DEMANDE DE TRAVAUX
mapomme
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14 juil. 2009 à 23:11
bronxiol Messages postés 660 Date d'inscription mardi 13 janvier 2009 Statut Membre Dernière intervention 31 mai 2010 - 15 juil. 2009 à 07:13
bronxiol Messages postés 660 Date d'inscription mardi 13 janvier 2009 Statut Membre Dernière intervention 31 mai 2010 - 15 juil. 2009 à 07:13
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bronxiol
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31 mai 2010
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15 juil. 2009 à 07:13
15 juil. 2009 à 07:13
Bonjour ,
D'abord, il faut établir le droit de construire en limite de propriété.
• par rapport au droit public :
- consultation en mairie des règles locales d'urbanisme (et/ou lire le règlement de lotissement si c'est le cas).
Ces règles, spécifiques à chaque commune et même à chaque zone d'une commune, définissent à l'article 7 les distances à respecter. Certaines autorisent, d'autres interdisent,
-en appliquant l'article R111-18 du code de l'urbanisme dans les communes ne disposant pas de documents d'urbanisme.
Cet article permet, avec l'expression A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, de construire en limite de propriété.
• par rapport au droit privé.
- Ici, une seule chose est à vérifier : que le voisin ne dispose pas d'une servitude à votre égard vous interdisant de bâtir. Ceci est rare mais existe. Cela provient généralement du découpage d'une ancienne propriété bâtie. Le propriétaire vendeur s'assure ainsi que l'acheteur d'une partie de son terrain ne va pas construire un immeuble juste devant sa maison.
- A défaut, vous n'avez aucun accord à demander à votre voisin.
A ce sujet, je précise que les accords écrits (même et hélas quelquefois sur le conseil des mairies) que l'on voit parfois circuler n'ont strictement aucune valeur. Il n'appartient en effet en aucune façon à votre voisin de vous autoriser ou non à enfreindre la loi que constituent les règles locales d'urbanisme !
Toutes constructions érigées au mépris des règles locales, mais avec l'autorisation du voisin, encourent la destruction dans les 3 ans après la fin des travaux et deviennent des constructions illégales par la suite, générant des problèmes à la revente, à la transformation, à l'entretien, etc.
Enfin, nombre d'action en justice sont intentées pour se plaindre que le voisin a construit sur sa parcelle et cache ainsi la vue ou le soleil. Ces argument sont, à la totale appréciation du juge, et très très généralement (toujours ?) écartés. La justification est qu'il n'y a aucune raison que, pour le confort de l'un, on interdise à l'autre de jouir lui aussi de son bien, comme le lui permet l'article 544, un des plus importants du code civil. Au mieux, il peut être octroyé une indemnité, mais le plus souvent le juge renvoi dos à dos les parties.
Une fois le droit à construire établi, il reste à savoir ce qu’il est possible de construire.
• Application des règles d’urbanisme :
- D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :
Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes l'une de l'autre.
Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
Ensuite, vous trouverez la hauteur constructible à l'article 10 des règles locales d'urbanisme.
Dans les communes ne disposant pas de règles, le code de l'urbanisme ne fixe pas de hauteur. Cependant, l'article R111-21 peut facilement être brandi pour rabaisser les "prétentions"...
Enfin, il y a une subtilité à connaître.
Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanisme édicte qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Le schéma suivant précise la chose.
Ici, l'angle est volontairement très aigu, afin de bien faire ressentir le problème.
L'angle minimum à respecter est tout simplement l'angle droit.
L'angle peut bien sur être obtus.
NB :si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a peut-être une possibilité. Vous devez pouvoir construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisamment long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite.
Mais ce mur, s'il n'est pas suffisamment incorporé à l'architecture global du projet, peut alors être assimilé à un mur de clôture, et donc être soumis aux règles afférentes (POS, PLU, lotissement, etc.). Ces règles, en limitant la hauteur des murs de clôtures, rend alors "inefficace" la tentative. Cependant, si rien n'est précisé dans les règles locales, c'est l'article 663 du code civil qui s'applique. Lisez le bien et surtout le terme "minimum"...
D'un point de vue civil.
- Les articles 676 et 677 établissent les jours de souffrances admis en limite de propriété. Pour respecter le droit urbanistique, les huisseries encadrant ces jours de souffrances doivent être installées en limite de propriété, c'est à dire à ras de l'extérieur du mur bâti en limite.
Ces jours ne vous procurent pas une servitude sur le fond voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher.
La jurisprudence de ces articles précise que les briques de verres formant mur en limite de propriété ne créent pas de jour de souffrance. Elles doivent être considérées comme un matériau de construction, au même titre qu'une brique de terre cuite ou un parpaing.
