Comment calculer la valeur de nue propriété avec CCA
Pierre_ZH Messages postés 56 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Ma femme et moi envisageons d’investir 450 000 € dans SCI, dont 225 000 € en apport numéraire et 225 000 € via des comptes courants d’associés (CCA). Egalement nous souhaitons donner la nue-propriété à nos deux enfants (âgés de 10 et 12 ans). J’ai 48 ans et ma femme a 45 ans.
Planning d’acquisition des biens :
En 2025 : achat d’un bien pour 150 000 € ;
En 2026 : nouveau bien pour 150 000 € ;
En 2027 : encore un bien pour 150 000 €.
Dans notre cas, quel serait le moment idéal pour réaliser la donation ? La donation doit-elle intervenir une fois les trois biens achetés, ou elle sera faite lors de chaque achat ?
La valeur de la nue‑propriété est calculée sur la valeur brute du bien sans tenir compte des dettes (CCA)? si oui, dans mon cas, la valeur des biens est de 450 000 €, qui donne la valeur de nue propriété 180 000€ =(450000*40%), qui est dans la limite de l'abattement de 100 000 € par parent et enfant.
Je demande la coût d'administration sur la donation en une seule fois (après les 3 achats) sur chatgpt, qui a estimé comme ci-dessous, je ne sais pas si c'est cohérent? Car je n'ai aucune connaissance dessus;
- Montant Émoluments TTC≈ 6 104 €
- TPF1 080 €
- Frais assiette 26 €
- CSI180 €
Total estimé≈ 7 390 €
Merci,
Pierre
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6 réponses
Bonjour,
Au lieu de demander une réponse à un chat gpt, qui invente les réponses, le mieux serait de demander directement sur le site de l'organisme qui traite des frais en question. C'est bien plus fiable car leur barème est à jour, contraire au IA.
CB
Bonjour,
Attendez l’avis de Iael ou Gayomi (ou d’autres, désolé à tous ceux que j’oublie) mais pour moi il faut donner avant d’acheter, ça vous permet de ne pas payer les « frais de notaire » sur la donation si la SCI ne détient que du cash. C’est ça le vrai problème, c’est pas tellement les émoluments du notaire sur l’acte, c’est surtout les droits de mutation (« frais de notaire ») à payer sur les transactions immobilières.
Pourquoi autant de capital dans la SCI ? (Et si peu de compte courant)
Vous achetez sans crédit ?
Pour vous répondre:
- la valeur à prendre en compte est nette des comptes courants (sauf si vous les donnez aussi mais je vous pas pourquoi)
- ce que vous donnez c’est des parts de SCI, peut importe qu’elle soit propriétaire d’un bien ou de 0 ou de 1000
- pour moi, manque dans le calcul de Chat les « frais de notaire » (droits de mutation, des taxes) de l’ordre de 5 à 7%. Et je crois que vous pouvez y échapper si vous donnez à un moment où la SCI ne détient que du cash.
Merci.
Si nous faisons la donation avant l’acquisition des biens par la SCI, il ne s’agira plus d’une donation de la nue-propriété du bien, mais plutôt d’une donation de parts de SCI? C'est à dire qu'il faut mettre les enfants en tant qu'associés?
Dans ce cas, nous, les parents, ne serions plus usufruitiers ?
Nous disposons actuellement d’un capital de 450 000 €, et nous souhaitons en apporter la moitié (225 000 €) en numéraire, et l’autre moitié (225 000 €) en compte courant d’associé (CCA), dont les intérêts pourraient être déductibles fiscalement dans certaines conditions.
Pour répondre à vos commentaires suivants (et corriger une grossière erreur de ma part) :
Si nous faisons la donation avant l’acquisition des biens par la SCI, il ne s’agira plus d’une donation de la nue-propriété du bien, mais plutôt d’une donation de parts de SCI?
Peut importe que ce soit avant ou après l’acquisition des biens, ce que vous donnez à vos enfants c’est la nue propriété de parts de SCI. Vous ne leur donnez pas le bien, il ne vous appartient pas à vous mais à votre SCI. Ce que vous donnez c’est cette société qu’on appelle SCI. Mais vous pouvez tout à fait ne donner que la nue propriété et garder l’usufruit, comme vous le feriez si vous donniez le bien en direct.
Dans ce cas, nous, les parents, ne serions plus usufruitiers
Si, mais usufruitiers de parts de SCI.
courant d’associé (CCA), dont les intérêts pourraient être déductibles fiscalement dans certaines conditions.
Attention: la SCI les déduit mais vous à titre perso vous les déclarez puisque vous les touchez. Donc l’impact est nul. L’intérêt du C/C dans les SCI c’est surtout que comme la SCI est endettée ça diminue la base taxable de la donation (cf. votre question initiale)
Les droits de mutation sont appelés aussi les droits de donation, si on reste dans la limite de 100K€/enfant et parents tous les 15 ans, normalement pas de droits à payer?
