Revenus fonciers ?

Question

Bonjour, 

J'ai un projet immoblier locatif : j'envisage de louer ma résidence principale (batiment de 1911 de 3 étages et rénové) que j'éclate (trés facilement) en 3 lots. Le prêt d'emprunt de ce dernier étant terminé. 

J'envisage d'acheter un autre batiment près de mon boulot avec 2 lots dont j'occuperai un lot. Pour cela je vais contracter un prêt pour l'achat.

Donc cela fera 4 lots loués + 1 lot propiétaire. 

Loyers mensuels projetés : environ 2050€/mois

Je suis en train de monter un montage financier pour avoir une visualisation...

J'ai plein de questions:

- Les interêts d'emprunts sont ils déductibles sur le revenu foncier des 4 lots ou seulement sur un lot (celui que j'ai acheté par emprunt) ?
- Si régime réel, il y a abattement forfataire ?
- Est ce bien la taxe foncière sans ordures ménagères à déduire ?
- Quel régime adopter sachant que moi et ma femme sommes handicapés et qu'on N'EST PAS IMPOSABLES actuellement (3,5 parts aavec enfant)?
- Les loyers à déclarer sont ceux SANS charges ?
- Réparations et améliorations : si je fais tout moi même, est ce déductible ou faut-il obligatoirement passer par une entreprise ?

MERCI!

ulyssesourd · Answer

Bonjour,
Il n'y a pas un parmi d'entre vous qui connait les réponses à mes questions...
J'ai donc cherché:
- j'ai fait une simulation en saissisant les données sur un formulaire 2044 et il s'avère que les interêts de l'emprunt qui ont servi à financer le 2ième immeuble, sont en effet déductibles SUR l'ensemble du revenu locatif.
- On déduit le montant de taxe foncière SANS ordures ménagères car c'est la charges qui incombent aux locataires
- Actuellement aucun abattement pour le régime réel
- les loyers sont à déclarer SANS charges.
- les charges non payées par les locataires sont déductibles.
- Régime à adopter pour mon cas : régime réel car les travaux d'amélioration sont déductibles et il y aura un montant assez important à déduire donc facilement crer un déficit foncier.
A+

rapher · Answer

Bonjour,
Vous avez en effet répondu à vos questions.
Petite précision, les travaux sont déductibles même sans passer par une entreprise mais bien entendu vous ne déduisez que le matériel et ne pouvez pas déduire une évalutation de votre main d'oeuvre.
Bien cordialement

ulyssesourd · Answer

Bonjour Rapher,

Merci pour ta réponse.

Si les travaux sont faits par une entreprise (par exemple ravalement) la MO est elle déductible et de même pour la TVA ?

Les interêts sont déductibles que seulement sur 10 ans même si le prêt est sur 15 ans ou plus ?

Autre questions :

Quels sont les autres impots sur le revenu NET foncier s'il y en a, que ceux je cite là : CRDS de 0,5%, CSG de 8,2% , contribution sociale de 1,4% et prélevement social de 2,2% soit en tout 12,3% ?

Le revenu (ou déficit) NET foncier (formulaire 2044) doit être reporté au formulaire 2042, donc il y a un impot sur le revenu global (salaires +/- foncier)  + prélévements sociaux sur le NET foncier si revenu (si déficit pas de prélévement). C'est bien ça ? 

Il n'y a pas d'autre impôt que j'ai oubliè là ?

Merci

rapher · Answer

Oui en passant par une entreprise, la M.O + TVA est déductible.

Non les intérêts sont déductibles des revenus fonciers tant qu'il y a des intérêts.

Les prélèvements sociaux (CSG - CRDS.....) sont de 13.5% en 2012 (crise oblige...)

Oui, le résultat net de la 2044 est à reporter sur la 2042. Ce revenu est imposé à l'IR à la tranche marginale et soumis aux P.S. de 13.5%.

A part la taxe foncière (qui ne dépend pas du résultat foncier), non pas d'autre impôt, mais c'est déjà pas mal !

Si votre IR est assez important, et vu les projets immos en cours, peut être pourriez vous profiter d'une défiscalisation immobilière en investissant dans du neuf ! Le cumul avec vos investissements dans l'ancien peut être intéressant.

ulyssesourd · Answer

Merci rapher ! 

Mon IR actuel n'est pas imposable...Donc j'opte pour le régime réel pour pouvoir créer un déficit foncier durant les 1ères années... 

J'ai pensé que les revenus locatifs que pourraient génerer ma maison eclatée en 3 lots et qui permettront de payer le crédit de ma future résidence donc un achat d'un batiment avec au moins 2 lots. J'habiterai dans un lot dans le batiement acheté. 

Donc revenus generés par 4 lots minimum. 

Est ce que le fisc ne voit pas cela d'un mauvais oeil, bien vu que c'est un montage financier malin pour financer ma résidence N°2 et ainsi de faire un ravalement + changement chaudière + pose de 2 cuisines de la résidence N°1 ?   

