Taxe ordures ménagères.
Olive
-
8 août 2016 à 17:20
djivi38 Messages postés 52207 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 29 novembre 2024 - 11 août 2016 à 18:52
djivi38 Messages postés 52207 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 29 novembre 2024 - 11 août 2016 à 18:52
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djivi38
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Modifié par djivi38 le 8/08/2016 à 18:06
Modifié par djivi38 le 8/08/2016 à 18:06
Bonjour,
une régularisation de charges se fait au moins 1 fois/an, à défaut le propriétaire peut remonter sur 3 ans, ET en vous fournissant des justificatifs pour les charges les 3 années concernées.
20% de votre DG (= dépôt de garantie) peuvent être conservés par votre propriétaire jusqu'à la régularisation des comptes faits en AG).
En ce qui concerne la TEOM (qui peut ou non être assimilée à des charges par un paiement de provisions), si le propriétaire ne veut pas vous donner copie de ses 3 dernières TF, il doit vous donner la possibilité de consulter ses avis; sinon, vous avez également la possibilité de consulter ses avis aux impôts. Vérifiez que les montants demandés correspondent bien qu'à votre seul logement.
"Petit" (!) topo sur la TEOM :
La TEOM est une taxe, comme son nom l’indique, donc un impôt, à la charge du locataire, qui doit la rembourser à son propriétaire, lequel la paye avec sa taxe foncière en fin d’année.
2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :
• Si la TEOM fait partie des charges mensuelles : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire.
À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur). Le locataire peut demander un étalement de paiement sur 12 mois si le montant est trop élevé.
• Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles : La TEOM est remboursable en une seule fois (= au centime près) par le locataire.
DANS LES 2 CAS :
- sur justificatif [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts].
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement;
- au prorata du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
- et sans les frais de gestion/de rôle (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
ARRIÉRÉS de TEOM :
La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »
Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>
Cdt.
une régularisation de charges se fait au moins 1 fois/an, à défaut le propriétaire peut remonter sur 3 ans, ET en vous fournissant des justificatifs pour les charges les 3 années concernées.
20% de votre DG (= dépôt de garantie) peuvent être conservés par votre propriétaire jusqu'à la régularisation des comptes faits en AG).
En ce qui concerne la TEOM (qui peut ou non être assimilée à des charges par un paiement de provisions), si le propriétaire ne veut pas vous donner copie de ses 3 dernières TF, il doit vous donner la possibilité de consulter ses avis; sinon, vous avez également la possibilité de consulter ses avis aux impôts. Vérifiez que les montants demandés correspondent bien qu'à votre seul logement.
"Petit" (!) topo sur la TEOM :
La TEOM est une taxe, comme son nom l’indique, donc un impôt, à la charge du locataire, qui doit la rembourser à son propriétaire, lequel la paye avec sa taxe foncière en fin d’année.
2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :
• Si la TEOM fait partie des charges mensuelles : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire.
À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur). Le locataire peut demander un étalement de paiement sur 12 mois si le montant est trop élevé.
• Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles : La TEOM est remboursable en une seule fois (= au centime près) par le locataire.
DANS LES 2 CAS :
- sur justificatif [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts].
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement;
- au prorata du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
- et sans les frais de gestion/de rôle (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
ARRIÉRÉS de TEOM :
La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »
Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
- Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
- Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :
Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>
Cdt.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse très complète.
Pour autant, ma difficulté n'est pas dans l'appréciation de la législation qui est assez claire, mais plus dans l'appréciation du bail et du revirement du propriétaire.
En effet dans le bail, il est indiqué que le loyer est de xxx€ sans plus de commentaire ni dans le sens que les charges sont en plus, ni quelles sont incluses. Hors depuis un peu plus de trois ans (donc un bail entier, plus un renouvellement tacite de 3 mois) il ne nous a pas réclamé la moindre charge (que ce soit mensuelle ou de régularisation annuelle). Donc nous en avions déduit que les charges étaient fixes et comprises, puisque rien n'indiquer le contraire et qu'il ne nous réclamer rien.
