Vente au bout de 3 ans d'un bien racheté lors d'une séparationRésolu

Question

Bonjour, 

Mon ex concubine et moi-même  avons acheté un appartement à deux en 2003 pour un montant de 143000€ (+ frais).
Nous nous sommes séparés en 2009. 
J'ai racheté les parts de mon ex concubine. Cet achat s'est fait devant notaire et a donné lieu à un acte. Compte tenu de l'apport initial de chacun au moment de l'achat et des remboursements de crédit respectifs, il a été acté au moment de la vente que j'étais propriétaire de ce bien à hauteur 80% et mon ex concubine à hauteur de 20%. L'estimation du bien en 2009 était de 195.000 euros.
Il y a eu un versement d'une soulte à mon ex concubine pour le rachat de 39000€ (correspondant à 20% des 195000€) et le Règlement des droits de partage (1,1% en 2009) sur le montant de l'actif partagé.

Aujourd'hui, l'appartement est en vente à 230000€.

Dans l'hypothèse où ce bien pourrait être vendu à ce prix, il y aura une plus-value immobilière puisqu'il ne constitue plus ma résidence principale depuis le 01/01/2011. 
Est-ce bien le cas ? 

Quelles en seraient les bases de calcul ?
*	le montant de l'acquisition initial de 143000  euros en 2003 ?
*	le montant de l'acquisition initial de 143000  euros en 2003 en ajoutant le montant de la soulte dans les frais d'acquisition ? 
*	le montant de 195000 euros issu du rachat en 2009 ?
*	Une autre assiette de calcul ?

je vous remercie d'avance pour vos éclairages...

Valacta · Answer

Bonjour,  

Il y a un cas d'exonération pour les ex-concubins sur la vente de l'ancienne résidence principale du couple, dès lors que le logement a été occupé par l'ex-conjoint jusqu'à la mise en vente. Si votre ancienne compagne occupait le logement au moment de la mise en vente, ça marche. (Source : point 270 de cette fiche administrative https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4307-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219  

Sinon, il faut distinguer selon que la soulte a été imposée ou non au moment du partage. Vous êtes normalement dans le cas où la soulte a été exonérée, puisque le logement a été acquis en commun et pendant la période de concubinage (source : point 40 de cette fiche https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4366-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-100-20140414   

Comme vous êtes dans le cas d'exonération au moment du partage, vous êtes imposable sur la plus-value sans tenir compte de la soulte et du partage. Dans le cas contraire il aurait fallu se reporter au point 370 de cette fiche https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-10-20160302 Vous remarquerez d'ailleurs que dans cette fiche le fisc ne donne aucune indication pour le calcul de la plus-value dans le cas d'exonération au moment du partage. Par défaut vous prenez le prix d'acquisition initial de 2003 et le prix de vente d'aujourd'hui. Pour le calcul de la durée de détention, pareil c'est à partir de 2003. 

Donc disons détention 10 ans pour une vente en 2013 ça fait 10% d'abattement  
Plus-value = (230 000 - 143 000) x 0,9 = 78 300 €
Pour l'année 2013 vous avez un abattement supplémentaire de 20% pour le taux d'impôt de 19% seulement, pas pour les 15,5% de prélèvements sociaux  
Impôts à payer = 78 300 x (19% x 0,8 + 15,5%) = 24 038 €

Vente au bout de 3 ans d'un bien racheté lors d'une séparation

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