Effectivement, grosse erreur de ma part. J’étais persuadé que les droits de mutation à titre onéreux, les frais de notaire de 5 à 7% que l’on paye lorsque on achète un bien immobilier étaient également appliqués dans ce cas là. Vraiment désolé de vous avoir fait peur pour rien, j’étais tellement convaincu de mon truc que j’ai pas revérifié. Je vous confirme que les seuls droits applicables sont ceux prévus à l’article 777 du CGI et qu’ils bénéficient des abattements prévu à l’article 779 donc dans votre cas pas de droits.
Merci pour votre inspiration.
Vous avez raison : si je donne la nue‑propriété des parts de SCI à mes enfants après l'acquisition des biens, il faut payer les droits d’enregistrement de 5,8 %, comme lorsque une personne physique ou morale achète un bien immobilier.
Donc vous avez raison : si l’on souhaite procéder à un démembrement, l’idéal est de démembrement les usufruits et la nue‑propriété des parts sociales de la SCI, puis de donner la nue‑propriété de ces parts aux enfants. Ensuite, on commence à acheter les biens immobiliers.
Au final, c’est le même effet que si l’on donnait la nue‑propriété des biens immobiliers via la SCI, et de plus on n’a pas à payer les droits d’enregistrement de 5,8 %.
Au delà, hier mon collègue m'a proposé d'ajouter une holding dessus, qui détient les parts de SCI, dans ce cas, on démembrera la nue propriété des parts de la holding, pas sur SCI.
Merci à Droit & Finance : j’apprends toujours de nouvelles choses ici !
Le holding n’a pas vraiment d’intérêt si vous prévoyez d’acheter tous les biens dans la même SCI et si vous n’avez pas à coté une société commerciale (une « vraie » société avec des bureaux des salariés…) dont les dividendes financeraient les investissements immobiliers.
Vous avez choisi si vous faites une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Sachant que mon apport numéraire (200 000–225 000 €) est important, je devrais normalement opter pour une SCI à l’IS afin de bénéficier d’un amortissement sur 30 ans, déductible fiscalement.
Cependant, si j’apporte moins de fonds propres (80 000 €) et finance davantage par emprunt CCA (370 000 €), les intérêts générés seront plus élevés, déductible fiscalement aussi.
Au final, la valeur de la nue-propriété de parts SCI transmise à mes deux enfants sera quasiment nulle (16 000€ par enfant), ce qui est contraire à mon objectif de transmission de patrimoine.
Concernant la holding, je souhaite créer une société de services informatique sous forme de SAS à IS. Après quelques années d’essais, il me semble que je pourrais trouver des clients, malgré certaines lacunes. Vu mon âge, je ne peux pas garantir la durabilité à long terme : c’est un métier à exercer plutôt quand on est jeune.
Oui, avant de faire rentrer les intérêts dans la poche, on doit payer les cotisations sociales et les impôts sur les revenus comme tous les produits financiers sauf quelques produits particuliers PEA et livret A.
J'ai fait une comparaison entre les deux dans mon cas, je trouve que IS est plus intéressant: 6K€/an de différence. Bien évidement IS payera beaucoup plus de plus value lors de la vente, mais je préfère de payer 150K€ TVA (750K€*20%) de plus sur plus value lors de la vente au bout de 25 ans, si mes trois biens couteront 750K€ d'ici 25 ans.
Oui, vous avez tout à fait raison. Si l’on veut transmettre son patrimoine à ses enfants, le régime de l’IR est plus intéressant dès lors qu’on garde le bien pendant plus de 30 ans, afin de profiter des exonérations sur la CSG (17,2 %) et l’impôt sur la plus-value (19 %). Les enfants ne paieront alors rien au moment de la vente.
J’ai fait une simulation pour mon premier investissement immobilier à hauteur de 160 000 € (dont 100 000 € en CCA, à un taux moyen de 2,5 % par an, et un apport numéraire de 60 000€). Sur 30 ans, l’IS génère 31 000€ de gains supplémentaires par rapport à l’IR, mais lors de la revente (en supposant une plus-value de 30 % – soit un prix de vente de 208 000 €), l’IS entraîne un coût global très élevé :
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Impôt sur les sociétés : 47 000 € (15 % sur les 42 500 premiers euros, puis 25 %)
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Flat tax (prélèvement forfaitaire unique) de 30 % : 48 000 €
Ce qui porte le total à 95 000 € !
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Bonjour,
Je me permets de revenir sur le sujet, car je suis à la création de ma SCI sur le site d'INPI:)
Dans les statuts de ma SCI, moi et ma femme chacun 50% parts sociales, après la création de la SCI (avant l'acquisition des biens), nous avons l'intention de procéder au démembrement de la propriété de leur parts sociales à deux enfants, cette opération fera l’objet d’un acte notarié distinct, établissant une donation-partage de la nue-propriété des parts sociales.
Dans l'étape de bénéficiaires effectifs de l'INPI, sachant que moi et ma femme ont 50% parts sociales de chacun, j'aimerais savoir si je dois remplir le pourcentage de détention directe du capital en pleine propriété à 50, pourcentage de détention directe du capital en nue propriété à 0? Car à la création de la SCI, le démembrement de propriété n'a pas encore été fait.
Merci d'avance pour vos avis et bon week-end,
Pierre
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