Donation a un enfant et sa compagne

Bonjour,

Mon beau-pere va faire une donation à son fils d'une maison. Nous allons y réaliser d'importants travaux de rénovation. N'etant ni marié ni pacsé, s'il lui arrive quelque chose, ou si nous nous séparons, je me retrouverais sans rien.

Savez-vous si :

- se pacser avant cette donation me donne des droits ?
- une donation à une personne qui n'est pas de sa famille est possible ? Si oui, à quelles conditions ?
- une donation à son conjoint est possible ? Si oui, à quelles conditions ?

Quelle solution nous préconisez-vous ?

Merci de votre aide.