Le droit au renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial est soumis à des règles juridiques strictes, que le bailleur et le loueur sont obligés de respecter s'ils souhaitent prolonger le contrat de bail.

Qu'est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, c'est-à-dire qu'aucune clause du contrat de bail ne peut s'y opposer. Dans la pratique, le bailleur pourra :

• soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire ;
• soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d'éviction du bail commercial ;
• soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, ce qui lui évite le paiement de l'indemnité d'éviction.

La notion de « droit au renouvellement » peut donc prêter à confusion. En réalité, le locataire bénéficie plutôt d'un « droit à indemnité » en cas de refus de renouvellement par le bailleur.

Quelles sont les conditions du droit au renouvellement ?

Pour pouvoir bénéficier de ce droit au renouvellement du bail, le locataire doit satisfaire un certain nombre d'exigences :

• Le locataire doit en principe être de nationalité française, sauf les commerçants, artisans et industriels :

  • qui ont combattu dans les armées françaises et alliées pendant les guerres de 1914 et de 1939 ;

  • qui ont un enfant de nationalité française ;

  • qui sont ressortissants d'un pays de l'Union européenne ;

  • lorsqu'il existe une réciprocité législative dans leur pays d'origine.

• Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce, même si ce fonds est exploité par un tiers (par exemple en cas de location-gérance).
• Le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années précédant la fin du bail. Si ce n'est pas le cas, le locataire doit alors pouvoir justifier de motifs légitimes de non-exploitation pour bénéficier du droit au renouvellement (art. L. 145-8 et art. L. 145-43 du Code de commerce).

Comment fonctionne le renouvellement du bail commercial ?

Que se passe-t-il quand le bail commercial arrive à son terme ? Dans le processus de renouvellement du bail, l'initiative appartient d'abord au bailleur.

Le congé donné par le bailleur

Au moins six mois avant la date d'expiration du bail commercial, le bailleur peut délivrer un congé au locataire, congé qui doit être donné par acte d'huissier. Ce congé comporte généralement une offre de renouvellement du bail, que le locataire peut accepter ou non. Mais le bailleur peut aussi délivrer un congé sans offre de renouvellement en proposant donc une indemnité d'éviction. Au locataire ensuite d'accepter ou non cette offre. S'il ne propose pas d'indemnité d'éviction, le bailleur doit invoquer un motif grave et légitime.

Le bailleur bénéficie d'une faculté de rétractation : il peut revenir sur son offre de renouvellement ou sur sa proposition d'indemnité d'éviction pour un motif grave et légitime, découvert après l'envoi de son congé. Il peut également se rétracter s'il parvient à prouver que le contrat de location n'est plus soumis au statut des baux commerciaux.

La demande de renouvellement par le locataire

S'il n'a pas reçu de congé dans les délais légaux précisés ci-dessus, le locataire peut formuler une demande de renouvellement par acte d'huissier ou par l'envoi d'une lettre adressée en recommandé avec avis de réception. Cette demande doit être formulée obligatoirement dans les six mois précédant la date d'expiration du bail, faute de quoi elle est frappée de nullité.

Ce délai se calcule de date à date

Le bailleur doit formuler sa réponse par acte d'huissier dans les trois mois qui suivent la réception de la demande. Faute de quoi, il est supposé avoir accepter le principe du renouvellement.

Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit impérativement préciser dans sa réponse que le locataire dispose d'un délai de deux ans pour contester ce refus de renouvellement ou exiger le versement d'une indemnité d'éviction. Même s'il accepte le renouvellement, il peut là encore revenir sur sa décision pour un motif grave et légitime.

Qu'est-ce que la reconduction tacite du bail commercial ?

Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire ne formule pas de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le bailleur peut alors délivrer un congé à tout moment avec un préavis d'au moins six mois. De même que le locataire peut formuler à tout moment une demande de renouvellement.

Comment renouveler le bail d'un local en usufruit ?

D'après l'article 595 du Code civil, quand la propriété d'un local à usage commercial est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, ce dernier ne peut pas renouveler seul le bail commercial. En revanche, comme le précise la Cour de cassation, l'usufruitier seul peut parfaitement refuser la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire et donner congé à ce dernier. Mais c'est à lui seul qu'incombera alors le paiement de l'éventuelle indemnité d'éviction (arrêt du 9 décembre 2009, N°08-20512).