Calcul plus value immobilière

Bonjour,

Mon père est décédé en janvier 1966 juste avant mon mariage. J'ai donc hérité de la part de la maison de mes parents, mariés sans contrat.Ma mère a continué à y vivre. en 2000, elle est décédée. Elle avait une fille d'un premier mariage, nous avons donc herité toutes les deux de la part de ma mère. J'ai racheté la part de ma soeur pour ne pas vendre la maison.
j'y ai fait des travaux avec facture, par des entreprises et par moi meme. Mon fils y habite à titre gracieux depuis 2000.
je souhaite vendre la maison, récupérer tous mes débours et lui faire une donation de la différence. ( maison évaluée à environ 150000 euro.)
sur quoi calculer la plus value imposable. je pencherais sur la moitié de la valeur avec environ 15% de travaux et 30% de déduction apres 5 ans de propriété;

merci de votre aide

Joga