Refus du bailleur d'accepter un repreneur

Bonjour,

J'ai quitté au 1er avril 2009, soit 13 mois après mon arrivée, un bureau de 30m² que je n’occupe plus.
Conformément à mon droit de cession de bail j'ai donné mandat à une société immobilière pour me trouver un repreneur.

En parallèle j’ai refait toute la moquette du bureau moi-même et nettoyé les tapisseries à mes frais alors qu’elles étaient déjà en mauvais état à notre arrivée. J’ai également pris l’initiative de déposer des annonces sur des sites spécialisés ce qui m’a couté au total près de 600 euros (copie des factures jointes). J’ai eu un bon nombre d’appel et j’ai transmis au total 5 dossiers sur une dizaine de contacts au bailleur, ce qui compte tenu de la morosité du marché actuel est déjà très difficile :

1er dossier : une association spécialisée dans l'insertion
2ème dossier : une société de sécurité
3ème dossier : une société de distribution
4ème dossier : une société de bâtiment
5ème dossier : une société de télé-prospection

Tous ces candidats ont été refusés par le bailleur sans motif, et uniquement par téléphone. Aucune réponse par courrier ne m'a été apportée. Je précise que j’ai assuré les visites ce qui m’a couté un temps considérable en tant que travailleur indépendant. Ces dossiers comportaient une lettre de présentation, un KBIS, un bilan (si disponible) et un prévisionnel.

Le bailleur a aussi beaucoup trop tardé à donner suite à ces dossiers, ne répondant JAMAIS aux email transmis et j’ai dû m’employer à de très nombreuses reprises pour tenter de le joindre, souvent en vain car il était soit en arrêt maladie, soit en congé, soit en rendez-vous interne ou externe. Il ne consultait pas les messages que je lui laissais et ne me rappelais pas. Au final tous ces candidats ont trouvé un local ailleurs soit parce que le bailleur trouvait leur candidature inintéressante, soit parce qu’il tardait trop à répondre, soit parce qu’il imposait des conditions trop difficiles en exigeant notamment d’eux 6 mois de cautionnement bancaire en plus des 3 mois de dépôt de garantie et des 3 mois d’avance de loyer. Cela revient à entrer dans les lieux en réglant ni plus ni moins que 12 mois de loyer !

Je précise que lors de mon entrée dans les locaux en 2008 la demande était plus forte et pourtant rien de tout ceci ne m’a été demandé et j’étais pourtant dans le cas d’une reprise de bail.

Je pense que tout ceci entrave notre droit de cession de bail. Tout porte à croire que le bailleur tente de me retenir et de ruiner mes efforts en ne donnant que trop tardivement suite aux dossiers transmis et en fixant des conditions dissuasives.

Cela fait donc 8 mois que je paie de ma poche le loyer d’un bureau que je n’occupe plus ainsi que les charges, taxes et impôts en découlant soit une somme de près de 5000 euros dépensée en pure perte alors que je fais des efforts et dépense de l’argent pour trouver un repreneur à ce local.

Je trouve tout ceci profondément injuste. L’équilibre financier de mon foyer et de mon entreprise s’en trouve menacé. Ce bureau est devenu pour moi une obsession, un gouffre financier et cette situation ne peut plus durer car aujourd'hui je suis à bout et j'envisage le recours à un avocat pour prouver la mauvaise volonté de ce propriétaire.

Plusieurs questions :

1 - le bailleur peut-il refuser autant de candidats qu'il le souhaite ?
2 - le bailleur peut-il demander 6 mois de caution bancaire + 3 mois de dépôt de garantie + 3 mois d'avance de loyer comme condition pour la reprise du bail ? Est-ce légal et surtout usuel pour une si petite surface ?
3 - le bailleur peut-il refuser de revoir son loyer qui est un handicap certain à la reprise du local du fait des indexation à la hausse du loyer depuis 2 ans et de l'évolution du marché à la baisse ?
4 - le bailleur doit-il, comme j'ai pu le lire sur divers forums, verser des intérêts au locataire, lorsque celui-ci lui paie d'avance des sommes (loyer ou dépôt de garantie) supérieures à deux termes de loyer ?
5 - puis-je demander au bailleur de casser le bail moyennant le versement d'une indemnité (exemple 3 à 4 mois de loyer)
6 - Ai-je un recours pour entrave au droit de cession pour porter cette affaire devant la justice ?

Cordialement