Répartition vente nu propriétaire//usufruitie

vraiment, un grand merci pour toutes ces réponses, je suis perdu un peu, et je n' ai pas envie d' être lésé, il y a tant de gens malhonnêtes ! encore merci

Bonjour,

merci pour ces précisions. Pour répondre à vos interrogations :

1°) La vente ne met pas fin à la donation si l'usufruitier n'y participe pas. Je m'explique, si vous vendez seul, vous ne cédez que ce qui vous appartient, c'est-à-dire la nue-propriété du bien, l'usufruit de votre père étant conservé; pour qu'il disparaisse, il faut soit qu'il y renonce, soit qu'il le cède en même temps que vous cédez la nue-proprité. En pratique, vous devez apparaître tous les deux en qualité de vendeurs dans l'acte de vente.
2°) Oui, aucune plus-value pour votre père car il s'agit de la cession des droits assurant sa résidence principale.
3°) Concernant votre éventuelle plus-value, en effet le calcul va se faire d'après la valeur reçue au jour de la donation en comparaison avec la valeur actuelle du droit cédé. Mais attention, il s'agit d'une comparaison comptable, c'est-à-dire que la situation va être examinée par le fisc d'après la quote part actualisée au jour de la vente. Je m'explique, dans la donation, votre quote-part comptable n'est peut-être pas clairement définie (enfin selon la valeur du bien) ou si elle est définie, elle sera réactualisée. Ex : vous avez reçu un bien qui valait 50 et votre quote-part était de 40 % à l'époque, la donation portait donc sur 20 (base de calcul des droits de donation et des abattements); aujourd'hui vous vendez 100 et votre quote-part selon le barème est de 50 %, vous cédez donc 50. Le fisc va recalculer la plus-value d'après cette quote-part, soit 50 % de 50 à l'époque, donc 25 et non 30 de plus-value. Donc, si vous changez la quote-part de vos droits aujourd'hui, et que vous ne l'avez pas fait au moment de la donation, vous risquez soit une plus-value importante, soit un redressement car pour le fisc la base restera le moment de la donation.
4°) Bien sûr, aucun droits de succession à régler car il s'agit d'une vente. Seuls des droits de mutation seront dûs, en principe, ils sont acquittés par l'acheteur.
5°) La fixation de la quote-part est en effet libre. Mais attention aux risques d'une répartition trop déséquilibrée. D'abord, le fait que votre père ne soit pas forcément juridiquement contenté par la vente si sa quote-part est trop faible. Cela veut dire qu'à tout moment il pourra contester la répartition ainsi faite (pour cause d'erreur ou de lésion par exemple). Ensuite, il y a un risque de requalification de la partie vente de l'usufruit en donation indirecte et peut être réclamation de droits de donation (le fisc peut considérer qui si le barème est de 60-40 et que l'usufruit est déclaré pour 10 seulement, les 30 manquants sont une donation à votre profit); ça c'est pour le cas où l'usufruit est sous-évalué. Enfin, dans le cas inverse, usufruit surévalué, c'est le problème évoqué au point 3) à savoir un redressement lors de la déclaration de plus-value effectuée par les soins du notaire. Et là c'est dangereux car le fisc peut appliquer des amendes et des pénalités de mauvaise foi qui vont jusqu'à 100 % de la plus-value redressée !!

En fait, il convient dans un premier temps d'évaluer l'éventuelle plus-value avant de procéder à la répartition de l'usufruit. Elle se calcule de la manière suivante : de 0 à 5 ans de possession du bien, taux plein de 29 % (pour 2008, sinon 27 %) sur le bénéfice réalisé lors de la vente (déduction faite des frais de vente et d'éventuels travaux de remise en état ou de rénovation, des intérêts acquittés pour l'acquisition etc). A partir de la cinquième année, il y a un abattement global de 50 % puis, l'année suivante de 5% par année supplémentaire de détention. Par exemple, si la donation a 6 ans, la plus-value au taux de 29 % portera sur 55 % du bénéfice réalisé (50 % d'abattement à la cinquième année + 5 % supplémentaires pour une année au-delà de 5 ans). Donc, jouer sur la quote-part nue-propriété/usufruit peut faire courir de gros risques pour pas grand chose. Au taux plein, pour une plus-value de 100 % (doublement de la valeur du bien), l'impôt représente 14,5 % du prix total soit environ 43.000 € pour un bien cédé 300 K€ et qui a rapporté en plus-value globale 150 K€, donc une plus-value nette de plus de 100 K€ après paiement de l'impôt à son taux maximum.

A réfléchir très posément.

Cordialement.

Bonjour,

oui, votre calcul est exact sur le montant qui vous revient. Sauf que pour la plus-value, le fisc va raisonner autrement, sur la base de son propre barème. A priori, je n'ai pas les âges exacts, il y a 8 ans, la répartition était égalitaire, soit 50-50, vous avez donc payé des droits sur une base de 100 K€ au moment de la donation. Donc en principe rien, ou très peu, par le jeu des abattements.
Aujourd'hui, la situation est différente, il s'agit de reconsidérer la valeur de ce que vous vendez en réactualisant la situation du bien 8 ans après son acquisition ou sa transmission. Le fisc va se replacer il y a 8 ans avec la quote-part actuelle, donc 60 % et non 50 % des 200 K€, soit 120 K€. Aujourd'hui, le bien vaut 500 K€, ce qui représenterait donc une valeur vénale à votre profit de 300 K€. Vous réalisez donc, au plan fiscal, 180 K€ de plus-value (contre 80 K€ avec votre répartition).
Vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez donc de 50 % d'abattement, l'impôt est calculé sur 90 K€ (40 K€ dans votre répartition) et vous le détenez depuis 3 ans au delà des 5 années (8 ans d'après vos dates), vous avez encore un abattement de 5% par an, soit 15 %, ce qui fait au total 65 % d'abattement. L'assiette de la plus value est donc de 65 % du bénéfice réalisé, soit 63 K€ d'après la répartition fiscale ou 28 K€ selon la votre. Soit 18.200 € de plus-value d'un côté, contre 300 € de l'autre.

