Congé pour vente : demande d'éclaircissement sur phrase de l'article 15 loi ALUR

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samedi 25 mai 2019
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25 mai 2019
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Bonjour,

Dans le cas d'un congé pour vente avec acceptation de l'offre de vente par le locataire, l'article 15 stipule que
"Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.".

Cette dernière phrase (en gras) signifie t-elle que le locataire est déchu de son droit d'occuper le logement après l'expiration du délai même si le bail n'est pas encore expiré ? Ou cette phrase ne s'applique t-elle que s'il y a eu besoin de proroger le bail jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente (ce qui ne sera pas mon cas) ?

Je pense que ce serait plus clair si la phrase avait été : "Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et, dans le cas où le bail a été prorogé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation".

Merci d'avance pour vos éclaircissements.
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17 juin 2019
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Merci
Bonjour,

Je ne comprends pas bien votre question. En effet, si le bail est prorogé, c'est que sa durée a forcément expiré entretemps.

Cordialement,
Valenchantée
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17 juin 2019
3709 -
Désolée, j'ai enfin compris le sens de votre interrogation ... Effectivement, quand on lit l'article de loi, il semblerait qu'en fait la location prenne juridiquement fin au moment où le locataire accepte l'offre de vente ...

Cependant, si l'on compte bien :
offre de vente valable pendant 2 mois
+ délai de réalisation de 2 mois
+ 2 mois supplémentaire pour offre de prêt

ça fait bien un délai de préavis de 6 mois, sachant que, de toute manière, les deux mois de validité de l'offre commencent 6 mois avant la fin du bail.
mahikeulbody
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25 mai 2019
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> ça fait bien un délai de préavis de 6 mois.

Même pas : si on accepte l'offre dès réception du congé, ça fait quatre mois et donc deux mois avant la fin du bail (même si on considère que le congé pour vente ne prend effet qu'au premier jour des 6 mois).
Valenchantée
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17 juin 2019
3709 -
Voici un lien très intéressant qui donne des réponses à votre question, justement :
https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/le-droit-de-preemption-du-locataire-en-cas-de-conge-pour-vendre

Dont :
"L’offre de vente étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, elle doit donc être maintenue pendant toute la durée de ce délai ..."
"Si le bailleur peut délivrer un congé prématuré, cette anticipation n'a pas pour effet de faire remonter dans le temps le délai légal d'acceptation de l'offre"
"En d’autres termes, le délai de deux mois ne commence à courir qu’à compter des deux premiers mois du délai de six mois précédent l’échéance du bail. L’offre de vente effectuée par anticipation est ainsi reportée à cette date (Civ. 3, 23 février 1994, Bull. III n°26, voir annexe Document 6). Ainsi, elle est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Autrement dit, un congé pour vente notifié par anticipation vaut offre de vente jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai légal de préavis, lequel ne commence à courir que six mois avant le terme du bail (Cass. 3ème civ. 29-10-2008 n° 07-17.911 : RJDA 7/09 n° 61)."
mahikeulbody
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25 mai 2019
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Merci ! Mais du coup il reste quand même ces questions :
1) Puis-je accepter l'offre par exemple 5 mois avant le 1er jour du préavis de 6 mois ? Si oui, cela signifie t-il que mon délai n'est pas de 4 mois mais en réalité de 5+4 ?

2) Si oui à la première question, ai-je pour autant le droit de signer la vente avant le 1er jour du préavis ?

3) Si oui à la première question et que je n'obtiens pas mon prêt, je comprends suite à vos réponse précédentes que je serai déchu de mon titre d'occupation à la fin du bail moins deux mois. C'est bien ça ?
Valenchantée
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17 juin 2019
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1) et 2) ... vous faites ce que vous voulez, ça n'empêchera pas que le bail se terminera à la date prévue, donc, vous serez locataire jusqu'à la fin du bail, comme ça l'est confirmé par la jurisprudence que je vous cite ci-dessus.
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18 juin 2019
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Merci
bonjour,

"Cette dernière phrase (en gras) signifie t-elle que le locataire est déchu de son droit d'occuper le logement après l'expiration du délai même si le bail n'est pas encore expiré ?"

Non, puisque le délai de réalisation de la vente correspond aux 4 derniers mois du bail et qu'il est dit "à l'expiration de ce délai" : la fin de ce délai correspond donc à la fin du bail, date à laquelle, à défaut de réalisation de la vente, le locataire est déchu de tout titre et doit libérer le logement.

cdt.
djivi38
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18 juin 2019
4923 > Valenchantée
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17 juin 2019
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coucou Val,

Pour moi, peu importe si le bailleur donne son congé en avance :
- le début de son préavis sera le 1° jour du 6° mois avant la fin du bail (puisqu'il ne peut donner congé que pour la fin du bail),
- puis s'enchaînent les 2 mois pendant lesquels le locataire peut préempter,
- puis, s'il a préempter et si il a notifié "son intention de recourir à un prêt", les 4 derniers mois du préavis pour réaliser la vente : on arrive à la fin du bail qui est aussi la date d'expiration du délai de réalisation de la vente.
- soit le locataire a acheté : pas de problème !!
- soit "la vente n'a pas été réalisée", ce qui entraîne que "l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit" et que "le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.".

