Quels travaux peuvent m etre imposé

Bonjour,

Le plus urgent c'est la toiture, si les dégâts sont confirmés par un artisan sérieux.

Il faut aussi faire changer la porte d'entrée si elle ne permet pas de fermer correctement le logement. Vous devez à votre locataire le "clos et le couvert".

Le ballon d'eau chaude n'est à changer que s'il ne fonctionne plus. Vous n'êtes pas tenu de l'adapter à la taille de la famille. Mais sans eau chaude le logement est indécent.

Le reste c'est de l'amélioration, vous ne lui devez rien.

N'attendez pas une condamnation par la justice pour faire les travaux nécessaires à la décence du logement (toiture, et s'il y a lieu porte d'entrée et ballon d'eau chaude). Vous seriez condamné à indemniser votre locataire à hauteur de plusieurs mois de loyers, sans compter le remboursement de ses frais de justice.

Et si la toiture est réellement abîmée, vous prenez le risque que le logement soit ravagé par les intempéries.

Et en plus vous risquez que votre locataire obtienne un arrêté de péril de la part du maire, avec la possibilité légale pour le maire de faire réaliser les travaux à vos frais.

ne plus me payé les loyers et les verser directement a un huissier pour ne pas se mettre en "défaut (d ailleurs à t elle le droit de faire ca sans décision de justice?)

Non, verser son loyer à un commissaire de justice sans jugement l'y autorisant équivaut à ne pas payer son loyer.

Attention, si elle touche des aides au logement vous devez impérativement avertir la CAF que votre locataire a cessé de payer son loyer. C'est une obligation légale du bailleur.

Bonjour,

Pour la toiture, la première chose à faire sera de faire faire une expertise/devis par un couvreur que vous paierez... Et pas par un ami du locataire dont l'objectivité est déjà en doute. Et je vous conseille de faire le minimum pour mettre hors de danger.

Parce que personnellement, j'en profiterai au passage pour lui signifier dès aujourd'hui que le bail ne sera pas reconduit dans un an et demi pour motif légitime et sérieux. Vous pourrez mettre en avant 1. les défauts/retards de loyer, 2. la volonté de réaliser des gros travaux (pour le toit, au delà de la mise hors danger), 3. la mauvaise foi du locataire (ça n'est pas une raison officielle, mais je pense que vous arriverez à le défendre). 4. si votre locataire à des voisins, n'hésitez pas à vous renseigner sur d'éventuels troubles de voisinages et de demander à ses voisins de vous envoyer des lettre recommandées en ce sens.

Alors oui, une personne handicapée avec 9 enfant, vous risquez de passer pour le méchant de l'histoire. Mais ça reste votre droit, et si ça doit aller jusqu'à l'expulsion par les forces de l'ordre, une assistante sociale sera présente pour s'assurer que les enfants aient un toit, même si ça doit être sans leur mère.

Par contre, attendez vous à retrouver l'appartement dévasté avec des dizaines de milliers d'euros de travaux en plus. Et évidemment elle sera insolvable.

Entre la situation actuelle, et celle lors de la fin de bail dans un an et demi, n'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (au minimum assistante sociale/ANIL/ADIL, mais même des assistance juridiques payantes sont à envisager).

Vous pourrez aussi porter plainte pour assignations abusives si une plainte a réellement été déposée.

". ne plus me payé les loyers et les verser directement a un huissier. d ailleurs à t elle le droit de faire ca sans décision de justice?"

C'est une idée reçue car en pratique l'exception d'inexécution n'est presque jamais retenue par les tribunaux.

Car ce n'est applicable qu'aux cas les plus graves où le logement est totalement inhabitable ou trop dangereux pour y habiter.
L'être que "partiellement" n'est pas suffisant.

Et à l'inverse un bailleur peut très facilement retourner le même argument puisque l'absence de versement du loyer constitue une inexécution totale du locataire de ses obligations contractuelles.

En particulier, vous pouvez initier une procédure pour impayés, avec commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le séquestre n'a jamais valu paiement en l'absence de décision de justice.
 

L'exception d'inexécution est prévue à l'article 1219 du code civil :

"Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. "

 

Et honnêtement, tout le monde conseille aux locataires cette pratique (assistante sociale, caf, associations, aide juridictionnelle) car il n'y a de toutes façons aucune conséquence à l'avoir fait même si c'est pas applicable.

Et c'est un classique, à chaque fois qu'un avocat de l'aide juridictionnelle intervient en défense d'un locataire, c'est la première excuse utilisée et presque toujours sans preuves ou alors anecdotiques, pour expliquer le non paiement du loyer.

Vous pouvez également écrire à la CAF pour demander à percevoir directement les APLs à la place du locataire.

bonjour,

merci bcp pour votre réponse, c est tout a fait celle que je souhaitait :-)

Le seul but de la locataire c'est de me nuire au max, elle a d'ailleurs déposé un plainte contre moi, pour mise en danger de la vie d'autrui, pour la toiture et l'état de la maison

je ne m'oppose a aucun travaux (au contraire, ils étaient tous prévu et je viens de dépenser 8000€ pour lui changer toutes ses fenêtres par du triple vitrage et plus les "vieux" double qu elle avait.

Les seuls urgents alors c 'est la toiture (faut il la refaire complètement ou simplement une réparation suffit pour la remettre en état?) son but c 'est que je soit condamné a payer le max, elle veut vraiment aller en justice (pour que je soit condamner au max) et elle ira pour sa terrasse et autre si elle n'a pas ce quelle veut. et tout ca a commencé parace que je ne voulait faire qu une réparation de la toiture et pas refaire la charpente et changer les tuiles comme madame le souhaitait.

la porte est tout a fait descente, c est une porte PVC, mais pas assez "neuve" a son gout. le ballon de'au chaude fonctionne très bien, sauf que c'est un ballon de 100 l (pour  une famille de 11 c est pas assez pour avoir de l'eau chaude pour tous!)

donc en gros seul le toit (qui était prévu) et régler le problème d'humidité de la cave sont "obligatoire? ce qui était prévu.

Pour la CAF elle l'a prévenu elle même pour quelle se retourne contre moi, donc elle n'a déjà plus les APL.

Donc en gros elle c'est tiré une balle dans le pied et si elle va jusqu'au bout seul la toiture (elle ne me laissera plus faire aucun travaux avant que je soit "condamné!) et l'humidité de la cave sont concernés?

cdlt et merci bcp

merci bcp a tous pour vos réponses très très instructives. le contact vient de se dégrader encore plus entre elle et mois quand j ai utilisé le mot service sociaux en lui disant : méfie toit qu'on ne te retire pas tes 9 enfants, ca fait 1.5 ans que tu sais qu ils sont en danger et tu n'as rien fait pour les protéger! elle a compris que j'allais la dénoncé!! Je suis en guerre avec cette folle ses enfants et son mari ni sont pour rien et souffrirait de la bêtise de leur mère, j oserait pas me regarder dans un miroir après avoir fait ca. J ai 10 autres logements en location et je n'ai jamais eu se genre de problème....