Comment deduire les travaux de renovation

Question

Bonjour, 

dans le mois d'Octobre 2017 j'ai acheté un apartment à Paris à mon nom perso (pas de creation de SCI) et dans le mois de Novembre j'ai effectué des travaux de renovation (electricité, peinture, sale de bain etc) pour un total de 28.000€. Je compte de le mettre en location (meublé) à partir de Janvier 2018. 

Comment ça marche la deduction d'impots dans la declaration fiscal de 2017 étant donnée que pour le 2017 je n'aurais pas de revenus fonciers ? Pour l'achat de l'appartement j'ai obtenu un pret immobilier dont à partir de Novembre 2017 je paye le loyer

Merci

flocroisic · Accepted Answer

Bonjour

étant donnée que pour le 2017 je n'aurais pas de revenus fonciers 
Vous n'en n'aurez même  jamais.
Les revenus fonciers concernent les locations non meublées.
Le meublé releve des Bic.

Vous avez votre numero siren depuis quand ?
Vous avez complété l'imprimé p0i à  quelle date ?

Pour meublé: 
- soit micro bic : vous ne pouvez rien deduire mais un abattement  automatique et forfaitaire représentatif  des charges est appliqué (50% des recettes)

- soit au réel:  vous deduisez les amortissements et charges selon les regles du plan comptable général (bilan et compte de resultat).

Enrico Rossini · Answer

Merci pour votre réponse.

En effet je suis une personne physique qui va mettre en location un bien meublé à partir de 2018 avec de travaux de renovation faits cette anée. Si je comprends bien pas de revenus fonciers mais BIC. Comment ça marche donc la declaration d'impots pour ces revenus, pour les agios du pret et les travaux de renovation svp ?

Merci d'avance

flocroisic · Answer

Il convient, si  ce n'est pas déjà  fait de completer la declaration p0i en tant que loueur en meublé  non professionnel et la remettre au greffe du tribunal de commerce  (sie si refusé pa le greffe), pour avoir votre numero siren, choisir l'option bic (reel ou micro).
Si vous attendez 2018 et choisissez le reel, vous ne pourrez deduire les 28000€.

Quoi qu'il en soit, ca ne diminuera pas votre revenu imposable.
Le deficit s'imputera sur les seuls benefices  bic des annees suivantes.  

La reponse a deja ete  donné: 
Pour meublé: - soit micro bic : vous ne pouvez rien deduire mais un abattement automatique et forfaitaire représentatif des charges est appliqué (50% des recettes) - soit au réel: vous deduisez les amortissements et charges selon les regles du plan comptable général (bilan et compte de resultat).

La duree d'amortissements (classe 2  du bilan) varie selon ce que vous amortissez.
La baignoire, la tv, l'immeuble n'ont pas la meme duree de vie.

Il faudrait que vous preniez au moins un logiciel comptable pour vous aider.

Sinon au reel :
Vous deposerez votre bilan et compte de resultat (declaration 2031 et annexes 2033 au sie) tous les ans et reporterez le resultat fiscal (different du resultat comptable) sur votre declaration de revenu( annexe 2042 c pro , rubrique location meublée  non professionnelle)

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R13748

Pour completer le p0i, vous pouvez vous rapprocher du sie (meme adresse que votre service des impots)

Enrico Rossini · Answer

Merci à nouveau.

Deux dernieres questions: 

- je vais le mettre en location à partir de 2018 donc est-ce que le formulaire je peux déjà l'envoyer ou je dois attendre la mise ne location et donc 2018 ?
- entre le BIC et le reel il y a une difference de montant annuel pour rentré dans une de deux categories. Et si oui le montant c'est la somme annuel de loyers percuss ou il faut déduire du monat les frais (taxe fonciere, syndic etc etc) ?

Merci d'avance

flocroisic · Answer

Le reel n'est qu'un regime d'imposition du bic.
Meublé  = Bic
Regime d'imposition du bic soit le micro bic soit le regime reel.
Le micro bic, c'est jusqu'à 33200 € de recettes.
En dessous, on peut etre au reel si on en a fait l'option.

Les recettes, ce sont les loyers percus + les provisions versées par le locataire.
Si le loyer est de 400 € et 70 de provisions pour charges payees par le locataire, les recettes imposables sont de 470 €.

sophiecharlotte1987 · Answer

Bonjour Flocroisic,

Merci pour vos reponses toujours tres instructives.

J'ai une petite question pour vous egalement.

J'ai achete un appart en 2017 que j'ai commence a louer en 2018 car travaux. Je me suis inscrite aupres du Tribunal de Commerce pour avoir mon numero de Siren et ai mis comme date de debut d'activite la date d'achat.

Mon attention est de revendre ce bien en RP (quand je le revendrai) donc pas dímpot sur la plus value, du coup je souhaiterais deduire mes travaux de mes revenus. Mais dans le compte de resultat je n'ai pas bien compris dans quelle numero de case les deduire... merci par avance pour votre retour.

Par ailleurs je comprends que je ne peux amortir que le prix dáchat et les meubles et non les frais d'agence, qui ne sont pas non plus deductibles de mes revenus, c'est bien correct ?

Merci d'avance pour votre retour

Cordialement

Sophie-Charlotte

flocroisic · Answer

Bonjour

étant donnée que pour le 2017 je n'aurais pas de revenus fonciers ?
Vous n'en n'aurez pas apres non plus puisque les revenus fonciets concernent la location non meublée. 
Le meublé  releve du bic.
Soit en micro bic mais vous ne deduisez rien, vous avez un abattement automatique de 50% des loyers representant toute depense.

Soit en reel  : vous devez deposer une declaration 2031 avec annexes (bilan compte de resultat taleau des immobilisations).
Si en deficit, ca ne s'imputera que sur  les benefices de location meublée puisque lmnp.
Vous devez declarer la creation de cette activité sur l'imprimé  p0i

flocroisic · Answer

Mon attention est de revendre ce bien en RP (quand je le revendrai)
Seul probleme, ce n'est pas votre residence principale.
Votre bien beneficiera des abattement  pour delai de detention.

Les travaux vous les avez fait seul ou par une entreprise ?
Les frais d'agence : c'est pour ma recherche de locataire ou ceux liés à  l'achat ?

flocroisic · Answer

Voir ici pour les frais : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-faq-sur-les-charges-et-amortissements-deductibles-au-regime-reel/

flocroisic · Answer

En charges : uniquement si < 500 €
Sinon amortissement (tableau immobilisations) et en charges vous avez la dotation aux amortissements.

Attention:  à  reintegrer certains montants deduit du resultat comptable qui ne peuvent l'etre au niveau du resultat fiscal (dotation aux amortissements ne peuvent augmenter le deficit)

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