Augmentation loyer
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57 réponses
Bonjour à tous,
j'espère poster ce mail au bon endroit, voilà:
j'ai signé un bail commercial 3,6,9 le 09/12/07 pour une jouissance des lieux à compter du 01/01/08. La révision du loyer ce fait annuellement comme stipulé dans le bail. Mes propriétaires ont fait le calcul suivant pour réviser les nouveaux loyer de l'année 2009: 480 (le loyer mensuel) x (1562 (2ème trimestre de 2008)/1435 (2ème trimestre 2007)) soit nouveaux loyer 522.48euro. Quelqu'un peut-il me confirmer l'exactitude de cette augmentation?
J'aurais dût bénéficiez du local dès le 01/01/08 mais malheureusement le local n'était ni débarrassé des affaires personnelles de mes propriétaires (canapé, pile de carrelage, plaque de placo) sans radiateurs (ils n'ont été posé quand mars 2008) ni tableau de compteur et la liaison électrique du compteur EDF au point électrique le plus proche (à la charge du bailleur) n'a été faite qu'en avril 2008(je bénéficiais néanmoins de l'électricité en étant branchée sur le compteur d'un bureau voisin inoccupé...). Avait il le droit d'encaisser le chèque de loyer de janvier 2008 sachant que je n'ai pu jouir du local comme il se doit??? Je crois avoir à faire à de sacrés loustics (mes bailleurs sont agents immobiliers ;-p) mais malheureusement à partir du moment où c'est un local commercial, l'Adil m'affirme ne pouvoir s'occuper de ce cas... Je vous remercie sincèrement d'avance pour toute l'aide et conseil que vous pourrez m'envoyer!
j'espère poster ce mail au bon endroit, voilà:
j'ai signé un bail commercial 3,6,9 le 09/12/07 pour une jouissance des lieux à compter du 01/01/08. La révision du loyer ce fait annuellement comme stipulé dans le bail. Mes propriétaires ont fait le calcul suivant pour réviser les nouveaux loyer de l'année 2009: 480 (le loyer mensuel) x (1562 (2ème trimestre de 2008)/1435 (2ème trimestre 2007)) soit nouveaux loyer 522.48euro. Quelqu'un peut-il me confirmer l'exactitude de cette augmentation?
J'aurais dût bénéficiez du local dès le 01/01/08 mais malheureusement le local n'était ni débarrassé des affaires personnelles de mes propriétaires (canapé, pile de carrelage, plaque de placo) sans radiateurs (ils n'ont été posé quand mars 2008) ni tableau de compteur et la liaison électrique du compteur EDF au point électrique le plus proche (à la charge du bailleur) n'a été faite qu'en avril 2008(je bénéficiais néanmoins de l'électricité en étant branchée sur le compteur d'un bureau voisin inoccupé...). Avait il le droit d'encaisser le chèque de loyer de janvier 2008 sachant que je n'ai pu jouir du local comme il se doit??? Je crois avoir à faire à de sacrés loustics (mes bailleurs sont agents immobiliers ;-p) mais malheureusement à partir du moment où c'est un local commercial, l'Adil m'affirme ne pouvoir s'occuper de ce cas... Je vous remercie sincèrement d'avance pour toute l'aide et conseil que vous pourrez m'envoyer!
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16 févr. 2009 à 12:44
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Bonjour,
les indices et les calculs sont bons
Concernant les problèmes d'occupation en début de bail, vous auriez du demander une réduction de suite à votre bailleur et non pas plus d'un an après. Je pense que si vous aviez demandé une réduction à l'époque, les choses n'auraient pas durée jusqu'en avril.
En principe lorsque l'on fait un chèque de loyer à son bailleur, c'est pour qu'il soit encaissé non ? je ne trouve pas illégal le fait que votre bailleur encaisse le loyer, puisque vous n'aviez aucun accord écrit justifiant le contraire.
Je crois avoir à faire à de sacrés loustics (mes bailleurs sont agents immobiliers
Pourquoi le fait d'être agent immobilier catalogue les gens comme "sacrés loustics", je ne suis pas agent immobilier, mais je n'aime pas généraliser.
L'ADIL ne donne que des conseils, mais ne s'occupe pas de poursuivre un bailleur ou un locataire. La réponse de cet organisme est logique parce qu'il n'y a rien à faire et rien à dire. désolé, il aurait fallu intervenir dès janvier 2008.
les indices et les calculs sont bons
Concernant les problèmes d'occupation en début de bail, vous auriez du demander une réduction de suite à votre bailleur et non pas plus d'un an après. Je pense que si vous aviez demandé une réduction à l'époque, les choses n'auraient pas durée jusqu'en avril.
En principe lorsque l'on fait un chèque de loyer à son bailleur, c'est pour qu'il soit encaissé non ? je ne trouve pas illégal le fait que votre bailleur encaisse le loyer, puisque vous n'aviez aucun accord écrit justifiant le contraire.
Je crois avoir à faire à de sacrés loustics (mes bailleurs sont agents immobiliers
Pourquoi le fait d'être agent immobilier catalogue les gens comme "sacrés loustics", je ne suis pas agent immobilier, mais je n'aime pas généraliser.