Est ce que les frais notariales sont elle déductibles ? 

Cordialement

Rapher · Answer

Attention, vous ne pourrez pas déduire la totalité de vos travaux et achat si ces derniers concernent aussi votre résidence principale.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les travaux qui concernent les résidences locatives et vous pouvez bénéficier de crédit d'impôts dans certains cas pour votre résidence principale.

Attention de ne pas mélanger les deux.
Par contre, je ne sais pas comment le fisc distingue un achat commun pour RP et RL ?
Peut être faudrait il simplement leur demander avec un rescrit, au moins la réponse ne pourra plus être discutée par la suite.

Rapher · Answer

j'oubliais pour les frais de notaire, vous pouvez les déduire mais uniquement pour la part des frais qui reviennent au notaire pour ces actes. Vous ne pouvez déduire les taxes (qui représentent la plus grosse partie) des frais.

Par contre, lors de la vente, vous ajoutez les frais de notaire au prix d'achat afin de diminuer la plus value.

ulyssesourd · Answer

Bonjour,
Ok pour les frais de notaire.

En ce qui concerne la séparation des interêts me concernant pour la résidence principale et ceux pour le RL
C'est la banque d'etablir un tableau d'amortissement avec les 2 colonnes d'interets : l'un pour ma RP et l'autre pour les RL que je déduis au revenu locatif.

Et bien sur, rien n'interdit que les propriétaires invesisteurs d'habiter dans un des ses lots.

Rapher · Answer

pour les intérêts, si vous prenez qu'un seul prêt, la banque ne pourra pas vous donner un tableau avec colonnes séparées pour votre RP et RL.
car elle n'est pas censée savoir quelle proportion sera affectée à votre RP/RL.
et ce n'est pas son rôle.
Elle vous donnera un tableau d'amortissement et c'est à vous de séparer au prorata les intérêts.

ulyssesourd · Answer

Salut,

Autrez question...Selon vous quel régime m'est plus avantageaux sachant que les futurs loyers seront d'ordre 2000€/mois et que je contracterai un prêt pour financer un bien ancien avec 2 lots au minimum, et que je ne suis ACTUELLEMENT pas imposable (3,5parts) car couple d'handicapés + 1 enfant. 
Donc résumé :
En tout 4 futurs lots + 1 lot pour résidence principale, (3lots déja existants mais jamais loués).
Loyers normelement 24000€/mois sans vacance 
Déduction charges (primes assurance taxe etc..) + interets + environ 11000 euros.
Projection des travaux pour les 2 biens environ 23.000 Euros
Quel régime ? Réél ? 
Merci

Rapher · Answer

Bonjour,

Si vous êtes au micro foncier, (abattement de 30%) il faut voir si vous allez devenir imposable ou non ? tout dépend de votre revenu imposable à ce jour ?

Ensuite il faut ajouter 13.5% de CSG sur les 24.000 € -30% = 2268 € à payer quel que soit votre IR.

Au réel, vous allez créer du déficit foncier reportable grâce aux travaux pour les 2 premières années, donc 0 € d'impôt et de CSG. Mais après vous allez payer sur un revenu foncier de 13000 € (au début car les intérêts diminuent avec le temps) soit 1765 € de CSG et peut être un peu d'IR selon votre base imposable à ce jour.

L'option au réel (déclaration 2044) est irrévocable par période de 3 ans. A priori, il est donc utile de le faire pour la première période, puis de voir au bout de 3 ans...

Bien cordialement

ulyssesourd · Answer

Bonjour rapher,

Très bien expliqué et c'est que je pensais. 

Hélas le micro foncier n'est pas possible car les revenus locatifs dépassent 15.000€.

Un lot sera en LMNP (déduction de combien ?), les 3 autres lots en régime réel.
pour faire un déficit foncier ou proche de 0€, il faudrait donc que j'étale les travaux sur plusieurs années en suivant les charges et interêts déductibles.

Ce que je crains par la suite est que si l'Etat décide de plus permettre la déduction des interêts d'un prêt servant à l'acquisition d'un logement locatif...
Si c'est le cas, c'est la m**** ! 

A+

Rapher · Answer

en effet pour le micro c'est 15.000 e / an maxi. Mais dans votre cas, peu importe, le réel est plus intéressant, au moins au début, après ce sera une autre histoire...

le LMNP est compliqué à déclarer si on prend en compte l'amortissement de l'immeuble mais sinon, il se déclare au BIC après abattement de 50%.

Etaler n'est pas la solution car vous avez un déficit reportable sur 6 ans. 
Mais avec 23.000 eur de travaux + 11.000 eur de frais (intérêts et autres) et 24.000 eur de revenus fonciers, vous n'aurez pas de déficit longtemps.

