résiliation d'un bail rural verbal Résolu/Fermé

Question

Bonjour,

J'ai acquis une propriété conprenant deux petites maisons a rénover et environ deux hectares de terres agricoles. Une partie de ces terres était en location, elle l'est encore. Il s'agit d'un bail verbal rural donc sans date précise.

Ce champ est contigu à une des maison, et pour des raisons de sécurité, nous envisageons d'y tracer un chemin d'accès(entrée/sortie). Pour ce faire, nous avons besoin de récupérer une petite partie de ce champ. Cela peut-il se faire sans que je donne congé au fermier ? Peut-il y avoir un arrangement légal entre nous deux ?

Par ailleurs, d'ici deux ou trois ans, je voudrais construire une maison pour ma fille sur ce même champ. On me dit qu'il sagit là d'un motif de résiliation de bail et que le "preneur" ne peut s'y opposer. Qu'en est-il vraiment ?

Merci pour vos réponses.

mic · Accepted Answer

Vous êtes acheteur de terres agricoles qui étaient louées. Le bail rural ne peut vous être imposé en tant qu'acheteur que si l'acte de vente a mentionné l'existence du bail et ses composantes précises, sa consistance. A défaut le bail n'est pas opposable à l'acquéreur selon le code civil et vous pouvez demander que l'occupant des lieux parte.

Pad Lézard75 · Answer

Dès l'instant ou des loyers sont servis au propriétaire du fonds, un bail verbal produit les mêmes effets qu'un bail écrit.  
Le code rural prévoit dans son article L 412-1 que le droit de préemption est ouvert au preneur lorsque le bailleur décide d'aliéner à titre onéreux le bien loué.
Aux termes de l'article L.412-8, c'est le notaire chargé de la vente qui doit le notifier au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification au preneur doit l'informer précisément des conditions de la vente (prix, charges et modalités).
Le preneur dispose alors d'un délai de 2 mois pour donner sa réponse par LRAR, par acte d'huissier ou verbalement.

Le fait que le preneur en place ne se porte pas acquéreur des parcelles louées ne met pas un terme au bail. Celui-ci se poursuit auprès du nouveau propriétaire du fonds. Pour donner congé au locataire il conviendra alors de déterminer la date d'entrée dans les lieux (témoignages, paiements des loyers, etc..) - en sachant qu'un bail rural à une durée de 9 ans et qu'il se renouvelle automatiquement - respecter le formalisme imposé  par l'article L.411-47 du code rural, à peine de nullité. Le congé doit être délivré 18 mois avant la date d'expiration du bail. Il peut être contesté par le preneur.

Dans votre cas il semblerait que la vente ait été réalisée sans que le preneur (locataire) en ai été informé. Des sanctions sont prévues par l'article L.412-12 al.3  en cas de violation de l'exercice du droit de préemption. Ce texte dispose : "au cas où le droit de préemption n'aurait pas pu être exercé par la suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délais de six mois à compter du jour où la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations mentionnées à l'article L.412-10, le preneur peut intenter l'action prévue à cet article.

NB Le droit de préemption du preneur ne porte que sur les parties louées et non sur l'ensemble des biens aliénés à titre onéreux. 

En espérant vous avoir été utile.

arvern · Answer

Malheureusement pour vous,les agriculteurs ont tous les droits surtout les fermiers.
Il est pratiquement impossible de récupérer une terre occupée par un agriculteursauf s'il souhaite la quitter.Il a le pouvoir de la transmettre à ses enfants si ces derniers continuent l'exploitation.
Avec quelques faux témoins,il peut même prétendre bénéficier d'un bail verbal

Je vous souhaite bien de la chance

jocelyne · Answer

je viens d'hériter de terres agricoles . elles sont louées à un agriculteur.il souhaite continuer son bail. apparemment suite aux différents témoignages q je viens de lire. je ne peux pas les vendre.....!!!!

Résiliation d'un bail rural verbal

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