L'ADIL ne donne que des conseils, mais ne s'occupe pas de poursuivre un bailleur ou un locataire. La réponse de cet organisme est logique parce qu'il n'y a rien à faire et rien à dire. désolé, il aurait fallu intervenir dès janvier 2008.
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16 févr. 2009 à 18:59
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Bonjour,
normalement, la somme dépassant 2 mois de dépôt de garantie donne droit à intérêt au bénéfice du locataire.
Il n'y a pas de montant maximal. Le dépôt de garantie est souventl à trois mois de loyer, lorsque celui-ci est payé d'avance et à six mois lorsqu'il est payé à terme échu.
Une petite précision : si le montant du dépôt de garantie dépasse l'équivalent de deux termes de loyers (c'est à dire deux mois de loyer si le loyer est mensuel, ou deux trimestres, s'il est trimestriel), le montant du dépassement peut produire des intérêts au profit du locataire au taux légal.
normalement, la somme dépassant 2 mois de dépôt de garantie donne droit à intérêt au bénéfice du locataire.
Il n'y a pas de montant maximal. Le dépôt de garantie est souventl à trois mois de loyer, lorsque celui-ci est payé d'avance et à six mois lorsqu'il est payé à terme échu.
Une petite précision : si le montant du dépôt de garantie dépasse l'équivalent de deux termes de loyers (c'est à dire deux mois de loyer si le loyer est mensuel, ou deux trimestres, s'il est trimestriel), le montant du dépassement peut produire des intérêts au profit du locataire au taux légal.
Bonsoir
j'ai lu attentivement vos interventions sur l'indice IRL qui devait être appliqué dès 2006.
1ère question: Si j'ai bien compris les modes de calcul: il fallait obligatoirement prendre
les indices IRL 2004-05 pour calculer l'an 2006?
2ème question: En 2007 j'ai été indexée sur ICC. Mais, comment le proprio pouvait le savoir?
Vu que la date de parution de l'indice IRL pour les années 2006-2008 était qu'en 14/02/08
voir tableau en bas à gauche ici : http://www.hestia.fr/html_fr/indices/bas/indices.asp
Puis-je récupérer la différence au nom de la rétroactivité de 5 ans, même si c'est pas de sa faute que les parutions étaient tardives ?
Merci pour vos réponses
j'ai lu attentivement vos interventions sur l'indice IRL qui devait être appliqué dès 2006.
1ère question: Si j'ai bien compris les modes de calcul: il fallait obligatoirement prendre
les indices IRL 2004-05 pour calculer l'an 2006?
2ème question: En 2007 j'ai été indexée sur ICC. Mais, comment le proprio pouvait le savoir?
Vu que la date de parution de l'indice IRL pour les années 2006-2008 était qu'en 14/02/08
voir tableau en bas à gauche ici : http://www.hestia.fr/html_fr/indices/bas/indices.asp
Puis-je récupérer la différence au nom de la rétroactivité de 5 ans, même si c'est pas de sa faute que les parutions étaient tardives ?
Merci pour vos réponses
Oh les vilains, ils se sont bien gardé de m'informer de cette précision!!! (lol). Merci beaucoup pour ces informations je pense que cela m'aidera à y voir plus clair!
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2 mars 2009 à 09:27
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Bonjour,
vous pouvez faire le calcul depuis 2006 et non seulement réclamer les sommes versées en trop mais réajuster le loyer actuel à ce qu'il devrait être réellement.
pour cela il vous faut le tableau de l'INSEE :https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333+001515334
et l'IRL réactualisé depuis 2002 : http://www.ab1finances.fr/infos_suivi_valeur_irl.php
vous pouvez faire le calcul depuis 2006 et non seulement réclamer les sommes versées en trop mais réajuster le loyer actuel à ce qu'il devrait être réellement.
pour cela il vous faut le tableau de l'INSEE :https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333+001515334
et l'IRL réactualisé depuis 2002 : http://www.ab1finances.fr/infos_suivi_valeur_irl.php
Bonjour Monsieur Igor. Merci pour votre réponse.
Ma question est la suivante:
Afin de calculer l'année 2006, 2007: Il faut se référer aux anciens IRL?
c'est-à-dire ceux avec leur véritables date de parution, comme dans ce lien historique des anciens IRL https://www.insee.fr/fr/statistiques?debut=0&theme=30&conjoncture=45
En 2007, j'ai été indexée sous ICC, comme je l'ai dit malgré la nouvelle loi de 2006 sur IRL.
Donc, afin de récupérer les sommes versées sur 2007,
Le calcul doit être fait avec les anciens IRL (comme dans mon lien)?
ou avec les nouveaux IRL (votre lien) qui sont parus en février 2008? https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333+001515334
Y a quand même une sacrée différence entre eux.
Merci par avance.
Ma question est la suivante:
Afin de calculer l'année 2006, 2007: Il faut se référer aux anciens IRL?
c'est-à-dire ceux avec leur véritables date de parution, comme dans ce lien historique des anciens IRL https://www.insee.fr/fr/statistiques?debut=0&theme=30&conjoncture=45
En 2007, j'ai été indexée sous ICC, comme je l'ai dit malgré la nouvelle loi de 2006 sur IRL.
