Donation à son fils unique

Bonjour, je suis divorcée et je n’ai qu’un fils. Je voudrais avoir des renseignements sur la donation de mon vivant. J’ai 2 appartements, un que je loue et l’autre où je vis actuellement. Je voudrais donner ses 2 aprts à mon fils . Tout en ayant l’usufruit de celui où je vis . Quelle sont les frais de notaire, et autres démarches administratives à faire. Et autres s’il y a. Enfin tout connaître sur cette démarche, aussi bien pour moi que pour mon fils. Je pense que c’est le mieux. Plutôt que d’attendre qu’il hérite, car les impôts vont être très élevés. Si vous avez des infos sur les droits de succession. Je vous remercie par avance pour votre réponse. Sachant que les 2 appartements sont estimés à 400 000€. Cordialement