Concernant les pénalités fiscales en cas de redressement, si le fisc vous considère de mauvaise foi, ce qui est le cas si la répartition inégalitaire n'a pour but exclusif que le détournement de l'impôt, vous risquez un doublement de l'imposition réellement due, soit ici plus 36 K€ de pénalité en plus du montant de la plus value redressée, soit les 18K€.
Donc bien réfléchir aux conséquences avant, c vrai que 18.000 € pour l'Etat c'est toujours énervant

Cordialement

Bonsoir,

si vous voulez, bien que dans votre situation je vous conseille même fortement de maintenir le taux antérieur de 70-30. Mais,en effet, en faisant une déclaration au barème, il n'est pas sûr que le fisc s'en mêle et aille rechercher la proportion initiale, il faut que les valeurs correspondent et c'est contrôlé ! Toutefois, en procédant à une déclaration au barème, même en cas de redressement, vous ne serez pas taxé de mauvaise foi puisque vous avez suivi purement et simplement le barème fiscal. Donc ça vaut le coup de prendre le risque, dans le pire des cas, le fisc vous réclamera la plus-value sur la différence, soit sur 10 %.
Concernant les transferts de fonds, tout dépend de l'âge de votre père et de votre situation de famille, il est aujourd'hui possible de transmettre de son vivant d'importantes sommes d'argent sans fiscalité successorale ou de les placer sur des supports hors succession, notamment via l'assurance-vie.

Cordialement

Bonjour,
et bien le fisc est lésé avec vous !! Plus l'usufruit est grand, moins l'assiette de la plus-value est importante, donc moins l'impôt est fort !! Avec 40-60 (barème fiscal) l'assiette se calcule sur 300 K€ alors qu'avec 70-30 elle se calcule sur 150 K€, soit la moitié !!
En plus, en ayant fixé l'usufruit à 30 % il y a 8 ans et en le déclarant pour 70 % aujourd'hui, soit plus de 120 % d'augmentation alors qu'il devrait baisser, vous ne ferez pas croire au contrôleur de l'administration fiscale que votre évaluation n'a pas pour seul objectif d'échapper à l'impôt. Faut pas les prendre pour des débiles non plus.
Sinon, concernant les liquidités reçues par votre père, s'il a moins de 70 ans, l'assurance-vie reste le support financier le mieux adapté (abattement fiscal lors de la succession, faible imposition des revenus éventuels et libre désignation des bénéficiaires y compris votre "beau bébé").

Cordialement

Bonjour,

d'après vos informations, au moment de la donation, vous avez estimé l'usufruit à 1/3 de la valeur du bien environ soit 30 %, vous avez donc procédé à une répartition différente de celle proposée par le barème fiscal qui était 50 % à l'époque. Donc, vous avez procédé à une sous-évaluation de l'usufruit de votre père à ce moment là. Il serait particulièrement malvenu de faire l'estimation inverse aujourd'hui ! En effet, l'usufruit est un droit viager dont la valeur diminue avec l'espérance de vie de son titulaire, il ne peut donc jamais augmenter ! Dans le meilleur des cas, vous pouvez maintenir la proportion ou appliquer le barème fiscal, plus favorable puisque 40-60 contre 30-70.
En tout état de cause, si vous opérez à une sur-évaluation aujourd'hui, vous allez droit vers le redressement avec en prime une mauvaise foi avérée !!
Concernant la plus-value, elle sera calculée sur la nue-propriété, soit 300 - 139 = 161.000 € avec les abattements ça doit faire de l'ordre de 56.300 €, donc un impôt d'environ 16.000 €.
Pour les amendes et les pénalités, votre père ne sera pas redressé car il n'est redevable d'aucun impôt, et les montants ne sont pas déterminables par avance, tout dépend des circonstances. Dans votre cas, je pense que le contrôleur ne fera aucun cadeau et appliquera le maximum, soit doublement de la plus-value au moins.

Cordialement

Bonjour,

la répartition est bien libre, sous réserve bien sûr des réalités économiques et le barème fiscal est indicatif. D'ailleurs, au moment de la donation vous avez bénéficié de cette liberté puisque selon le barème la répartition était de 50-50 et que vous avez défini un usufruit de 30 % et pas de 50 %.
Aujourd'hui, vous devez rester cohérent par rapport à vos choix antérieurs : l'usufruit est viager et diminue en valeur au fur et à mesure que l'âge de l'usufruitier avance. Ce qui est normal car il est fonction de l'espérance de vie du bénéficiaire. Dès lors, en ayant retenu 30 % pour la valeur de l'usufruit il y a 8 ans, il ne peut pas représenter 70% aujourd'hui !! Ceci, indépendamment du barème fiscal !!

Cordialement