Fiscalité plus values sur vente apres donation??

Krys952_3556
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pepelulu120
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Bonjour à tous,

voici notre cas,

Mon epouse possede en bien propre, une maison:

elle a fait a 58 ans en 2018 une donation  de cette maison sur la base de 320k euros (prix total de la maison)   a notre fils unique.

Elle a décidé de vendre cette maison car nous comptons partir a la campagne.

Prix de vente net 419k dont 14k de frais d agence.

Mon épouse a donc 61 ans révolus aujourd’hui, et le net vendeur de 405k est donc réparti 40% pour Madame et 60% pour notre fils.

La plus value globale est donc de 405k net vendeur - 320k donation soit 85k, est ce déjà exact? ou bien faut il réincorporer les fais de 14k soit 99k au total.

Notre notaire nous envoie donc un decompte pour vérification, ou 100% de la plus value de 85/99k est a charge de notre fils soit environ 31k pour le fisc, alors que nous pensions que cette plus values serait répartie a 60/40 comme le reste puisque le bien est en usufruit et nu propriété pour notre fils.

Donc pour nous notre fils devarit etre fiscalisé sur 99k*0.60 = 59.4k soit +/- 19k au lieu de 31k, et mon épouse sur le solde sachant que comme c'est sa résidence principale ce serait neutre ...

quel est votre point de vue, et comment optimiser cette vente????

Merci de vos retours éclairants

Bon We

1 réponse

pepelulu120
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6 août 2022 à 23:12

Bonsoir, 

Je partage votre point de vue et donc pas celui de votre notaire.

Le BOI-RFPI-PVI-20-10-10, n° 320, du 02/03/2016 dispose :  "en cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente.

A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente."

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-10-20120912

1 ) La plus-value afférente à la part de votre épouse est exonérée d'impôt, au titre de la résidence principale.

2 ) La plus value afférente à la part de votre fils doit être calculée sur la base de 60% du prix de cession net de frais d'agence et, pour le prix d'acquisition, sur la base de la valeur de la nue-propriété déclarée lors de la donation de 2018.

Votre notaire doit vous fournir des explications et justifier, juridiquement, son point de vue, s'il le maintient.

Bonne fin de soirée

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