Interprétation notice déclaration 2044

IS - 1 juin 2018 à 21:41 - Dernière réponse :  IS
- 4 juin 2018 à 17:15
Bonjour,

En lisant la notice pour remplir la déclaration 2044, j’ai une question cruciale :

Est-ce qu'il faut comprendre les conditions énoncées sous l'encart "déclaration n° 2044" comme cumulatives ou pas?
Car, le montant des loyers annuels bruts est inférieur à 15000€ dans mon cas ... mais je ne sais pas comment interpréter la condition disant que je dois remplir cette déclaration si je suis exclue du régime micro foncier ...

Et afin de définir si je tombe sous le régime micro foncier, je ne suis pas sûre de la façon dont il faut lire la condition « si les immeubles dont vous êtes propriétaire […] ne bénéficient pas d’un régime particulier c’est-à-dire qu’il ne s’agit pas […] d’immeubles pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement […] Robien classique ou recentré ».
Je m’explique : est-ce qu’après les 9 ans de possible amortissement il faut considérer l’immeuble comme bénéficiant ou ayant bénéficié d’un régime particulier ?

Car, si on considère qu’il bénéficie (encore) de ce régime particulier, alors je remplis toutes les conditions et dois remplir la déclaration.
Si on considère qu’il en a bénéficié mais n’en bénéficie plus, alors cela m’exclut et je ne dois pas la remplir (car, si je lis bien la notice plus bas sous « déclaration n°2044 », je ne dois pas remplir cette déclaration si les loyers annuels bruts sont inférieurs à 15000€, même si je suis exclue du régime micro foncier, non ?)

Par ailleurs, que signifie « […] que vous souhaitez opter pour le régime réel. Cette option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. À l’issue de ces trois ans, votre option pour le régime réel d’imposition est renouvelée tacitement tous les ans. ».
Je veux dire, qu’a-t-on à gagner à faire cette déclaration pour passer en régime réel ?

Il me semble qu’il est plus intéressant financièrement de ne pas la remplir, non? (à moins que le centre des impôts, en voyant que les loyers bruts annuels sont inférieurs à 15000€ n’augmentent pas l’impôt).


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flocroisic 19510 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 21 octobre 2018 Dernière intervention - 2 juin 2018 à 09:02
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Merci
Bonjour

Des lors que vous ne prolongez pas l'amortissement, le revenu foncier devient un revenu foncier ordinaire.
Sous 15000 € de recettes, vous etes au regime microfoncier sauf si vous choisissez d'etre au reel.
Cependant l'obligation de 3 ans au reel est deja remplie dans la mesure où vous etiez sous le regime de l'amortissement.

Si vous choisissez le micro (par exemple 2018) puis optez pour le reel ensuite (par exemple travaux importants), le reel repart à 0 donc obligation des 3 ans apres etre revenu au reel)

Merci flocroisic 1

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Bonjour flocroisic,

Merci pour votre réponse.
Donc si mes revenus proviennent de la location non meublée de propriétés + que le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2017 n’excède pas 15 000 € mais que les immeubles dont je suis propriétaire ONT BÉNÉFICIÉ (jusqu'à 2016, déclaré l'année dernière) d’un régime particulier (Robien recentré), je ne cumule pas toutes les conditions pour échapper à cette déclaration 2044, c'est bien ainsi que je dois le comprendre?

Par ailleurs, je ne comprends quand même pas le bénéfice de passer par le réel. Est-ce pour retoucher plus vite (puisque vous parlez de travaux importans) le crédit d'impôts? (une année plus tôt).
Je crois que cela ne me parle pas vraiment car mon père avait toujours déclaré l'année suivante ce qui s'était passé l'année précédente (donc il a toujours fait du réel).

Merci encore d'avance si vous pouvez m'éclaircic sur ces deux points!
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flocroisic 19510 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 21 octobre 2018 Dernière intervention - Modifié par flocroisic le 3/06/2018 à 12:34
0
Merci
Par ailleurs, je ne comprends quand même pas le bénéfice de passer par le réel. Est-ce pour retoucher plus vite (puisque vous parlez de travaux importans) le crédit d'impôts? (une année plus tôt). 

Il n'y a aucun credit d'impot.
Le credit d'impot pour travaux ne concerne que la residence principale.
L'intetet du reel : etre moins imposé si l'ensemble des depenses est > 30% des loyers.

On va resumer.
Vous avez respecter les 9 ans d'engagement de location et beneficier des 9 ans d'amortissement.
En ne prolongeant pas au delà l'amortissement, la location devient comme dit plus haut, un revenu foncier ordinaire.

Si les loyers percus sont inferieurs à 15000 : 2 possibilités.
Continuer le reel ou changer de regime pour se mettre au micro foncier.

