Interprétation notice déclaration 2044

Question

Bonjour, 

En lisant la notice pour remplir la déclaration 2044, j’ai une question cruciale : 

Est-ce qu'il faut comprendre les conditions énoncées sous l'encart "déclaration n° 2044" comme cumulatives ou pas? 
Car, le montant des loyers annuels bruts est inférieur à 15000€ dans mon cas ... mais je ne sais pas comment interpréter la condition disant que je dois remplir cette déclaration si je suis exclue du régime micro foncier ... 

Et afin de définir si je tombe sous le régime micro foncier, je ne suis pas sûre de la façon dont il faut lire la condition « si les immeubles dont vous êtes propriétaire […] ne bénéficient pas d’un régime particulier c’est-à-dire qu’il ne s’agit pas […] d’immeubles pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement […] Robien classique ou recentré ». 
Je m’explique : est-ce qu’après les 9 ans de possible amortissement il faut considérer l’immeuble comme bénéficiant ou ayant bénéficié d’un régime particulier ? 

Car, si on considère qu’il bénéficie (encore) de ce régime particulier, alors je remplis toutes les conditions et dois remplir la déclaration. 
Si on considère qu’il en a bénéficié mais n’en bénéficie plus, alors cela m’exclut et je ne dois pas la remplir (car, si je lis bien la notice plus bas sous « déclaration n°2044 », je ne dois pas remplir cette déclaration si les loyers annuels bruts sont inférieurs à 15000€, même si je suis exclue du régime micro foncier, non ?) 

Par ailleurs, que signifie « […] que vous souhaitez opter pour le régime réel. Cette option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. À l’issue de ces trois ans, votre option pour le régime réel d’imposition est renouvelée tacitement tous les ans. ». 
Je veux dire, qu’a-t-on à gagner à faire cette déclaration pour passer en régime réel ? 

Il me semble qu’il est plus intéressant financièrement de ne pas la remplir, non? (à moins que le centre des impôts, en voyant que les loyers bruts annuels sont inférieurs à 15000€ n’augmentent pas l’impôt). 


Merci 1000 fois !!

flocroisic · Answer

Bonjour

Des lors que vous ne prolongez pas l'amortissement, le revenu foncier devient un revenu foncier ordinaire.
Sous 15000 € de recettes, vous etes au regime microfoncier sauf si vous choisissez d'etre au reel.
Cependant l'obligation de 3 ans au reel est deja remplie dans la mesure où  vous etiez sous le regime de l'amortissement.

Si vous choisissez le micro (par exemple 2018) puis optez pour le reel ensuite (par exemple travaux importants), le reel repart à 0 donc obligation des 3 ans apres etre revenu au reel)

flocroisic · Answer

Par ailleurs, je ne comprends quand même pas le bénéfice de passer par le réel. Est-ce pour retoucher plus vite (puisque vous parlez de travaux importans) le crédit d'impôts? (une année plus tôt). 
Il n'y a aucun credit d'impot.
Le credit d'impot pour travaux ne concerne que la residence principale.
L'intetet du reel : etre moins imposé  si l'ensemble des depenses est > 30% des loyers.

On va resumer.
Vous avez respecter les 9 ans d'engagement de location et beneficier des 9 ans d'amortissement.
En ne prolongeant pas au delà l'amortissement, la location devient comme dit plus haut, un revenu foncier ordinaire.

Si les loyers percus sont inferieurs à  15000 : 2 possibilités.
Continuer le reel ou changer de regime pour se mettre au micro foncier.

Si l'annee suivante, vous comptiez faire des travaux donc en 2018, on ne sait jamais.
Si sur 2017, vous vous etes mis au microfoncier et vous vous mettez au reel en 2018, vous serez obligé de rester au réel jusqu'à 2020 inclus.
Si sur 2017, au reel puis 2018 aussi pour les travaux (si total des depenses > 30%), vous pourrez repassez au micro en 2019 puisque le bien est déclaré au reel depuis plus de 3 ans.

Il convient juste de se projeter et comparer le 2 estimations sur 3 ans.

flocroisic · Answer

comment signale-t-on qu'on souhaite être en micro foncier ou en réel? 
Il n'y a rien à  cocher.
Le reel se traduit par le remplissage de la declaration annexe 2044.
Le micro foncier par la case 4BE de la declaration de revenu classique (loyer sans deduction de charges)

Sinon, si on reste en réel tout le temps, est-ce qu'on peut "perdre" quelque chose (plutôt que de passer en micro foncier)? 
Comme dit précédemment, il faut comparer.
Voir si le total des charges deductibles est > 30 % des loyers.
Si oui : le reel est mieux.
Dans le cas contraire, il faut voir sur l'avenir  et votre projet pour ce bien.

IS · Answer

Bien noté pour la façon de signaler le choix micro foncier/réel.

Encore une question : si le total des charges deductibles est < 30 % des loyers, est-ce que rester en réel représente un désavantage?

Enotre merci infiniement.

PS: voir l'avenir du bien en question n'est pas facilement envisageable comme c'est ma mère qui gère de façon plus "en urgence" (le bien est neuf, bâti en 2004/2006 mais si on devait le vendred d'ici 3 à 5 ans, allez savoir s'il n'a aurait pas des travaux à entreprendre,...)

flocroisic · Answer

9si le total des charges deductibles est < 30 % des loyers, est-ce que rester en réel représente un désavantage? 
Oui puisque vous deduisez moins de charges que le forfait de 30 % du micro foncier.

Les travaux dans le but de vendre n'ouvrent pas droit à  deduction dans la mesure où  ceux-ci ne sont pas réalisés  dans le but de relouer.

IS · Answer

Bonjour flocroisic, 
Si je choisis la déclaration en micro foncier, est-ce que je ne peux plus profiter de la prise en compte des déficits antérieurs encore non imputés? (auquel cas, la déclaration 2044 est alors plus avantageuse d'après le résumé de la déclaration auquel j'arrive dans l'un et l'autre cas, car 917€ étaient notés comme déficits antérieurs encore non imputés). 
Merci encore!

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