DPE non enregistré et erroné annexé à l'acte de vente

Question

Bonjour,

Nous avons acheté une maison de 1975 en 2022, pour laquelle nous avons prévu d'importants travaux de rénovation. L'agence avait annexé un DPE réalisé par le vendeur en août 2021, qui classait la maison en niveau E, ce qui est plutôt correct vu l'âge de la maison.

Mais pour obtenir les aides, il a fallu réaliser un audit énergétique, ce que nous avons fait en mars 2023 : cette fois, on arrive en classe G, car il y avait plusieurs erreurs et approximations dans le DPE.

Dans un premier temps, j'ai donc pris contact avec l'auditeur qui a réalisé le DPE fin 2023 pour comprendre sur quels éléments il s'était basé. Mais après lui avoir transmis une copie de l'audit énergétique en janvier 2024, je n'ai plus jamais eu de nouvelles de sa part.

En approfondissant le sujet, je me suis ensuite rendu compte que le DPE n'avait jamais été enregistré par l'ADEME, et n'avait donc aucune valeur juridique : il n'aurait jamais dû être annexé à l'acte de vente par l'agence ou le notaire !

Comme j'étais déjà accompagné par un avocat pour un conflit avec un architecte, j'ai mandaté l'avocat d'envoyer une mise en demeure à l'auditeur, avec une copie du courrier à son assurance et à son organisme de certification.

Il n'est jamais revenu vers nous, mais s'est défendu auprès de son organisme de certification en expliquant que c'était l'agence immobilière qui lui avait "mis la pression" pour fournir le DPE non définitif, et qu'ils étaient donc au courant de la situation. Pour l'erreur de classement du DPE, il la justifie par le fait que l'agence lui avait "promis" des éléments pour justifier la composition des parois évoquée dans le DPE, qui permet d'atteindre le niveau E.

L'agent immobilier qui nous a vendu le bien est en arrêt maladie. J'ai donc pris contact directement avec le responsable d'agence avec qui j'ai échangé plusieurs fois. Mais malgré ses promesses de revenir vers moi avec des informations et des explications, je n'ai jamais eu de nouvelles...

Je me demande maintenant quelle suite donner à cette affaire :
- Dans la mesure où il existe un vrai "préjudice" à acheter une maison classée G au lieu de E, et que l'audit énergétique recommande des travaux supplémentaires par rapport au DPE (notamment l'isolation par l'extérieur), puis-je demander la prise en charge d'une partie de ces travaux ?
- Contre qui dois-je me retourner en priorité ? L'avocat a uniquement contacté l'auditeur pour l'instant, mais l'agence et/ou le notaire auraient dû voir également que le DPE n'avait jamais été enregistré : nous avons payé des frais d'agence et des frais de notaire...

_lael_ · Answer

A l'époque, le DPE était purement informatif et n'était pas opposable ce qui privait l'acquéreur de recours contre le vendeur en cas de DPE erroné si l'erreur était de "bonne foi".

[Edit : En fait, après vérification, le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021, soit un mois avant sa réalisation par le vendeur, donc ce seul motif est suffisant pour faire valoir un préjudice du fait de l'écart entre l'ancien DPE erroné et le nouveau]

Dans votre cas, c'est visiblement différent pour au moins 2 raisons :

- Le DPE n'est pas définitif et n'a jamais été enregistré (aveu du diagnostiqueur)

- Il y a manifestement volonté de tromperie : erreur délibérée et de mauvaise foi

Il est probablement possible de :

1) Faire valoir qu'il n'est pas valable (non enregistré) ou nul ce qui fait que tous les documents prévus par la loi ALUR ne vous ont pas été produits et en conséquence le délai de rétractation n'est pas purgé ce qui peut conduire à l’annulation de la vente.

2) Faire valoir la tromperie (vice de consentement) pour faire annuler la vente

Ou obtenir un dédommagement à hauteur de votre préjudice en conservant le bien.

Ce qui pourrait potentiellement ouvrir la voie à un dédommagement à hauteur de la perte de chance d'avoir pu négocier un prix inférieur, tenant compte de la réalité de l’isolation thermique, si vous aviez bénéficié des bonnes informations.

Ce sont juste des pistes de réflexion, à discuter avec votre avocat.

Gayomi · Answer

Voir avec votre avocat s'il est possible d'invoquer le dol (cf. art 1137 du Code Civil), caractérisé lorsque le vendeur a sciemment caché certains éléments de la vente pour influencer l’acheteur.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036829827#:~:text=Le%20dol%20est%20le%20fait,d%C3%A9terminant%20pour%20l'autre%20partie.

L’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour agir à compter de la découverte du dol (article 1144 du Code civil)

Pacodoso · Answer

Merci à vous our votre retours et vos réponses précises.

Je discuterais donc cela avec l'avocat qui prendra le relais sur nos affaires, puisqu'on vient de se faire lâcher par l'avocat qui nous suit depuis un an, et qui avait entamé les démarches sur cette affaire...

DPE non enregistré et erroné annexé à l'acte de vente

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