Si l'annee suivante, vous comptiez faire des travaux donc en 2018, on ne sait jamais.
Si sur 2017, vous vous etes mis au microfoncier et vous vous mettez au reel en 2018, vous serez obligé de rester au réel jusqu'à 2020 inclus.
Si sur 2017, au reel puis 2018 aussi pour les travaux (si total des depenses > 30%), vous pourrez repassez au micro en 2019 puisque le bien est déclaré au reel depuis plus de 3 ans.

Il convient juste de se projeter et comparer le 2 estimations sur 3 ans.
D'accord.
Et comment signale-t-on qu'on souhaite être en micro foncier ou en réel? Je n'ai trouvé nul part une case à cocher ou une façon de le signaler.

Sinon, si on reste en réel tout le temps, est-ce qu'on peut "perdre" quelque chose (plutôt que de passer en micro foncier)?
Je suis désolée de vous poser toutes ces questions, mais je n'ai pas une grande expérience dans ce domaine (je suis à l'étanger et n'ai jamais dû remplir de déclaration pour moi, sauf au tout début et il suffisait d'y adjoinde un certificat de mon salaire à l'étanger et c'était tout! Là, je dois m'y mettre pour la déclaration de ma mère, car mon père qui s'en occupait est décédé).

1000 merci!
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flocroisic 19510 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 21 octobre 2018 Dernière intervention - 3 juin 2018 à 12:55
0
Merci
comment signale-t-on qu'on souhaite être en micro foncier ou en réel? 

Il n'y a rien à cocher.
Le reel se traduit par le remplissage de la declaration annexe 2044.
Le micro foncier par la case 4BE de la declaration de revenu classique (loyer sans deduction de charges)

Sinon, si on reste en réel tout le temps, est-ce qu'on peut "perdre" quelque chose (plutôt que de passer en micro foncier)? 

Comme dit précédemment, il faut comparer.
Voir si le total des charges deductibles est > 30 % des loyers.
Si oui : le reel est mieux.
Dans le cas contraire, il faut voir sur l'avenir et votre projet pour ce bien.
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Merci
Bien noté pour la façon de signaler le choix micro foncier/réel.

Encore une question : si le total des charges deductibles est < 30 % des loyers, est-ce que rester en réel représente un désavantage?

Enotre merci infiniement.

PS: voir l'avenir du bien en question n'est pas facilement envisageable comme c'est ma mère qui gère de façon plus "en urgence" (le bien est neuf, bâti en 2004/2006 mais si on devait le vendred d'ici 3 à 5 ans, allez savoir s'il n'a aurait pas des travaux à entreprendre,...)
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flocroisic 19510 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 21 octobre 2018 Dernière intervention - Modifié par flocroisic le 3/06/2018 à 16:53
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Merci
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si le total des charges deductibles est < 30 % des loyers, est-ce que rester en réel représente un désavantage? 

Oui puisque vous deduisez moins de charges que le forfait de 30 % du micro foncier.

Les travaux dans le but de vendre n'ouvrent pas droit à deduction dans la mesure où ceux-ci ne sont pas réalisés dans le but de relouer.
D'accord, alors il est clair que je dois passer en micro foncier (il n'y a que 130€ de réparation sur chaudière pour 2017 et en 2016 c'était un montant sensiblement identique pour une autre réparation et aucune volonté de travaux n'est présente pour le futur).
Je vais donc remplir la case 4BE de la declaration de revenu classique (loyer sans deduction de charges) comme vous me l'avez conseillé.

Merci beaucoup pour votre aide, j'espère que la déclaration de revenus sera ensuite finie et que je pourrai l'envoyer (et serai tranquille jusqu'à l'année prochaie!).
1000 merci.
Bonjour flocroisic,
Si je choisis la déclaration en micro foncier, est-ce que je ne peux plus profiter de la prise en compte des déficits antérieurs encore non imputés? (auquel cas, la déclaration 2044 est alors plus avantageuse d'après le résumé de la déclaration auquel j'arrive dans l'un et l'autre cas, car 917€ étaient notés comme déficits antérieurs encore non imputés).
Merci encore!
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Merci
Bonjour flocroisic,
Si je choisis la déclaration en micro foncier, est-ce que je ne peux plus profiter de la prise en compte des déficits antérieurs encore non imputés? (auquel cas, la déclaration 2044 est alors plus avantageuse d'après le résumé de la déclaration auquel j'arrive dans l'un et l'autre cas, car 917€ étaient notés comme déficits antérieurs encore non imputés).
Merci encore!
Je précise que je pose cette question car la déclaration en ligne m'a mis un message d'erreur disant que qu'il y avait une discordance à vérifier "votre déclaration principale des revenus (n°2042) comprte des revenus fonciers. Veuillez joindre une déclaration de revenus fonciers (n°2044 ou n°2044S) sauf si vous êtes concerné par le cas de dispense de dépôts (voir notice - parts de sociétés immobilières ou fonds de placement immobilier).

Ce que je ne comprends pas car "Les contribuables concernés ne peuvent ainsi plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement." (https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/942-micro-foncier-regime-fiscal-et-declaration).

Alors comment dois-je remplir ma déclaration?
Merci!!
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