Fenêtre de toit, refus demande préalable

Bonjour,
Dans le cadre d'une promesse de vente déjà signée, mon acheteur me demande de faire la régularisation des 2 fenêtres de toit (posées en 2004 lors de l'aménagement des combles) auprès de l'urbanisme.
Or, lors du retrait des documents DP au service de l'urbanisme, l'employée me dit qu'en vertu d'un changement de PLU il y a 3 ans, ce sera un refus et que cet immeuble d'habitation étant situé à plus de 15 mètres de la façade rue ce n'est plus possible.
J'ajoute que les impôts locaux (conformément à la demande H2 remplie en 2005) sont calculés sur la surface Carrez de ce duplex.
De plus un projet de modificatif de l'EDD a été récemment fait par un géomètre visant à valider la réunion des lots (4 en tout - appartements et greniers) auprès de la copro lors de la prochaine AG et sera donc déposé par notaire auprès des services concernés à l'issue de la procédure. Cette régularisation sera donc faite, fiscalement parlant.
Mon acheteur me demande donc une ristourne au cas où on lui demanderait de reboucher les ouvertures du toit.
Ceci n'est toutefois pas inscrit en condition suspensive.
Que dois-je faire ?
Merci par avance de votre aide