Donc, afin de récupérer les sommes versées sur 2007,
Le calcul doit être fait avec les anciens IRL (comme dans mon lien)?
ou avec les nouveaux IRL (votre lien) qui sont parus en février 2008? https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333+001515334
Y a quand même une sacrée différence entre eux.
Merci par avance.
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3 mars 2009 à 08:33
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Bonjour,
- Question 1: qu'est ce que je risque si je plaide ambiguïté?
Vous ne devez absolument pas plaider l'ambigüité, vous plaidez les accords pris avec votre bailleur en compensation des travaux, "il n'y a pas d'ambigüité" c'était bel et bien un accord qui n'a pas été respecté.
Sur ce point vous devez avoir gain de cause à 99 %
Question 2: Est ce que le fait que ces mots n'y figurent pas,
Si les mots "révision du loyer" n'apparaissent pas il ne peut y avoir de révision du loyer, la loi est claire là dessus.
Question 3 : A-t-elle le droit de ne pas noter les T sur lesquels elle se base?
On s'en moque elle n'a pas marqué le principe de révision , elle n'a pas à marquer les trimestres puisque il n'y a pas révision.
Question 4:le calcul des anciens et nouveaux IRL hier. Car au cas où le juge déciderait de valider la clause
Vous devez de suite envoyer à votre bailleur une LRAR de mise en demeure de vous rembourser toutes les augmentations de loyer sur 5 ans "puisque la clause n'est pas inscrite au bail" vous envoyez un double en lettre recommandé également à la société de recouvrement.
Vous lui donnez une semaine de délai pour ce faire après quoi vous assignez au tribunal. Commencez de préférence par "la commission de conciliation "
Pour faire la lettre et établir les sommes dus par votre bailleur, je vous conseille de voir avec un comptable.
Mais je suis sur que vous obtiendrez gain de cause, surtout en insistant 1) sur tous les travaux que vous avez faits.
2) sur le fait que vous avez tout de même payer les augmentations, malgré les accords et les travaux et malgré le fait qu'il n'y avait pas de clause inscrite au bail, de peur de perdre votre logement et devant l'insistance, limite menaçante, de votre bailleur
- Question 1: qu'est ce que je risque si je plaide ambiguïté?
Vous ne devez absolument pas plaider l'ambigüité, vous plaidez les accords pris avec votre bailleur en compensation des travaux, "il n'y a pas d'ambigüité" c'était bel et bien un accord qui n'a pas été respecté.
Sur ce point vous devez avoir gain de cause à 99 %
Question 2: Est ce que le fait que ces mots n'y figurent pas,
Si les mots "révision du loyer" n'apparaissent pas il ne peut y avoir de révision du loyer, la loi est claire là dessus.
Question 3 : A-t-elle le droit de ne pas noter les T sur lesquels elle se base?
On s'en moque elle n'a pas marqué le principe de révision , elle n'a pas à marquer les trimestres puisque il n'y a pas révision.
Question 4:le calcul des anciens et nouveaux IRL hier. Car au cas où le juge déciderait de valider la clause
Vous devez de suite envoyer à votre bailleur une LRAR de mise en demeure de vous rembourser toutes les augmentations de loyer sur 5 ans "puisque la clause n'est pas inscrite au bail" vous envoyez un double en lettre recommandé également à la société de recouvrement.
Vous lui donnez une semaine de délai pour ce faire après quoi vous assignez au tribunal. Commencez de préférence par "la commission de conciliation "
Pour faire la lettre et établir les sommes dus par votre bailleur, je vous conseille de voir avec un comptable.
Mais je suis sur que vous obtiendrez gain de cause, surtout en insistant 1) sur tous les travaux que vous avez faits.
2) sur le fait que vous avez tout de même payer les augmentations, malgré les accords et les travaux et malgré le fait qu'il n'y avait pas de clause inscrite au bail, de peur de perdre votre logement et devant l'insistance, limite menaçante, de votre bailleur
Bonjour Monsieur igor
le souci est que cette clause de révision apparaît dans le bail,
MAIS comme je vous ai dit plus haut, dans les places vides où on note
normalement le trimestre et la date, nous avons noté de grandes barres
obliques/ fléchies qui signifiaient pour nous lors de la signature :
abandon de la clause.
C'est les avis partagés des conseillers de l'ADIL qui m'ont fait peur en 2006
(avant que je signe l'avenant), car certains d'entre eux m'ont dit que pour
une annulation claire sans équivoque, il fallait carrément raturer la clause.
Et d'autres m'ont dit que ces barres obliques suffisent amplement pour annuler
la clause. (j'en ai vu une dizaine ADIL en 2006 rien que pour ça).
Comme je suis super responsable j'élève seule mes 2 gamines en bas âge,
j'ai jamais raté un seul loyer bref, j'ai eu peur et j'ai signé l'avenant en 2006.
Rapport au doute de certains conseillers ADIL.
ADIL m'a conseillé ne pas inclure le mot révision ou augmentation dans
l'avenant, au cas ou elle me réclamerait des révisions par la suite.
Ce qui effectivement fut le cas en 2007 avec toutes les anomalies d'indexation
que je vous ai détaillé, y compris en 2008. (Mélange de trimestres, révisions du
loyer TTC et j'en passe)
Je me renseigne, car il faut se préparer à tout, au cas où le juge déciderait
quand même de valider la clause de révision en disant sous prétexte que
l'abandon de la clause n'est pas très clair.