Mais peut-être ai-je tort ??? :-))
mahikeulbody
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25 mai 2019
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Est-ce que ça veut dire que je dois attendre d'être dans la période des deux premiers mois du préavis pour pouvoir préempter ? Ou bien que même si je préempte avant, mon délai pour réaliser la vente court jusqu'à la fin des quatre mois suivant mon acceptation ? (je ne cache pas que la première hypothèse m'ennuierait beaucoup !)

D'ailleurs, si je préempte dès le premier jour des 6 derniers mois, le délai d'exécution de la vente va se terminer 2 mois avant la fin du bail, non ?
Valenchantée
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17 juin 2019
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Djivi ... oui, tu as tort (!) ... pisque c'est 4 mois en tout ! pas 2 mois + 4 mois.
mahikeulbody
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4 mois à partir du 1er jour des 6 mois de préavis même si j'ai accepté l'offre bien avant, c'est ça ?
Valenchantée
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17 juin 2019
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4 mois à partir du moment où vous avez accepté l'offre.
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Merci
> Non, puisque le délai de réalisation de la vente correspond aux 4 derniers mois du bail.

C'est le point clé ! Moi j'ai cru comprendre qu'il démarre à compter de l'envoi de l'acceptation de l'offre au propriétaire, et donc pas nécessairement aux 4 derniers mois du bail. Dans mon cas, il démarrerait un an avant la fin de mon bail (le propriétaire m'a notifié son congé très en avance).
djivi38
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18 juin 2019
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Un congé émanant d'un bailleur peut être donné bien en avance, mais ses effets ne commencent qu'à partir des 6 mois avant la fin du bail (pour une location nue).
Et une fin de bail est déterminée par la "date d'effet" mentionnée sur le contrat de location, à défaut par la date de sa signature.


https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/le-droit-de-preemption-du-locataire-en-cas-de-conge-pour-vendre
extrait :

<< Ainsi, pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné que pour le terme du bail en cours et qui permet ainsi au bailleur d'éviter la reconduction tacite de celui-ci. Ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation principale et à usage mixte d'habitation principale et professionnel régis par la loi du 6 juillet 1989.
(...)
Concernant le délai de préavis à respecter par le bailleur, l’article 15 I alinéa 1er précise que : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».
A ce titre, il convient de rappeler que la date de prise d'effet du bail est importante puisqu’elle marque le point de départ de la durée du bail, à partir de laquelle sera calculé le terme du bail et avec lui, décompté à rebours le délai de préavis que doit respecter le bailleur pour mettre fin régulièrement au bail.
Le terme du bail est une date immuable et par conséquent le délai de six mois qui le précède l'est également et l'on connaît par avance la date à laquelle il commence.
C’est pourquoi, compte tenu de ces incidences, la date de prise d’effet du bail est l’une des mentions obligatoires prescrite par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Il convient donc que le congé soit porté à la connaissance du locataire six mois avant le terme du contrat, c'est-à-dire avant que ne commence à courir ce délai de six mois. >>

cdt.
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Merci
Bonjour

Vous recevez la lettre du bailleur vous signifiant la vente de votre appartement.

Soit vous décidez d' acheter et avez recours à un prêt, dans ce cas vous avez un délai de 4 mois pour réaliser la vente.
Si au bout des 4 mois la vente n'est pas réalisée, vous devrez libérer l'appartement tout de suite

Le délai de 6 mois n'est plus valable puisque vous avez fait une offre d'achat

Et vous avez un un délai de deux mois, pour préempter, au bout de ce délai vous êtes déchu de votre droit de préemption.

Vous pouvez donc préempter 2 mois après avoir reçu la lettre du bailleur ET bénéficiez de 4 mois pour réaliser la vente

Soi
t vous n'achetez pas et votre délai pour quitter l'appart est de 6 mois comme indiqué par le bailleur
zachuka
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439 > djivi38
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lesquels 2 mois débutent 6 mois avant la fin du bail..
Tout à fait d'accord.
le locataire a 2 mois pour préempter
Mais s'il préempte le premier jour de la réception de la lettre ...il a 4 mois pour réaliser la vente, pas plus.

Ou est ce qu'il est obligé d'attendre les 2 mois écoulés pour préempter ?? je n'ai pas compris ça!
djivi38
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je viens de trouver des explications qui me semblent claires et qui m'ont enfin fait comprendre dans quels cas le bail peut être prorogé.... (ce que je ne pigeais pas avant !!) :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption
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"Ou est ce qu'il est obligé d'attendre les 2 mois écoulés pour préempter ??"

Non, c'est un droit qu'il a, pas une obligation.
zachuka
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439 > Valenchantée
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Ok merci !
C'est un délai obligatoire coté bailleur, et un droit coté locataire
Valenchantée
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si vous voulez ...
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