prescription des charges locatives

Question

Bonjour, 

Depuis 2005 a 2017  je demande sans succès  a mon locataire le paiement de la taxe d'enlèvement d'ordure ménagère conformément a la clause de son bail commercial.

J'ai envoyé mes demandes avec justificatif et rappel par 9 courriers daté du 07/06/07 , 28/06//08 , 24/11/10 , 22/12/10 , 20/01/11, 28/11/12 , 05/11/13 , 25/10/16, 06/04/17.

Le locataire m'a répondu le 04/01/11 et fait un règlement partiel insuffisant  le 01/05/14

J'ai assigné le locataire au tribunal le 12 mars prochain car son avocat affirme que la période 2005 a 2012 est prescrite. 
En plus il n'a pas réglé les 4 derniers mois de loyer précèdent son départ volontaire

Pouvez vous me dire si mes courriers de demande et rappel n'ont pas d'effet sur la prescription de 5 ans ??

Je vous remercie par avance de votre réponse , cordialement

Poisson92100 · Answer

Bonjour 
Vous aviez fait des RAr ou des lettres simples ?
suis perplexe sur votre avoocat car

1) 
Un article bien connu dans les tribunaux et les impayés locatif :

Le code civil 1342-10 dit que ses paiements s'imputent sauf s'il écrit explicitement le contraire sur la dette la plus ancienne
donc il ne vous doit pas des charges ancienne mais ses derniers loyers (l'ensemble est des dettes locatives au sens large)

recalculé ainsi cela donne quoi (combien de mois de loyer en retard ?) ?

2) la saisie conservatoire (pas besoin de jugement) calme en général se genre de mauvais payeur - il ne vous l'a pas proposé ?

apollo1864 · Answer

Je précise pour vous répondre :
Tout mes 8 courriers de demande de règlement de la Taxe ordure ménagère sont en lettre simple , sauf le dernier en LRAR du 06/04/17

je n'ai pas pris d'avocat et j'irai a l'audience moi même

le locataire m'a écrit le 04/01/11 , je cite : "afin de régulariser la situation" , 
puis il  m'a réglé partiellement le 01/05/12 , j'ai rédigé par erreur le 01/05/14 , un cheque de 200 € , a cette date pas de dette de loyer , seulement la taxe qu'il rechigne de s'acquitter

La réunion de conciliation avec le locataire accompagné de son avocat a échouée

Dois je m'attendre a ce que tous mes courriers lettres simple soit nul dans cette procédure au tribunal d'instance ?

merci

Poisson92100 · Answer

bonjour 
Dois je m'attendre a ce que tous mes courriers lettres simple soit nul dans cette procédure au tribunal d'instance ? Oui si son avocat le prétend qu'il n'a pas recu
la réponse du locataire en 2011 interrompais la presciption...mais ca à plus de 5 ans


Son avocat pour la prescription (5 ans) a raison et je vous conseil de réécrire vos conclusions avec l'art 1342-10 ...cela donne quoi ?

Poisson92100 · Answer

rassurez moi vous avez bien saisie le tribunal d'instance DU LIEU de l'IMMEUBLE ?

Poisson92100 · Answer

Vous n'avez pas compris l'article 1342-10 du code civil !!!! vous aller au casse pipe au tribunal ainsi !

il vous doit combien en tout et le loyer chaque mois est de combien ?


"peut on affirmer n'avoir pas reçu 8 courriers dont je garde copie ? " bien sur, c'est classique... et en plus c'est peut être  vrai !!!!

djivi38 · Answer

bonjour,

je me permets cette petite (?!) insertion dans votre dialogue avec Poisson :

 Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ Possibilité (apparemment tolérée, en tout cas de pratique courante) pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

ARRIÉRÉS de TEOM : 

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué respectivement après ou avant le 27 mars 2014 : 
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances : 
Droit de bail. 
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. 
Taxe de balayage. » 
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité. 

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. » 

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire. 
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » 

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription. 

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges : 
•	Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 : 


Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989). 

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017. 
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé. 

•	Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 : 

Cf. : http://www.clcv.org/actualites/loyers-et-charges-de-nouveaux-delais-pour-agir.html
« L’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » 
1° hypothèse : une créance du bailleur (ou du locataire) née le 1er mars 2010. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2015. La nouvelle prescription court à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014, pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, l’ancienne prescription expire avant la nouvelle, c’est donc l’ancienne (1er mars 2015) qui s’applique.
2° hypothèse : une créance est née le 1er mars 2013. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2018. La nouvelle prescription court à compter du 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) et pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, le délai de l’ancienne prescription est supérieur (de près d’un an) à la nouvelle : c’est donc la nouvelle prescription qui s’applique : cette créance sera éteinte le 27 mars 2017.
En résumé : il faut calculer les échéances de l’ancienne et de la nouvelle prescription : si l’ancienne expire avant la nouvelle, elle s’applique, si en revanche, l’ancienne expire après la date correspondant à la nouvelle prescription, c’est cette dernière qu’il faut prendre en compte. »

Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Cordialement.

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