Est-ce que dans un cas normal, quand quelqu'un paye son loyer
mais pas les révisions un juge risque de résilier son bail?
(j'ai peur de me faire expulsée avec mes gamines je n'en dors pas la nuit)
Est ce qu'il va tenir compte de la complexité de la chose en me disant
qu'il valide la clause de révision car c'est pas clair mais il me donnne un délai
pour regler les différences car j'ai toujours été de bonne foi?
Donc dans ce cas là, j'ai besoin de toutes ces lois que j'apprend maintenant
pour prouver ses anomalies même dans ses modes de calculs.
c'est quoi la "commission de conciliation"?
Merci encore
le souci est que cette clause de révision apparaît dans le bail,
MAIS comme je vous ai dit plus haut, dans les places vides où on note
normalement le trimestre et la date, nous avons noté de grandes barres
obliques/ fléchies qui signifiaient pour nous lors de la signature :
abandon de la clause.
C'est les avis partagés des conseillers de l'ADIL qui m'ont fait peur en 2006
(avant que je signe l'avenant), car certains d'entre eux m'ont dit que pour
une annulation claire sans équivoque, il fallait carrément raturer la clause.
Et d'autres m'ont dit que ces barres obliques suffisent amplement pour annuler
la clause. (j'en ai vu une dizaine ADIL en 2006 rien que pour ça).
Comme je suis super responsable j'élève seule mes 2 gamines en bas âge,
j'ai jamais raté un seul loyer bref, j'ai eu peur et j'ai signé l'avenant en 2006.
Rapport au doute de certains conseillers ADIL.
ADIL m'a conseillé ne pas inclure le mot révision ou augmentation dans
l'avenant, au cas ou elle me réclamerait des révisions par la suite.
Ce qui effectivement fut le cas en 2007 avec toutes les anomalies d'indexation
que je vous ai détaillé, y compris en 2008. (Mélange de trimestres, révisions du
loyer TTC et j'en passe)
Je me renseigne, car il faut se préparer à tout, au cas où le juge déciderait
quand même de valider la clause de révision en disant sous prétexte que
l'abandon de la clause n'est pas très clair.
Est-ce que dans un cas normal, quand quelqu'un paye son loyer
mais pas les révisions un juge risque de résilier son bail?
(j'ai peur de me faire expulsée avec mes gamines je n'en dors pas la nuit)
Est ce qu'il va tenir compte de la complexité de la chose en me disant
qu'il valide la clause de révision car c'est pas clair mais il me donnne un délai
pour regler les différences car j'ai toujours été de bonne foi?
Donc dans ce cas là, j'ai besoin de toutes ces lois que j'apprend maintenant
pour prouver ses anomalies même dans ses modes de calculs.
c'est quoi la "commission de conciliation"?
Merci encore
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3 mars 2009 à 14:54
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Re,
je sais ce qu'est un bail et là ou vous avez mis des traits il devrait apparaitre la date de révision, le trimestre de référence et le montant de l'indice. Ors non seulement il n'y a rien d'écrit mais en plus il y a des traits. Aucun souci pour moi.
je sais ce qu'est un bail et là ou vous avez mis des traits il devrait apparaitre la date de révision, le trimestre de référence et le montant de l'indice. Ors non seulement il n'y a rien d'écrit mais en plus il y a des traits. Aucun souci pour moi.
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Re,
je sais ce qu'est un bail et là ou vous avez mis des traits il devrait apparaitre la date de révision, le trimestre de référence et le montant de l'indice. Ors non seulement il n'y a rien d'écrit mais en plus il y a des traits. Aucun souci pour moi.
je sais ce qu'est un bail et là ou vous avez mis des traits il devrait apparaitre la date de révision, le trimestre de référence et le montant de l'indice. Ors non seulement il n'y a rien d'écrit mais en plus il y a des traits. Aucun souci pour moi.
Bonsoir Monsieur Igor
Excusez moi, j'ai pas mis vos connaissances en doute, j'ai du mal m'exprimer,
tellement je suis stressée.
Dans ce cas là, pourquoi certains conseillers ADIL m'ont dit que c'est pas clair
Et à soumettre aux appreciations d'un juge? Je sais que vous ne pouvez pas
répondre à leur place mais ça me fait peur.
Sinon, en lisant certaines interventions, j'ai appris que en l'absence complète
d'une clause de révision, les proprios peuvent "l'insérer" au moment de la
reconduction du bail (3ème année). Est-ce que c'est vrai ça?
Dans ce cas là, il lui faudrait mon accord n'est ce pas?
A cet égard, est ce qu'un bail est un document définitif ou peut-il être soumis
aux modifications lors d'un renouvellement? Si oui, quelles sont les natures de
modifications autorisées par la loi?
Merci beaucoup
Excusez moi, j'ai pas mis vos connaissances en doute, j'ai du mal m'exprimer,
tellement je suis stressée.
Dans ce cas là, pourquoi certains conseillers ADIL m'ont dit que c'est pas clair
Et à soumettre aux appreciations d'un juge? Je sais que vous ne pouvez pas
répondre à leur place mais ça me fait peur.
Sinon, en lisant certaines interventions, j'ai appris que en l'absence complète
d'une clause de révision, les proprios peuvent "l'insérer" au moment de la
reconduction du bail (3ème année). Est-ce que c'est vrai ça?