Mais maintenant que nous quittons la location, il nous réclame la totalité des charges d'ordures ménagères pour la période de notre présence (sachant qu'il ne peux demander que 3 ans). J'ose à peine imaginer la somme qu'il nous demanderait si nous étions rester 10 ans !!!!
De plus il ne nous communique aucun justificatif et aucuns moyens de vérifier ses dires.
Donc voila, tout le fond du problème est l'appréciation du "charges comprises" ou "charges intégralement réclamées en fin de location".
Vous remerciant par avance.
Je vous remercie pour votre réponse très complète.
Pour autant, ma difficulté n'est pas dans l'appréciation de la législation qui est assez claire, mais plus dans l'appréciation du bail et du revirement du propriétaire.
En effet dans le bail, il est indiqué que le loyer est de xxx€ sans plus de commentaire ni dans le sens que les charges sont en plus, ni quelles sont incluses. Hors depuis un peu plus de trois ans (donc un bail entier, plus un renouvellement tacite de 3 mois) il ne nous a pas réclamé la moindre charge (que ce soit mensuelle ou de régularisation annuelle). Donc nous en avions déduit que les charges étaient fixes et comprises, puisque rien n'indiquer le contraire et qu'il ne nous réclamer rien.
Mais maintenant que nous quittons la location, il nous réclame la totalité des charges d'ordures ménagères pour la période de notre présence (sachant qu'il ne peux demander que 3 ans). J'ose à peine imaginer la somme qu'il nous demanderait si nous étions rester 10 ans !!!!
De plus il ne nous communique aucun justificatif et aucuns moyens de vérifier ses dires.
Donc voila, tout le fond du problème est l'appréciation du "charges comprises" ou "charges intégralement réclamées en fin de location".
Vous remerciant par avance.
feloxe
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Modifié par feloxe le 11/08/2016 à 18:52
Modifié par feloxe le 11/08/2016 à 18:52
Pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères il doit vous fournir la copie de la taxe foncière sur laquelle elle apparaît. Vous ne devez pas payer tant que vous n'avez pas le justificatif.
Pour les charges non régularisées dans l'année vous avez le droit de lui imposer des délais de paiement
Que vous réclame t'il de plus?
Pour les charges non régularisées dans l'année vous avez le droit de lui imposer des délais de paiement
Que vous réclame t'il de plus?
djivi38
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11 août 2016 à 18:52
11 août 2016 à 18:52
Bonjour,
si la TEOM n'est pas précisée dans les charges, c'est qu'elle est à payer à part. C'est une taxe, donc un impôt, que l'on peut comptabiliser comme une charge, mais ça n'en est pas vraiment une au sens propre du terme. Tout locataire DOIT s'acquitter de cette taxe, en la remboursant à son propriétaire (voir les conditions + haut dans mon 1° post).
Faites un courrier RAR pour réclamer les justificatifs sous 8 jours (ou au moins la possibilité de consulter ses TF), et précisez que "sans justificatifs vous ne paierez pas" et que si le litige continue, vous le confierez au tribunal (juge de proximité - sans avocat si vous n'en voulez pas et gratuit pour celui qui a raison = vous).
Cdt.
si la TEOM n'est pas précisée dans les charges, c'est qu'elle est à payer à part. C'est une taxe, donc un impôt, que l'on peut comptabiliser comme une charge, mais ça n'en est pas vraiment une au sens propre du terme. Tout locataire DOIT s'acquitter de cette taxe, en la remboursant à son propriétaire (voir les conditions + haut dans mon 1° post).
Faites un courrier RAR pour réclamer les justificatifs sous 8 jours (ou au moins la possibilité de consulter ses TF), et précisez que "sans justificatifs vous ne paierez pas" et que si le litige continue, vous le confierez au tribunal (juge de proximité - sans avocat si vous n'en voulez pas et gratuit pour celui qui a raison = vous).
Cdt.
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