Donation terrain - Estimation Prix

Bonjour,

Je sollicite votre aide car je suis dans un cas un peu particulier..
Nous disposons d'une parcelle de 4 hectares en zone N de notre PLUi. Sur celui ci, se trouve un abri à chevaux en pierre que l'on peut considérer de ruine.

Ce terrain est bien évidemment non constructible et non viabilisé.
Cependant, selon le PLui, le caractère architectural atypique de cet abri donne la permission de le "transformer" de destination pour y faire un logement (sans toucher aux extérieurs).

Je souhaiterais léguer en donation ce terrain. Pour définir le prix, comment l'estimez vous ? Constructible ou non constructible ?
Sachant que l'abri en question ne fait que 60 m2 de surface plancher (avec possibilité d'extension de 0,3 de la surface soit 78m2).

Merci d'avance pour vos lumières