Rapport d'une Donation en avance d'hoirie

Bonjour,
Mes parents mariés sous le régime de la communauté, ont fait à une de mes soeurs en 2004 une donation en avance d'hoirie, de la nue propriété d'un appartement . Àl'époque, le coût de cet appartement à été sous estimé pour payer moins de frais de donation
Ma mère vient de décéder
Mon père va continuer à louer cet appartement
1-Doit-il être "rapporté" à la succession de ma mère, et pour quel montant, celui de la date de donation ou celui de l'estimation à ce jour, qui est trois fois plus élevée, compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier à Paris ?
2-Au décès de mon père, quel montant prendra -t-on en compte pour déduire ce bien de la part revenant à cette soeur privilégiée, le prix inscrit dans la donation ? ou l'estimation lors de la succession ? La donation dit que ce sera la valeur du bien donné à l'époque du partage , d'aprés son état à l'époque de la donation selon l'article 860 du CC
Ce n'est pas clair pour moi, merci