Dans ce cas là, il lui faudrait mon accord n'est ce pas?
A cet égard, est ce qu'un bail est un document définitif ou peut-il être soumis
aux modifications lors d'un renouvellement? Si oui, quelles sont les natures de
modifications autorisées par la loi?
Merci beaucoup
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Bonsoir,
un bail est contrat, comment voulez-vous que le bailleur en change les termes sans votre accord ? ce document "contrat de bail n'est pas définitif en soi, mais les termes ne peuvent en être modifiés qu'avec l'accord de toutes les parties .
A votre place je serais beaucoup plus tranquille sur la décision d'un juge.
c'est quoi la "commission de conciliation"?
C'est une commission qui va tenter de faire parvenir les parties à un accord "amiable", en expliquant bien la loi et les risques encourus à chacune des parties, et en tentant de parvenir à une conciliation. Si cette conciliation échoue, après seulement, c'est le tribunal et le juge.
un bail est contrat, comment voulez-vous que le bailleur en change les termes sans votre accord ? ce document "contrat de bail n'est pas définitif en soi, mais les termes ne peuvent en être modifiés qu'avec l'accord de toutes les parties .
A votre place je serais beaucoup plus tranquille sur la décision d'un juge.
c'est quoi la "commission de conciliation"?
C'est une commission qui va tenter de faire parvenir les parties à un accord "amiable", en expliquant bien la loi et les risques encourus à chacune des parties, et en tentant de parvenir à une conciliation. Si cette conciliation échoue, après seulement, c'est le tribunal et le juge.
Re
Et comment saisie-t-on cette commission de conciliation?
Est ce qu'elle réside dans un tribunal?
Peut-être que j'ai tout intérêt à solliciter cette commision
pour faire cesser ses réclamations, c'est insoutenable.
Et comme c'est zero risque tant qu'on passe pas chez un juge.
Sinon: vous aviez donné un lien pour les calculs et je
vous en remercie car grâce à ça, je sais comment calculer.
Mais ça me dit toujours pas s'il y a une loi qui oblige le propriétaire
lors d'une erreur (révision sous ICC au lieu de IRL) de réparer
en calculant avec les anciens indices IRL parus à leur véritable
date (2006-2007) ou les nouveaux IRL parus en février 2008?
Merci à nouveau
Et comment saisie-t-on cette commission de conciliation?
Est ce qu'elle réside dans un tribunal?
Peut-être que j'ai tout intérêt à solliciter cette commision
pour faire cesser ses réclamations, c'est insoutenable.
Et comme c'est zero risque tant qu'on passe pas chez un juge.
Sinon: vous aviez donné un lien pour les calculs et je
vous en remercie car grâce à ça, je sais comment calculer.
Mais ça me dit toujours pas s'il y a une loi qui oblige le propriétaire
lors d'une erreur (révision sous ICC au lieu de IRL) de réparer
en calculant avec les anciens indices IRL parus à leur véritable
date (2006-2007) ou les nouveaux IRL parus en février 2008?
Merci à nouveau
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Bonjour,
pour la commission de conciliation il faut téléphoner au tribunal le plus proche ou on vous donnera toutes les indications.
Les bailleurs disposent de 5 ans pour récupérer les charges ou les augmentations de loyer non réclamés, à leurs locataires. Loi n° 2005-32, 18 janvier 2005, art. 113, II
Le locataire bénéficie des mêmes règles
Maintenant il vous faut arrêter de stresser et de ruminer vos soucis, il faut bouger. Plus vite vous aurez vidé l'abcès, plus vite vous vous sentirez mieux. Comme je vous l'ai dit une commission de conciliation n'est pas un tribunal et là si vous pensez (à tord) que vous risquez de perdre un procès, on vous le dira. En général les choses se règlent au niveau de cette commission. Aller sautez sur votre téléphone !!
pour la commission de conciliation il faut téléphoner au tribunal le plus proche ou on vous donnera toutes les indications.
Les bailleurs disposent de 5 ans pour récupérer les charges ou les augmentations de loyer non réclamés, à leurs locataires. Loi n° 2005-32, 18 janvier 2005, art. 113, II
Le locataire bénéficie des mêmes règles
Maintenant il vous faut arrêter de stresser et de ruminer vos soucis, il faut bouger. Plus vite vous aurez vidé l'abcès, plus vite vous vous sentirez mieux. Comme je vous l'ai dit une commission de conciliation n'est pas un tribunal et là si vous pensez (à tord) que vous risquez de perdre un procès, on vous le dira. En général les choses se règlent au niveau de cette commission. Aller sautez sur votre téléphone !!
Bonjour Monsieur Igor
Merci pour vos encouragements.
J'y suis allée hier directement. On peut venir avec accompagné avec quelqu'un le
jour J. Avec un avocat aussi? (j'ai oublié de le demander)
Bon, même si leurs décisions ne sont pas obligatoires, un juge peut en tenir compte,
vu qu'on a le droit de les rapporter. Donc double tranchant, car si je refuse un truc ma
proprio pourra l'étaler. Exemple: je refuse une réévaluation du loyer (je connais les règles
pour ça) mais la commission peut le proposer. Donc, je me demande s'il vaut mieux pas aller
au procès directement où je vais pouvoir exposer les multiples anomalies sans qu'il ait tel ou
tel refus mentionné dans le dossier.
