Vente nu-propriété sans accord de l'usufruit

Question

Bonjour, 
Nous habitons une maison depuis 1979 dont mon épouse est nu-propriétaire suite à donation en 1992 et sa mère âgée de 87 ans usufruitière. Nous avons doublé la surface  de la maison en deux étapes avec l'accord de sa mère, entrepris des réparations et financé l'ensemble des travaux d'entretien courant. Sa mère n'a jamais participé au frais d'entretien de la maison ni aux gros travaux.
D'énormes conflits sont intervenus depuis peu. Peut- elle nous mettre dehors sans aucune formalité?
Mon épouse peut elle vendre sa nu-propriété sans l'accord de sa mère (usufruitière)? Quel est le pourcentage de vente par rapport à une vente en pleine propriété? Que devra t-elle payé à l'usufruitière si elle vends la nu-propriété?

Merci de bien vouloir me répondre sur ses différents points.
Bien cordialement à tous

condorcet · Answer

Peut- elle nous mettre dehors sans aucune formalité? 
  En sa qualité d'usufruitière, la donatrice reste maître de ses droits dont celui de
laisser à  la disposition d'une personne de son choix le libre accès des lieux.
 Le nu-propriétaire n'est pas l'usufruitier.
 Sa présence dans les lieux est "toléré" par l'usufruitière.

Mon épouse peut elle vendre sa nu-propriété sans l'accord de sa mère (usufruitière)? 
 C'est possible, sauf interdiction devant certainement figurer dans l'acte de donation s'opposant à la vente, le don ou l'hypothèque du bien donné pendant la vie de la donatrice.

Quel est le pourcentage de vente par rapport à une vente en pleine propriété?
   Si la vente se réalise avec le concours de l'usufruitière, le produit de la vente reviendra à hauteur de  20 % à l'usufruitière (valeur fiscale), les 80 % à la nue propriétaire.

Uldrich · Answer

Bonjour,

Je crois voir un danger dans la situation exposée. En effet, lorsque l'usufruit d'un bien appartient à une personne, celle-ci peut effectivement en disposer comme bon lui semble (sous conditions) mais si c'est le nu-propriétaire qui occupe le bien, sans perception de loyer par l'usufruitier, n'y a--t-il par un risque que le fisc considère qu'il y a là une donation cachée ?

Qu'en pensez-vous, condorcet ?

Bien à vous.

Uldrich, alias Alexandre.

Vente nu-propriété sans accord de l'usufruit

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