comment calculer la rentabilité nette pour un investissement?

Question

Bonjour, 
J'ai vu un immeuble composé de 4 appartements tous loués, qui rapportent 22500 euros/an. Les charges : taxe foncière (1700), gaz, électricité (4000) et eau (1500) s'élèvent à 7200 euros/an. L'agence qui vend le bien me dit que le rendement annuel est 22500 euros par an, mais ceci ne tient pas compte des charges citées. Sur ces charges, y-a-t'il quelque chose de récupérable? Je précise que les loyers sont toutes charges comprises(de ce fait je crains de payer des charges trop élevées à cause des locataires). Je n'ai jamais fait d'investissement locatif alors je ne voudrais pas faire n'importe quoi ou me faire arnaquer par ce qui semble à priori une "bonne affaire". (l'immeuble est vendu 170000 euros). Si quelqu'un peux m'expliquer les choses clairement, je lui en  serait reconnaissante!

roca9000 · Accepted Answer

Bonjour
effectivement, les agences parlent de rendement locatif brut (hors petites contrariétés si vous me suivez), le calcul pour cela est simple vous l'aurez compris loyers brut hors charges / prix d'acha, on vous emballe tout ça et hop le tour est joué.
D'abord et attention le prix d'achat n'est pas 170 000€ mais 170k€+frais d'agence+frais de notaire (7% ou 2.5% pour immo<5 ans)+ travaux !!! la facture peut grimper très très haut.
Le calcul de la rentabilité nette se fait par déduction des charges de copro non récupérables (honoraires syndic, etc), taxe foncière, assurance impayés de loyers que vous allez peut-être souscrire. Ceci vous donnera les loyers nets de charges.
Ce qui fait loyer nets de charges : 22500€-charges de copro non récupérables-travaux de copro-taxe foncière-assurances impayés et non occupant
rentabilité nette = loyer nets de charges / prix d'achat réel
Ensuite vous avez aussi la rentabilité nette de prélèvements sociaux :
(loyer nets de charges -intérêts bancaires (sur 1 an))*tx des prélèvements sociaux
Ensuite n'oubliezpas que vous allez payer des impôts sur ces investissements ce qui grève parfois beaucoup la rentabilité du bien. 
Une rentabilité nette après impôts de 3 ou 4% est honorable mais parfois utopique aussi. Mais attention une rent brut de 6 ou 7% peut se retrouver à 2 ou 3% tout déduit.
C'est difficile de faire plus clair car le montant de l'impôts vous appartient, mais c'est déjà un bon début
Un notaire pourra vous calculer tout cela de façon plus précise.
cordialement

GERDAN · Answer

Bonjour,
Pour déterminer le rentabilité d'un investissement locatif, vous comparez les mensualités de remboursement d'un credit (sur 15, 20 ou 25 ans) sur le montant à investir, avec les loyers estimés + les charges non récupérables (impot foncier, CSG-CRDS, etc...).
Il est important d'apprécier l'état du batiment et les travaux à venir.

Papaschultz · Answer

Bonsoir, 

Il n'y a rien à expliquer, vous avez tout compris :
22500 - 7200 = 15300
Si vous passez par une agence afin de mettre les apparts en location ce qui me semble raisonnable :
(22500 - mini 12% de frais) soit 19800 - 7200 = 12600

Donc, les années fastes vous récupérez 1000€/mois ce qui vous permet d'établir un budget crédit sur 20 ans pour 170 000 €. 

Ca vaudrait le coup de demander des devis pour compteurs individuels, (5500/an)

bailleurx · Answer

si les 22500 représente le montant des loyer CC  
 et que le montant des charges annuelles est de 5500  sans la TF 
votre revenus annuel net est de 22500-5500 =17000€  
pour un prix de vente à 170000 ca vous fait une rentabilité brute  de 10%   
c'est estimé comme une bonne rentabilité sachant que on peut en trouver jusu'à 12%  
 mais que sur paris elles sont plutôt à 6%  (plus c'est élevé mieux c'est)
c'est une bonne base de négociation qui doit pouvoir encore un peu être grappillée jusqu'à 160 000 /150 000  


je suppose que ce sont des logements meublés  
car il est interdit de faire des charges incluses pour les locations vides  
 et sur les locations vide  il  y a une loi (applicable à partir de 2017 je crois) qui oblige a différencier par logement, les consommation de chauffage ce qui entrainera des frais d'installation d'appareil de comptage  
il faut voir aussi les autres travaux qui seront a faire toiture façade isolation, l'état de payement des loyers, le turn over

Utilisateur anonyme · Answer

La réponse  de Roca  me parait assez  claire.

Juste un petit conseil ,  faites  faire des diagnostiques par  des  professionnels:  Etat  de  la  toiture ,   normes  électricité , ascenseur éventuellement ,  peinture , plomberie ,gaine technique etc... etc ... 

Pour   la rentabilité comme  le  dit  roca  je   compte sur un  8 brut  pour  être  sur d'avoir  du 3.5 net après   impôts et  prélèvements .

Soyez exigeant sur la solvabilité des locataires.  fidélisez  vos locataires en  restant dans  des  prix raisonnables.

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour,  quelle est la surface des ces logements ???

Ont-ils bien des compteurs électriques individuels directs avec le fournisseur d'électricité ??

Même les agences annoncent des loyers charges comprises (ou plutôt provision pour charges comprises) mais c'est bien distinct, il y a le loyer et les charges.

Le chauffage et l'eau entrent dans les charges locatives. 
Pour l'électricité, sauf pour des petits meublés, il vous faut des compteurs individuels. Il y aura le ménage des communs, la sortie du container à poubelles, l'électricité des communs dans les charges récupérables

Ne signez rien sans que le propriétaire atteste par écrit que tous les locataires sont à jour de leur loyer, et informez-vous sur la situation de chaque locataire.

Il faut voir aussi l'état du bâtiment, isolé ou non, électricité aux normes ou non, et aussi l'état du toit.  Prenez quelqu'un du bâtiment de vos connaissances pour qu'il donne un coup d'oeil à tout ça.  Ne vous fiez pas aux dires du vendeur ou de l'agence.

rondouille94 · Answer

bonjour   
  les augmentations constantes et imprévisibles   
 des taxes  ces dernières années rendent imprevisibles un prévisionnel en investissement immobilier   
csg,:  (15,50 à ce jour)et à ce jour seulement..voir l'avenir......   
taxe fonciere:  augmentations constantes très importantes   
augmentations de l'impots sur les revenus du fonciers   
après  , votre taux de rendement net net va faire une cure amaigrissante..   

ne pas oublier aussi la prime d'assurance obligatoire en hausse aussi...   
mon conseil :   
 essayer de coller au plus prés du rendement locatif net net net que du rendement locatif brut.  
sans oublier les soucis et ennuis du bailleur et ça ça ne se compte pas...... 
car ca n'a pas de prix. 
la reponse de rocca9000 est tres avisee
de plus nouveau prelevement peut être encore pour garantir les loyers impayes
vu sur le figaro aujourd'hui:

Une première option consisterait à l'imposer à "tous les propriétaires" sous la forme d'une assurance obligatoire, mais cela pourrait poser des problèmes juridiques. Une deuxième solution serait d'instaurer un prélèvement de 2% sur les loyers (ce qui correspond au taux global d'impayés), qui alimenterait un fonds national d'assurance. Enfin la dernière option serait d'obliger tous les assureurs à proposer une telle garantie, et d'inciter ensuite les propriétaires à en souscrire une, en les frappant dans le cas contraire d'une taxe d'un montant dissuasif.

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