Même si un juge valide la clause annulée, tôt ou tard, y aura réévaluation, je suis
honnête. On paye pas à vie le même loyer dû à une clause annulée.
Mais, hormis la clause annulée, j'estime avoir subi en plus ses erreurs:
mélange des trimestres, ICC pas dans ses moyennes, indexation loyer TTC etc.
J'ai donc ma conscience tranquille, elle a déjà eu largement sa réévaluation,
sans même faire bouger son petit doigt.
Vous en pensez quoi?
Merci beaucoup
Merci pour vos encouragements.
J'y suis allée hier directement. On peut venir avec accompagné avec quelqu'un le
jour J. Avec un avocat aussi? (j'ai oublié de le demander)
Bon, même si leurs décisions ne sont pas obligatoires, un juge peut en tenir compte,
vu qu'on a le droit de les rapporter. Donc double tranchant, car si je refuse un truc ma
proprio pourra l'étaler. Exemple: je refuse une réévaluation du loyer (je connais les règles
pour ça) mais la commission peut le proposer. Donc, je me demande s'il vaut mieux pas aller
au procès directement où je vais pouvoir exposer les multiples anomalies sans qu'il ait tel ou
tel refus mentionné dans le dossier.
Même si un juge valide la clause annulée, tôt ou tard, y aura réévaluation, je suis
honnête. On paye pas à vie le même loyer dû à une clause annulée.
Mais, hormis la clause annulée, j'estime avoir subi en plus ses erreurs:
mélange des trimestres, ICC pas dans ses moyennes, indexation loyer TTC etc.
J'ai donc ma conscience tranquille, elle a déjà eu largement sa réévaluation,
sans même faire bouger son petit doigt.
Vous en pensez quoi?
Merci beaucoup
Igor1
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5 mars 2009 à 20:37
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Bonjour,
préparez votre dossier "bien ficelé" en n'omettant rien. Il est certain qu'après cela votre bailleur va vouloir vous proposer de modifier le bail, afin de pouvoir augmenter chaque année, mais (je ne me suis pas penché sur la question) je me demande si vous ne pouvez pas refuser au moins jusqu'à la fin du bail ou la date de son renouvèlement ? à voir!!!
Le juge peut estimer que la clause est écrite, mais je suis sure à 99,9 % que par respect de la loi il, ne le fera pas. Mais il ne validera pas la clause pour l'avenir car il changerait la contenance du contrat de bail. Vous pouvez lui poser la question : " le bailleur peut-il m'obliger à introduire cette clause dans le bail après coup ?"
Cela m'intéresserait d'ailleurs que vous me communiquiez la réponse.
elle a déjà eu largement sa réévaluation, Vous pouvez réclamer le trop versé sur 5 ans.
Personnellement , je ne pense pas que vous ayez intérêt à aller au procès directement.
préparez votre dossier "bien ficelé" en n'omettant rien. Il est certain qu'après cela votre bailleur va vouloir vous proposer de modifier le bail, afin de pouvoir augmenter chaque année, mais (je ne me suis pas penché sur la question) je me demande si vous ne pouvez pas refuser au moins jusqu'à la fin du bail ou la date de son renouvèlement ? à voir!!!
Le juge peut estimer que la clause est écrite, mais je suis sure à 99,9 % que par respect de la loi il, ne le fera pas. Mais il ne validera pas la clause pour l'avenir car il changerait la contenance du contrat de bail. Vous pouvez lui poser la question : " le bailleur peut-il m'obliger à introduire cette clause dans le bail après coup ?"
Cela m'intéresserait d'ailleurs que vous me communiquiez la réponse.
elle a déjà eu largement sa réévaluation, Vous pouvez réclamer le trop versé sur 5 ans.
Personnellement , je ne pense pas que vous ayez intérêt à aller au procès directement.
Bonsoir Monsieur Igor
Je vais écrire des messages successivement distincts. J'espère que cela n vous dérange pas si j'écris 2 ou 3 postes d'affilée. C'est pour mieux séparer les sujets. Merci pour cette considération
1er sujet : la réévaluation:
La loi dit que c'est uniquement lors du renouvellement du bail "le bailleur est tenu de fournir 6 références etc". MAIS la commission peut la proposer d'ors et déjà comme une démarche future, certes dans le cadre de la loi, mais comme étant un futur réalisable. Je suis obligée de dire oui ou non à cette proposition.
Je vais écrire des messages successivement distincts. J'espère que cela n vous dérange pas si j'écris 2 ou 3 postes d'affilée. C'est pour mieux séparer les sujets. Merci pour cette considération
1er sujet : la réévaluation:
La loi dit que c'est uniquement lors du renouvellement du bail "le bailleur est tenu de fournir 6 références etc". MAIS la commission peut la proposer d'ors et déjà comme une démarche future, certes dans le cadre de la loi, mais comme étant un futur réalisable. Je suis obligée de dire oui ou non à cette proposition.
