il faut qu'il puisse justifier de critères très particuliers (sur élevation de l'immeuble, occupation à titre personnel comme habitation du local, destruction du l'immeuble etc). Critères rares et difficiles à détourner pour simple désir d'arrêt de bail. 

Vous me disiez:"On achète pas d'affaire quand le bail est dans sa période de tacite prolongation c'est a dire au delà de son terme. " Vous parliez pour moi? Parce que je ne le savais pas jusqu'à il y a peu...le locataire m'avait dit qu'il avait rempilé pour un bail 2 ans auparavant, dans sa tête la tacite prolongation était la même chose qu'un écrit je pense... 
Ce fond a déjà connu trois locataires, les 2 derniers ayant achetés le fond avec le bail commercial en tacite prolongation à chaque fois...Tout cela signé devant notaire... 
Donc si il n'est pas possible d'acheter un fond avec un bail en tacite prolongation je ne sais pas comment ils ont fait...

Acte-Immo · Answer

C'est pas la question que cela soit possible pas , je veux dire qu'un homme d'affaire averti ne s'aventure pas a signer le rachat d'un fond de commerce quand le bail se trouve dans une tacite prolongation.

La bailleur n'est jamais dans la contrainte de devoir renouveler le bail, donc il peut très bien souhaitez reprendre son local.
C'est l'une des raisons qui fait qu'on ne signe pas pendant la tacite prolongation.
En générale le locataire fait d'abord renouveler son bail puis il met sur le marcher a la vente son fond de commerce.

Bail commercial dépassé de 13 ans - caractéristiques de cession

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