Préavis bail meublé

Bonjour,

malgré votre forum très fourni, je ne trouve pas réponse.
Propriétaire d'un appartement que je loue meublé, j'ai donné préavis en mars dernier à mes co-locataires pour le 30 juin prochain (avec respect des trois mois), pour cause de vente. En effet, depuis 2008 au chomage, ma situation est critique et le loyer est loin de couvrir mes différents frais dont celui du crédit immobilier.

J'ai pu visiter ce weekend lors d'une visite pour potentielle vente, mon appartement. Le balcon est noirci (murs et plafond) de traces de feu, type barbecue qui aurait mal tourné...
aussi, j'ai pensé faire appel à un huissier pour l'état des lieux sortant, mais il semble d'après ce forum que le cout total des frais serait alors à ma charge ? qui paiera la rénovation ? Pour effectuer une retenue sur caution, que dit la loi ? facture ou simple devis ?

De plus, ce matin, je reçois un texto (oui, un sms!) d'un des locataires qui m'informe qu'ils libéreront l'appartement pour le 5 juin prochain.
un sms est il conforme pour effectuer un préavis ? les co-locataires (ils sont deux sur le bail) ne doivent ils pas chacun m'envoyer un courrier en RAR pour valider cette date du 5 juin comme j'ai moi meme envoyé à chacun un courrier pour le préavis du 30 juin ?
Merci infiniment, très cordialement.