A priori, cette "faveur" n'est pas remise en cause car c'est tout un dispositif de calcul au réel qui disparaitra et ce n'est pas prêt d'arriver.

ulyssesourd · Answer

Ok merci.

D'ailleurs j'ai reperé un article initulé "Intérêt de prêt immobilier : plafond doublé pour les handicapés"

De quoi s'agit-il ? Cela concerne les interêts d'emprunt de la résidence principale ?

Si oui, comment procède je pour avoir le crédit d'impot de ces interêts si j'achete à crédit , comme tu le sais , un batiment avec 2 lots dont 1 est concerné comme Résidence principale ? 

A+

Rapher · Answer

c'était pour la résidence principale mais le dispositif ne fonctionne plus depuis 2011.

ulyssesourd · Answer

Ah mince!

Comme nous sommes handicapés, on est solidaires.

Donc j'ai vu une possibilité de passer une convention avec l'Anah, pour placer les locataires sous conditions de ressources, avec un loyer inférieur à celui du marché, afin de bébénficier un abattement de 30% sur le RL.

Sais tu s'il y a plus d'inconvénients (locataires insolvables, impayés, dégradations,etc...) QUE d'avantages (les 30% d'abattement) ?

Si je me lie avec l'Anah, quelles garanties auront nous ?

Rapher · Answer

Désolé je ne connais pas le fonctionnement de l'ANAH.

Pour ce qui est des loyers inférieurs selon les conditions de ressources, il existe des assurances loyers impayés, dégradations... qui représentent environ 2.5% du loyer. Il y a des franchises, à voir selon les assurances.

Il existe aussi des agences qui font à la fois la gestion (recherche du locataire, bail, état des lieux, perception du loyer, revalorisation...) associées à des assurances. ça peut être intéressant et tu es déchargé de toute formalité, avec la tranquilité d'esprit sur les impayés.

Il faut se renseigner dans des agences de ta ville.

ulyssesourd · Answer

Bonjour,
La France a perdu le triple A. donc il y aura un coup de rabot dans les finances : augmentation des impôts, diminution du budget, intérêt d'emprunt augmenté, etc...
Je pense qu'un investissement locatif sera encore plus risqué car le déficit foncier sera encore moins permis et les tranches d'impositions seront diminués et leur impositions seront augmentés. 

si ce serait vous lancerez vous quand même dans l'investissement locatif en 2012 ou 2013 ?

Rapher · Answer

le déficit foncier existera toujours, ce sont les taux des impots et taxes (CSG) qui vont augmenter et les niches fiscales diminuer.

quoi qu'il en soit l'immobilier locatif, même si il est plus imposé, restera toujours un bon investissement à long terme.

oui, perso, je fais !

ce qui conditionne un bon investissement, c'est l'emplacement (adéquation offre et demande locative) !

ulyssesourd · Answer

Ok ! message reçu !

Le locatif pour studios édutiant près d'une université me parait un très bon investissement, sinon un imeuble ou maison de rapport près du centre ville et ou gare là ou passe le TGV.

Autre chose : est ce placer des SOUS-compteurs EDF au lieu de mettre des compteurs individuels ne parait il pas une bonne chose ? cela me parment d'eviter de faire de gros travaux + consuel pour les 2 lots que j'ai crée.

Donc les conso EDF seront inluses dans des charges tout comme l'eau et chauffage.  Est ce faisable ?

A+

ulyssesourd · Answer

"c'est le parcours du combattant pour avoir des nouveaux compteurs EDF "

Oui et c'est pour cela que je vais mettre des SOUS compteurs...

Bon merci pour les renseigments que tu as donnés. 

et pour tout clore,  peux tu me dire si j'ai oublié qq chose d'important ?

ulyssesourd · Answer

Bonjour,

Une question : Est ce que les frais d'agence pour l'achat d'une maison sont déductibles ?

Car j'ai peut être trouvé la perle rare:  R (commerce) + 3 niveaux + Grenier et actuellement 300m² habités et 300m² à aménager... Surface totale 615m² 
pour le prix de 365.000euros frais agence compris...Je vais essayer de négocier 
pour faire baisser le prix... Cette maison a un jardin suspendu (au 1er étage) donc  ce niveau est pour nous et le reste en location. C'est en plein centre ville d'une petite ville très recherchée, et se trouve au coin d'une rue se donnant sur une place et en face de la sous préfecture, accès à toutes les commodités:  commerces dans la rue, mairie à 200m église à 300m, Police municipale à 200m, collège et  lycée à 500m, Piscine à 300m, gare à 500m, hopital à 1km etc...

A+

ulyssesourd · Answer

Salut, 

J'ai une question : 

Si les combles sont aménageables, les travaux (velux, cloisons, EDF, chauffage etc...) sont ils déductibles aux revenus fonciers, alors que ce soit des travaux de création de logement ? 

Cordialement

Revenus fonciers ?

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