L'agence immobilière refuse de faire l'état des lieux d'entrée

Bonjour,
Ma situation est un peu particulière.

Je suis venue vivre avec une personne (6 mois) qui est le bailleur de la maison. Aujourd'hui, il a décidé de quitter la maison (avec un préavis d'un mois).Bien sûr je n'ai aucun droit sur cette location, mais le propriétaire accepte que je reste dedans avec mes 3 enfants.

Cependant l'agence immobilière qui gère la maison me pose soucis.
Puisque je suis déjà dans la maison avec mes meubles, elle refuse de faire un état des lieux de sortie (pour Monsieur) et d'entrée (pour moi) mais me réclame bien sûr un mois de caution avec mon contrat de bail. Je ne suis pas d'accord bien évidement car le jour de mon départ, je ne pourrai rien dire et cette caution pourra à souhait être garder (d'autant plus que mon concubin, le bailleur actuel a des impayés de loyers, je viens de le découvrir... même si je n'en suis pas légalement responsable). Puis-je établir moi même l'état des lieux et prendre des photos des choses dégradées, et l'envoyer à l'agence en AR ? cela a t'il valeur pour me couvrir ?
Par ailleurs, il y a 6 mois, lorsque je suis arrivée dans cette maison, je n'ai pas jugé bon de refaire le bail malheureusement mais l'agence a signé un document caf pour que nous puissions prétendre aux AL grâce à ma situation, versée directement à l'agence... il indiquait que M. était à jour de ses loyers et c'était faux !
Par ailleurs, puis-je négocié une réduction de mon préavis à un mois lorsque je pourrais quitter la maison car sans emploi aujourd'hui, je ne peux supporter le loyer très longtemps, les propriétaires le savent?
Enfin, l'agence m'impose un contrat d'entretien à l'année de la chaudière avec une société qu'elle a choisi et j'imagine qu'elle y a des avantages ... je ne souhaite pas traité avec cette société qui a souvent posé problème depuis que je suis là...Le contrat prévoie l'entretien annuel et toutes interventions en dehors de ce contrôle annuel. Je suis tenue de faire une intervention annuelle certes ...mais en cas de soucis en dehors, est ce à moi de supporter d'éventuelles autres coûts si je décide de prendre une autre société ?
Merci de votre réponse ...