location meublée-date de début d activité et valeur vénale

Question

Bonjour,
j'ai acheté  2 immeubles  d'une valeur globale de 50000 € en 2019 pour les mettre en location meublée .Je me suis inscrite en loueur en meublé non professionnel (option BIC régime réel simplifié)  dans les 15 jour de l'achat. 
Ayant effectué de gros travaux sur ces logements, je les ai fait estimé par un professionnel de l'immobilier respectivement à 60000 € et 90000 €. J'ai donc décidé, en matière fiscale, de déposer des liasses fiscales 2019  et 2020 néantes. J'ai voulu prendre en compte la valeur vénale des biens au leu de prendre en compte les travaux en raison de l'avantage fiscal généré par les amortissements. La mise location a été effectuée courant 2021.
J 'aurais souhaité savoir si mon choix est légal. 
Je crois savoir qu'il me faudra alors dans ce cas faire modifier  ma date de début d'activité  en date 2021 en déposant auprès du greffe du tribunal de commerce un imprimé P2P4i;
Je vous remercie pour votre réponse
 
Rose99-99

_lael_ · Answer

J 'aurais souhaité savoir si mon choix est légal.
Réponse courte : Non, vous vous y êtes mal pris.

Un immeuble affecté à une activité BIC (LMNP ici) n'est évalué qu'une seule fois au moment de son affectation à votre activité de LMNP.
Vous ne pouvez plus le réévaluer ensuite pour le mettre à sa valeur vénale réévaluée.

Si vous vouliez vraiment amortir sur la base de la valeur vénale actuelle au lieu de la valeur d'acquisition il aurait fallu le rentrer dans votre activité APRES avoir fini les travaux.

Et donc ne pas avoir démarré votre activité en 2019 et ne pas avoir envoyé de liasses vides en 2019 et 2020.

A ma connaissance une date de début d'activité est définitive jusqu'à radiation ou fermeture de l'établissement.


J'ai voulu prendre en compte la valeur vénale des biens au leu de prendre en compte les travaux en raison de l'avantage fiscal généré par les amortissements. 
Selon le montant des travaux et des frais engagés sur la période 2019/2020 c'est très probablement un très mauvais calcul.

Car les travaux s'amortissement sur 7-10ans là où la valeur vénale s'amortie sur 30ans en moyenne après avoir retranché environ 20% non amortissable lié au terrain.
Ce qui fait que si vous comptez revendre au bout de 10ans il faut que l'augmentation de valeur vénale soit environ 3 fois supérieure au montant des travaux pour justifier un tel choix.
L'écart se réduit si la durée de détention augmente mais ça ne rend pas forcément l'idée de départ intéressante pour autant.

De la même façon vous perdez les frais de 2019-2020 :
- La déductibilité des frais de notaire
- La déductibilité des frais bancaires : frais de dossier, garantie bancaire, intérêts, assurance
- La déductibilité de vos différentes charges : Taxe foncière, entretien immeuble, assurance, frais de déplacement (IK, repas, etc...)


Il faudrait préciser le montant de vos travaux pour mieux comparer.
Mais à priori si vous avez pour au moins 50k€ de travaux c'est plus intéressant de les amortir.
Et j'aurais même tendance à penser que dans tous les cas de figures c'est plus intéressant d'amortir les travaux sans faire démarrer l'activité en 2021 en envisageant le passage en LMP (cf ma réponse en dessous)

rose99-99 · Answer

Merci pour votre réponse. 
Mes travaux ne sont que d'environ 30000 € (factures d'achats de matériaux et mobilier sur la période 2019-2020)  car ils ont été fait par la plus grande partie par mon conjoint. Ainsi, les travaux une fois terminés,  j'ai pu constater que la valeur vénale  des biens est plus intéressante que la valeur d'acquisition en matière d'amortissement En utilisant la valeur vénale, je peux amortir le bien sur 150000€ .L'imprimé P2P4i permet de déclarer une modification de la date de début d'activité (à voir si le fait d'avoir rempli des liasses fiscales interdit cette modification). En fonction de ces éléments, que me conseillez-vous ?

Location meublée-date de début d activité et valeur vénale

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