Séparation de bien

Bonjour,
Je suis marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Nous avons en commun avec mon épouse notre maison construite sous ledit régime, mais sur un terrain qui m'appartient en bien propre.
Aux termes de la loi, le tout m'appartient, mais je dois ce qui s'appelle une "récompense à la communauté" égale à la moitié de la valeur de la construction seule. Autrement dit, c'est la somme revenant à mon épouse, qu'il s'agisse d'un partage après la vente de l’ensemble terrain+maison, ou que je décide de lui racheter sa part de la construction seule.
La difficulté consiste à établir le montant de cette valeur.
Après avoir fait estimer l'ensemble du bien à vendre terrain + maison, deux versions m'ont été proposées:
1) déduire du prix total ainsi estimé la valeur actuelle du terrain nu (en fonction des prix pratiqués dans la région par comparaison aux ventes effectuées de surfaces équivalentes), le solde correspondant à la valeur de la construction à se partager.
2) faire estimer le coût de la construction et lui appliquer un coefficient de vétusté (la maison à 31 ans)

Mes questions sont les suivantes:
- qu'elle est la méthode légale qui doit être employée, une de ces deux là, ou une autre éventuellement?
- s'il s'agit de la deuxième, quelle coefficient de vétusté pour 31 ans d'existence?
- dans tous les cas, qui peut faire les estimations, pour qu'elles ne soient pas contestables.

Enfin, je préciserai que j'ai déjà fait faire quelques estimations par des agences immobilières. Je constate que pour celles qui ont bien voulu estimer l'ensemble, puis séparément le terrain et la maison, la valeur additionnée des deux éléments dépasse, et de beaucoup la valeur estimée à la vente de l'ensemble de la propriété. Dans ce cas, comment calculer la valeur exacte de la récompense à la communauté?

Merci pour votre aide.