AG 30/09 : travaux quasi forcés

Bonjour,

Dans notre copropriété, il y a différents types de lotissement : 60 maisons, 10 immeubles à deux copropriétaires et 2 immeubles à 6 copropriétaires.

Actuellement, il y a un unique conseil syndical constitué de 6 copropriétaires de maison et d'1 seul d'immeuble

Or le poids budgétaire concerne à 70% les immeubles

2 membres du conseil syndical (maison) fournissent 90% du temps d'activité du conseil syndical et sont aussi les plus anciens. Généralement acquis à la position du Syndic, ils en partagent la stratégie pour convaincre les copropriétaires de faire différents travaux. Il ont un accès exclusif à la liste des des mails copropriétaires et la messagerie du conseil syndical.
Le syndic s'adresse à eux de manière privilégié pour transmettre les sujets et les documents aux conseil syndical. Ils retransmettent généralement les éléments du syndic reçu sur la boîte de messagerie aux autres membres du conseil syndical et défendent un politique affichée de transparence (les réunions mensuelles du conseil syndical sont ouvertes à tout copropriétaire qui en fait la demande, tous les membres du CS sont supposés être en copie de échange ).

Les copropriétaires de copropriété s'impliquent peu dans la vie de la gestion de la copropriété hormis lors d'une ou deux AG dans l'année.

J'avais voulu améliorer les choses en m'investissant dans la communication mais face aux libertés minimalistes pour le faire et à ma disponibilité modeste (50h/an pour le CS), je n'ai que peu avancé en 2 ans et demi.

En 2019 , j'entre dans la copropriété en acquérant un appartement de bâtiment dont je savais qu'un ravalement était à venir et pour lequel j'avais réservé un budget de 17000€. À l'heure actuelle, j'ai déjà dépensé environ 10000 € de travaux autres et 5000€ de charges. Le Syndic veut faire voter demain une dépose des jardinières ce qui me reviendrait à 10000€ supplémentaires.

Le Syndic :
- s’appuie sur un ensemble d'expert (architecte,cabinet d'étude, audit sécurité),
- rappelle que pendant 40 ans la copropriété a été peu entretenu,
- rappelle que certaines jardinières présente un risque à la sécurité des personnes,
- s'appuie sur la volonté de certains copropriétaires (convaincus que cela ferait partir les pigeons),
- s'appuie sur ses 2 membres du conseil syndical privilégié
- s'appuie le règlement de copropriété notamment l'harmonie esthétique des lotissements (déposer les jardinières vétustes = faire retirer toutes les jardinières)

Conscient qu'un retrait intégral des jardinières fragiliserait certains copropriétaires jusqu'à leurs faire perdre leur propriété et étant hors de question d'accepter la non optimisation des dépenses au mieux de leur budget moyen, j'ai récolté le maximum d'adresse mail et de coordonnées possibles en faisant du porte à porte. J'ai envoyé quelques messages pour partager le sujet et avec un devis tiers j'ai appuyé l'idée que d'autres alternatives étaient possibles. Le Syndic a communiqué en parallèle en démenti maintenant son cap. Les membres du conseil syndical n'habitant pas dans les immeubles sont restés quasi silencieux et certains ont probablement aider le Syndic dans sa détermination.

J'ai prévenu le Syndic en début de semaine que de nouveaux copropriétaires de bâtiments souhaitait devenir membre du conseil syndical.

Le Syndic répond :
"Chaque candidat doit adresser un courrier par LRAR pour demander de porter sa candidature et mentionner ces motivations.
Aucune demande n’a été adressée durant l’année, en conséquence aucun vote ne sera possible, les membre du CS actuels étant élus pour une période donnée, seules les démissions suite aux ventes de lots pourront être actées."

Qu'en est-il ? Il me semblait que la nomination de membre au conseil syndical était obligatoire à l'AG et qu'il suffisait d'y lever la main ? (je précise au cas où cela soit nécessaire à votre réponse que le CS dispose de pouvoir élargie jusqu'à 100000€)

Sachant que des ravalements conséquent (notamment pour un immeuble de 4 étages à deux copropriétaires) et potentiellement d'autres travaux sont à venir, que vous conseillez nous de mettre en place pour planifier les choses au mieux des intérêts des copropriétaires concernés (les immeubles)

Comme il y a une différence d'intérêt notoire entre les immeubles et les maisons, j'ai pensé à un conseil syndical secondaire mais les copropriétaires ont peur que cela soit couteux ( double syndic ?) , est ce avéré ?

Comment s'assurer au mieux de l'indépendance des parties : Syndic, études, architecte qui conduit les travaux, entreprises qui répondent aux appels d'offres ? En effet, il est probable par exemple que certains éléments aient été demandés informellement à être mis en avant par le Syndic lors d'études ou d'audit.

S'il vous est possible de me faire une première réponse même partielle d'ici demain midi, cela serait super, l'AG étant le 30/09 en fin d'après midi.

Merci d'avance