Partage de biens...

Vous lui refaites une proposition avec la moitié des crédits en moins.

Oui, vous lui devez un demi loyer d'occupation à rajouter à sa soulte

Voila ce qu'est une indemnité de compensation de jouissance d'un bien en indivision. article de loi et pour le calcul, le notaire fait des estimations de loyers dans un bien identique au votre et divise par deux .


Article 815-9 du code civil

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Voila un extrait du mode de calcul car c'est un peu plus complexe, moi je résume rapidement .
Lien du site de l'avocate et extrait


https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/indemnite-occupation-jusqu-jour-partage-1622.htm#.VA8q7_l_uFU
L'indemnité d'occupation représente le montant que devra verser l'occupant des lieux, le dédommagement versé à l'indivision pour l'occupation d'un bien.

Elle est due jusqu'au jour du partage et compense la perte des fruits et revenus que subi l'indivision, du fait de cette occupation.

Pour un appartement, par exemple, les fruits et revenus sont les loyers.

Elle trouve sa source dans l'indivision et l'article 815.9 alinéa 2 du code civil :

"L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité".

Cette indemnité de « l'occupant » pourra se concevoir dans divers cadres:

- Lorsque le divorce devient définitif, jusqu'au jour partage ;

- Lorsque le bail sera résilié amiablement ou judiciairement, elle prendra le relai du loyer et s'imposera à l'occupant sans droit ni titre ;

- Plus généralement, pour tout occupant même autorisé judiciairement lorsque l'indivision prend fin.

Quelle est sa nature et comment sera t-elle mise en oeuvre ?

I- La nature de l'indemnité d'occupation: une créance personnelle ou une créance au profit de l'indivision ?
Il ne s'agit pas ici d'un loyer payable tous les mois, car l'indemnité est payable au moment de la liquidation, de la sortie de l'indivision, sauf à en obtenir un paiement provisionnel amiable ou judiciaire.

A cet effet,rien n'empêcherait aussi un indivisaire de solliciter sa part annuelle dans les bénéfices de l'indivision, dont l'indemnité d'occupation fait partie....

A) l'indemnité d'occupation dans les indivisions à deux personnes portant sur un bien unique.

Imaginons une acquisition 50/50.

1°- exemple: entre concubins, mariés, partenaires pacsés, tiers...

Peut-on parler réellement de partage ?

La sortie de l'indivision se fera par la vente du bien à un tiers, le rachat de la part de l'autre moyennant soulte, ou après adjudication.

Le montant de l'indemnité sera déduit de la part de celui qui la doit, à hauteur de la moitié de la valeur locative jusqu'au jour de la vente ou du partage ( prescription à prendre en compte voire III).

Il n'y aura donc pas vraiment de partage entre deux personnes sur un même bien, juste un partage du montant de la cession, déduction de l'indemnité due.

L'indemnité d'occupation représentera la moitié de la valeur locative d'un bien commun ou indivis acquis 50/50.

Procédons à son calcul annuellement.

soit un loyer mensuel de 900 euros, d'un bien indivis IO = 900/2 = 450 euros par mois.

- Nombre de mois d'utilisation du bien x valeur locative IO 12 x 450 = 5.400 euros par an.

Un notaire, un avocat ou un agent immobilier vous aideront à fixer sa valeur, sachant que le copropriétaire, pourra voir fixer une indemnité portant une valeur locative réduite d'environ 20%.

- abattement 20% : 1800 euros

- total dû : 5400-1800= 3.600 euros par an.

Un tel abattement sera souvent appliqué par les Tribunaux pour tenir compte du fait que l'appartement appartient justement à deux ex-époux ou concubins.

En cas de difficulté, lors du partage, une expertise judiciaire, sera le plus souvent sollicitée afin que les juges tranchent en connaissance de cause sur l'indemnité en vertu de leur pouvoir souverain.

Mieux vaut donc se mettre d'accord !

Les sommes qui seront dues jusqu'au partage pourront être très conséquentes lorsque les indivisions sur des biens immobiliers à valeur locative importante traîneront.

Imaginons, si la situation perdure 3 ans avant d'être liquidée.

IO = 5.400 euros x 3 ans = 16.200 euros, somme qui s'imputera à hauteur sur la part de propriété revenant à l'occupant !

2°-Un locataire (tiers à l'indivision) sans droit ni titre devra payer l'intégralité de la valeur locative

soit dans notre exemple 900 euros par mois.

Les charges locatives lui seront imputables en sus.

Il s'agit donc de faire un calcul pour ne pas rester trop longtemps à occuper un bien commun ou indivis sans que le partage n'intervienne rapidement.

Il y a un compte à faire dans la durée...

B) L'indemnité d'occupation dans l'indivision successorale

Elle est due par l'occupant à la masse indivise du décès jusqu'au partage, donc portée à l'actif du compte de l'indivision, une fois déterminée.

Cette indemnité rentrera dans les comptes de l'indivision.

Elle sera répartie ensuite dans le compte des indivisaires,cohéritiers, bénéficiaires de ladite indemnité au prorata de leurs droits.

Au bout du compte, l'indivisaire occupant verra sa part imputée au prorata des droits des autres indivisaires, dans son compte d'administration.

Ainsi dans une succession de 3 indivisaires,pour une indemnité de 1200 euros due par un occupant à la succession.

Il conviendra de la répartir dans le compte d'administration des 3 coindivisaires, soit 400 euros chacun.

Mais au bout du compte, ce sera le coindivisaire occupant qui verra son compte d'indivisaire imputé de 800 euros sur ce qu'il recevra, puisque c'est lui qui est débiteur de cette somme.

Cependant, si l'occupant d'un bien indivis, doit payer cette indemnité pour l'occupation à partir de la date du décès, les travaux qu'il aurait effectués avant le décès, pourront constituer une créance personnelle sur la succession.

Pourront être déduits et portés au passif de l'indivision les frais dépensés au cours de l'occupation: Taxes, travaux, d'amélioration etc...

C) L'indemnité d'occupation dans les indivisions "conventionnelles"jusqu'au partage

Elle sera due à la masse indivise et viendra dans les comptes du partage, puis répartie entre les coindivisaires au prorata de leurs droits respectifs.

Sa base de calcul sera la valeur locative.

Je vous en prie, en effet, mais vaut mieux un mauvais arrangement qu'un long procès cher et coûteux et pour résultat une catastrophe.

PS
Faites une proposition au notaire avec les crédits en moins et il le proposera à votre ex
C'est ainsi qu'on commence les négociations

Allez voir une agence, demander une estimation de loyer à l'équivalant de votre bien et remettez celle ci à ce notaire avec vos propres calculs et l'abattement de 20 pour cent

Non, il ne peut rien vous imposer,. Il peut transmettre, faire ce que j'ai fait avec vous, c'est à dire, conseiller votre ex de négocier en lui expliquant les complications d'une assignation au tribunal, les frais, le risque de la vente aux enchères, ect .
Regardez si dans vos assurances maisons ou juridiques, vous ne pourriez avoir un avocat gratuit pour vous assister afin de communiquer avec le notaire
Sinon, vous avez aussi la maison de la justice.
Pour conclure, ,le notaire ne peut rien imposer, c'est le juge qui peut obliger les indivisaires à sortir de l'indivision par la vente par adjudication.
Pour obliger, dans la vie en général, il faut un jugement exécutoire.

Je vous en prie et venez nous donner des nouvelles de vos démarches, ce serait gentille pour le forum et les membres dans votre situation . Beaucoup de gens dans votre situation serait heureux de trouver les réponses et les suites de votre négociation.
Bonne démarche.
Cordialement