2ème sujet: la clause de révision:
Je fouille et je trouve pas mon cas. Le juge valide même si les places (date+trimestre) sont vides. Car ça signifie PAS que le bailleur l'a abandonné EXPLICITEMENT. + la loi: si le T n'y est pas, c'est le dernier connu à la date du contrat qui équivaut. Ca évoque certains ADIL. Donc, inapplicable à coup sûr quand:
1. Son absence totale dans le bail
2. Sa présence dans le bail, mais abandonnée par lettre explicite du proprio.
3. Sa présence dans le bail, mais elle est raturée/barrée EN ENTIER.
Vous dites: "Le juge peut estimer que la clause est écrite, mais je suis sure à 99,9 % que par respect de la loi il, ne le fera pas." Certes, mais par respect de quelle loi? SVP citez la moi.
Si je trouve un texte de loi qui dit texto: Toute présence d'annotations quelconques (barres obliques etc) dans les places (mois+trimestre), voir même si ces places sont raturés, l'annule automatiquement, je me calmerai.
Donc, une loi (que je ne trouve toujours pas) qui la rend inapplicable, pour cause d'abandon explicite de proprio lors de la signature du bail. Un abandon traduit par des annotations tacites (les fameuses barres) dans ces ladites places.
Je fouille et je trouve pas mon cas. Le juge valide même si les places (date+trimestre) sont vides. Car ça signifie PAS que le bailleur l'a abandonné EXPLICITEMENT. + la loi: si le T n'y est pas, c'est le dernier connu à la date du contrat qui équivaut. Ca évoque certains ADIL. Donc, inapplicable à coup sûr quand:
1. Son absence totale dans le bail
2. Sa présence dans le bail, mais abandonnée par lettre explicite du proprio.
3. Sa présence dans le bail, mais elle est raturée/barrée EN ENTIER.
Vous dites: "Le juge peut estimer que la clause est écrite, mais je suis sure à 99,9 % que par respect de la loi il, ne le fera pas." Certes, mais par respect de quelle loi? SVP citez la moi.
Si je trouve un texte de loi qui dit texto: Toute présence d'annotations quelconques (barres obliques etc) dans les places (mois+trimestre), voir même si ces places sont raturés, l'annule automatiquement, je me calmerai.
Donc, une loi (que je ne trouve toujours pas) qui la rend inapplicable, pour cause d'abandon explicite de proprio lors de la signature du bail. Un abandon traduit par des annotations tacites (les fameuses barres) dans ces ladites places.
Igor1
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29 mars 2009 à 10:21
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Bonjour,
il n'y a pas de cheval entre 2 règles. L'IRL entré en vigueur le 10 février 2008, ce nouvel indice de référence des loyers se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée est applicable depuis début 2006.
Vous devez impérativement utiliser l'IRL comme base de calcul pour tous les loyers de logement (non commerciaux), cela même si le bail a été signé avant la parution de la loi ou de son décret d'application.
En clair vous oubliez totalement l'ICC pour tout les baux d'habitation déjà établis ou à établir.
Voir les 2 liens ci-desous
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/mettre-son-logement-location/irl-loyer-52.html
https://www.insee.fr/fr/statistiques?debut=0&theme=30&conjoncture=45
il n'y a pas de cheval entre 2 règles. L'IRL entré en vigueur le 10 février 2008, ce nouvel indice de référence des loyers se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée est applicable depuis début 2006.
Vous devez impérativement utiliser l'IRL comme base de calcul pour tous les loyers de logement (non commerciaux), cela même si le bail a été signé avant la parution de la loi ou de son décret d'application.
En clair vous oubliez totalement l'ICC pour tout les baux d'habitation déjà établis ou à établir.
Voir les 2 liens ci-desous
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/mettre-son-logement-location/irl-loyer-52.html
https://www.insee.fr/fr/statistiques?debut=0&theme=30&conjoncture=45
Bonjour Igor,
Merci pour votre réponse rapide.
Je suis tout a fait d'accord avec votre remarque du fait que aujourd'hui l'ICC n'est plus a prendre en compte.
Ma question en fait est plus générale et ne se limite pas a ce qui est applicable aujourd'hui mais également a comment ça se passait autrefois :)
Sur le lien suivant: <http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2008/nouvel-irl-revision-annuelle-des-loyers/> on trouve un exemple pour la révision de loyer d'un bail signe le 1er Avril 2003 révisé le 1er avril 2008:
Au 1er avril 2004,
Loyer = [ 500 € x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003 ] / moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2002 = L1
Au 1er avril 2005 >
Loyer = [ L1 x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2004 ] / moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003 = L2
Au 1er avril 2006 >
Loyer = [ L2 x IRL ancien 3ème trimestre 2005 ] / IRL ancien 3ème trimestre 2004= L3
Au 1er avril 2007
Loyer = [ L3 x IRL ancien 3ème trimestre 2006 ] / IRL ancien 3ème trimestre 2005= L4
Au 1er avril 2008
Loyer = [ L4 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007 ] / IRL nouveau 3ème trimestre 2006 = L5
Au 1er avril 2009, le loyer sera le suivant
Loyer = [ L5 x IRL nouveau 3ème trimestre 2008 ] / IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = L6
Me confirmez vous la cohérence de ce calcul?
De plus je vois que pour l'ICC c'est toujours la moyenne qui était utilisé et non pas l'indice lui même (<https://www.insee.fr/fr/accueil Est ce que ça a toujours été le cas?
