Fiscalité plus values sur vente apres donation??
Krys952_3556 Messages postés 11 Date d'inscription jeudi 11 mars 2021 Statut Membre Dernière intervention 28 août 2022 - 28 août 2022 à 16:13
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3 réponses
6 août 2022 à 23:12
Bonsoir,
Je partage votre point de vue et donc pas celui de votre notaire.
Le BOI-RFPI-PVI-20-10-10, n° 320, du 02/03/2016 dispose : "en cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.
Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente.
A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente."
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-10-20120912
1 ) La plus-value afférente à la part de votre épouse est exonérée d'impôt, au titre de la résidence principale.
2 ) La plus value afférente à la part de votre fils doit être calculée sur la base de 60% du prix de cession net de frais d'agence et, pour le prix d'acquisition, sur la base de la valeur de la nue-propriété déclarée lors de la donation de 2018.
Votre notaire doit vous fournir des explications et justifier, juridiquement, son point de vue, s'il le maintient.
Bonne fin de soirée
Modifié le 28 août 2022 à 12:43
Bonjour,
suite a cette réponse qui nous fait progresser.
la vente étant prévue début décembre, est il encore possible avant la vente, selon ce que j'ai pu lire, de conclure entre mon épouse et notre fils une Convention qui fixe le sort du prix de vente soit en intégralité au nom de l'usufruitier (quasi usufruit)., car étant en résidence principale il y aurait donc zéro plus values ... y a til des inconvénients éventuels? est-ce possible et le bénéfice de la donation d'origine de 320k euros, est il toujours figé et acté? d'un point de vue successorale le jour ou ...
Quelles autres solutions y a t"il pour échapper a cet imposition des PV? qui engendre donc un manque pour le prochain achat...
A priori si on parle de remploi de donation, la Pv est due? donc il ne faut pas réemployer... ce raisonnement est il exact?
Merci de vos retours.
Bonne journée.
Cordialement
28 août 2022 à 15:16
Bonjour,
La solution consistant à attribuer la totalité du prix de vente à l'usufruitier, avec constitution d'une créance de restitution en faveur du nu-propriétaire est séduisante. En effet, comme vous l'avez fait observer, elle permettrait à l'usufruitier, bénéficiaire exclusif du produit de la vente, d'être l'unique personne soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière et dans votre cas, exonérée, puisque occupant à titre principal de l'immeuble cédé.
Même si le montage ne pose pas de problème, au plan du droit civil, le traitement fiscal d'une telle opération est controversé, puisque l'administration fiscale ne l'a pas formellement prévu dans ses instructions et la jurisprudence n'a, semble-t-il, pas eu à connaître d'affaires de ce type. On a donc aucune certitude en la matière, la doctrine étant divisée sur le sujet, comme vous avez pu le constater, si vous avez parcouru le net sur le sujet.
Certains praticiens se réfèrent à la position administrative en matière de plus-values mobilières (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60, n° 100) pour revendiquer le bénéfice d'une position identique, en matière de plus-values immobilières. Mais, d'autres font remarquer qu'en matière de plus-values immobilières, l'administration n'a pas formellement évoqué la situation d'une vente avec attribution du prix total à l'usufruitier, dans le cadre d'un quasi-usufruit, de sorte qu'on devrait, selon eux, en rester avec une répartition de la plus-value entre nu-propriétaire et usufruitier.
Je n'ai malheureusement pas de solution fiable à proposer et je penche plutôt pour une imposition répartie entre nu-propriétaire et usufruitier, dès lors qu'il s'agit d'un quasi-usufruit conventionnel qui est accompagné d'une créance de restitution en faveur du nu-propriétaire qui n'est donc pas privé de ses droits dans le prix de cession.
Dans tous les cas, vous ne pouvez pas vous prévaloir de la doctrine administrative en matière de plus-values mobilières et demander son extension aux plus-values immobilières.
Désolé
Bien cordialement
28 août 2022 à 16:13
Bonjour, merci de vos commentaires pertinents, mais que je craignais.
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...