Enfin, l'article 681 du code civil interdit de rejeter ses eaux pluviales chez son voisin. Donc, si les règles locales d'urbanisme permettent de penter un toit vers chez son voisin, il y a tout de même obligation de recueillir les eaux de pluie. Le droit à la propriété du voisin interdit de le survoler avec un chéneau. Celui-ci doit donc être installé au sommet du mur et cela implique une adaptation de la charpente.
D'abord, il faut établir le droit de construire en limite de propriété.
• par rapport au droit public :
- consultation en mairie des règles locales d'urbanisme (et/ou lire le règlement de lotissement si c'est le cas).
Ces règles, spécifiques à chaque commune et même à chaque zone d'une commune, définissent à l'article 7 les distances à respecter. Certaines autorisent, d'autres interdisent,
-en appliquant l'article R111-18 du code de l'urbanisme dans les communes ne disposant pas de documents d'urbanisme.
Cet article permet, avec l'expression A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, de construire en limite de propriété.
• par rapport au droit privé.
- Ici, une seule chose est à vérifier : que le voisin ne dispose pas d'une servitude à votre égard vous interdisant de bâtir. Ceci est rare mais existe. Cela provient généralement du découpage d'une ancienne propriété bâtie. Le propriétaire vendeur s'assure ainsi que l'acheteur d'une partie de son terrain ne va pas construire un immeuble juste devant sa maison.
- A défaut, vous n'avez aucun accord à demander à votre voisin.
A ce sujet, je précise que les accords écrits (même et hélas quelquefois sur le conseil des mairies) que l'on voit parfois circuler n'ont strictement aucune valeur. Il n'appartient en effet en aucune façon à votre voisin de vous autoriser ou non à enfreindre la loi que constituent les règles locales d'urbanisme !
Toutes constructions érigées au mépris des règles locales, mais avec l'autorisation du voisin, encourent la destruction dans les 3 ans après la fin des travaux et deviennent des constructions illégales par la suite, générant des problèmes à la revente, à la transformation, à l'entretien, etc.
Enfin, nombre d'action en justice sont intentées pour se plaindre que le voisin a construit sur sa parcelle et cache ainsi la vue ou le soleil. Ces argument sont, à la totale appréciation du juge, et très très généralement (toujours ?) écartés. La justification est qu'il n'y a aucune raison que, pour le confort de l'un, on interdise à l'autre de jouir lui aussi de son bien, comme le lui permet l'article 544, un des plus importants du code civil. Au mieux, il peut être octroyé une indemnité, mais le plus souvent le juge renvoi dos à dos les parties.
Une fois le droit à construire établi, il reste à savoir ce qu’il est possible de construire.
• Application des règles d’urbanisme :
- D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :
Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes l'une de l'autre.
Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
Ensuite, vous trouverez la hauteur constructible à l'article 10 des règles locales d'urbanisme.
Dans les communes ne disposant pas de règles, le code de l'urbanisme ne fixe pas de hauteur. Cependant, l'article R111-21 peut facilement être brandi pour rabaisser les "prétentions"...
Enfin, il y a une subtilité à connaître.
Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanisme édicte qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Le schéma suivant précise la chose.
Ici, l'angle est volontairement très aigu, afin de bien faire ressentir le problème.
L'angle minimum à respecter est tout simplement l'angle droit.
L'angle peut bien sur être obtus.
NB :si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a peut-être une possibilité. Vous devez pouvoir construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisamment long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite.
Mais ce mur, s'il n'est pas suffisamment incorporé à l'architecture global du projet, peut alors être assimilé à un mur de clôture, et donc être soumis aux règles afférentes (POS, PLU, lotissement, etc.). Ces règles, en limitant la hauteur des murs de clôtures, rend alors "inefficace" la tentative. Cependant, si rien n'est précisé dans les règles locales, c'est l'article 663 du code civil qui s'applique. Lisez le bien et surtout le terme "minimum"...
D'un point de vue civil.
- Les articles 676 et 677 établissent les jours de souffrances admis en limite de propriété. Pour respecter le droit urbanistique, les huisseries encadrant ces jours de souffrances doivent être installées en limite de propriété, c'est à dire à ras de l'extérieur du mur bâti en limite.
Ces jours ne vous procurent pas une servitude sur le fond voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher.
La jurisprudence de ces articles précise que les briques de verres formant mur en limite de propriété ne créent pas de jour de souffrance. Elles doivent être considérées comme un matériau de construction, au même titre qu'une brique de terre cuite ou un parpaing.
Enfin, l'article 681 du code civil interdit de rejeter ses eaux pluviales chez son voisin. Donc, si les règles locales d'urbanisme permettent de penter un toit vers chez son voisin, il y a tout de même obligation de recueillir les eaux de pluie. Le droit à la propriété du voisin interdit de le survoler avec un chéneau. Celui-ci doit donc être installé au sommet du mur et cela implique une adaptation de la charpente.
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