Si vous avez un autre exemple a me fournir je suis preneur: Par exemple un bail signé au 1er Janvier 2002 et révisé au 1er Janvier 2009 ...
Merci encore.
Merci pour votre réponse rapide.
Je suis tout a fait d'accord avec votre remarque du fait que aujourd'hui l'ICC n'est plus a prendre en compte.
Ma question en fait est plus générale et ne se limite pas a ce qui est applicable aujourd'hui mais également a comment ça se passait autrefois :)
Sur le lien suivant: <http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2008/nouvel-irl-revision-annuelle-des-loyers/> on trouve un exemple pour la révision de loyer d'un bail signe le 1er Avril 2003 révisé le 1er avril 2008:
Au 1er avril 2004,
Loyer = [ 500 € x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003 ] / moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2002 = L1
Au 1er avril 2005 >
Loyer = [ L1 x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2004 ] / moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003 = L2
Au 1er avril 2006 >
Loyer = [ L2 x IRL ancien 3ème trimestre 2005 ] / IRL ancien 3ème trimestre 2004= L3
Au 1er avril 2007
Loyer = [ L3 x IRL ancien 3ème trimestre 2006 ] / IRL ancien 3ème trimestre 2005= L4
Au 1er avril 2008
Loyer = [ L4 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007 ] / IRL nouveau 3ème trimestre 2006 = L5
Au 1er avril 2009, le loyer sera le suivant
Loyer = [ L5 x IRL nouveau 3ème trimestre 2008 ] / IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = L6
Me confirmez vous la cohérence de ce calcul?
De plus je vois que pour l'ICC c'est toujours la moyenne qui était utilisé et non pas l'indice lui même (<https://www.insee.fr/fr/accueil Est ce que ça a toujours été le cas?
Si vous avez un autre exemple a me fournir je suis preneur: Par exemple un bail signé au 1er Janvier 2002 et révisé au 1er Janvier 2009 ...
Merci encore.
Igor1
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29 mars 2009 à 22:29
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Bonjour,
je vous ai donné tous les éléments possible et trouvable, désolé je n'irai pas plus loin et ne me lancerai pas dans un calcul. Voici l'ICC depuis 1953 et les moyennes depuis 1985.
J'imagine que vous savez comme moi faire les calculs aussi je vous en laisse le soin, surtout que dans votre demande vous n'avez pas marqué le trimestre de référence
https://www.insee.fr/fr/accueil
je vous ai donné tous les éléments possible et trouvable, désolé je n'irai pas plus loin et ne me lancerai pas dans un calcul. Voici l'ICC depuis 1953 et les moyennes depuis 1985.
J'imagine que vous savez comme moi faire les calculs aussi je vous en laisse le soin, surtout que dans votre demande vous n'avez pas marqué le trimestre de référence
https://www.insee.fr/fr/accueil
Merci tout de même pour vos réponses.:)
Après mes recherches je connais les réponses. Pour information le trimestre de référence n'est pas obligatoirement mentionnes dans les révisions de loyer. A défaut, si il n'est pas précisé dans le bail, l'indice utilisé est le dernier indice disponible à la date de révision.
Bonne journée a tous.
Après mes recherches je connais les réponses. Pour information le trimestre de référence n'est pas obligatoirement mentionnes dans les révisions de loyer. A défaut, si il n'est pas précisé dans le bail, l'indice utilisé est le dernier indice disponible à la date de révision.
Bonne journée a tous.
tibor95
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8 juin 2009
24 avril 2009 à 05:29
24 avril 2009 à 05:29
Bonjour à tous,
qui peut me dire ce que je dois faire?
je suis bailleur d'un appartement, mon locataire y habite depuis 1992 /17ans/
le loyer de départ était de 3950fr de époque. Or je n'ai jamais appliqué de hausse de loyer car ce sont
des personnes sérieux et mon logement est entretenu d'une manière exemplaire. payement sans histoire.
Je dois tout de meme procéder à la révision du loyer, comment je dois faire mon calcul?
merci de m'aider
cordialement Tibor
qui peut me dire ce que je dois faire?
je suis bailleur d'un appartement, mon locataire y habite depuis 1992 /17ans/
le loyer de départ était de 3950fr de époque. Or je n'ai jamais appliqué de hausse de loyer car ce sont
des personnes sérieux et mon logement est entretenu d'une manière exemplaire. payement sans histoire.
Je dois tout de meme procéder à la révision du loyer, comment je dois faire mon calcul?
merci de m'aider
cordialement Tibor
Bonjour
Je loue un local professionnel, pour m'augmenter le loyer mon bailleur prend en compte l'indice du batiment.
Mon loyer ets actuellement de 600 € HT hors charges, et je sui rentrée dans le slieux le 1/10/2008.
De combien doit être l'augmentation de mon loyer, et comment a t-il calculé pour obtenir 7 %
Je loue un local professionnel, pour m'augmenter le loyer mon bailleur prend en compte l'indice du batiment.
Mon loyer ets actuellement de 600 € HT hors charges, et je sui rentrée dans le slieux le 1/10/2008.
De combien doit être l'augmentation de mon loyer, et comment a t-il calculé pour obtenir 7 %
La législation juridique et financière évolue en permanence...