Le mandataire de gestion locative et sa responsabiité

Question

Bonjour, 

Nous avons un bien donné en gestion locative. 
Il s'avère que des problèmes d'infiltration d'eau au niveau de la souche de cheminée ont été dénoncés par les locataires auprès de l'agence en 2015, par oral et par mail. 
Mais l'agence ne nous a pas informés de ces problèmes. 
Ce sont seulement les locataires qui nous ont informés, en mai 2016, par mail de l'existence de ce problème. 
Nous avons la copie des mails envoyés par les locataires à l'agence. 

Nous avons alors pris contact avec l'agence fin mai 2016, pour demander s'il y avait des problèmes au niveau du bien donné en location. 
L'agence nous a informé qu'elle venait de découvrir courant mai 2016, ces problèmes d'infiltration. 

Or, ces problèmes d'infiltration ne sont toujours pas réglés au 26 juillet 2016. 

L'agence a fait établir un devis par un artisan le 1er juin 2016, artisan qui était déjà venu régler ce même problème fin juin 2014. L'agence n'a pas réceptionné les travaux en juin 2014. 

A la réception du devis de cet artisan, nous avons demandé des explications, car il s'agit de la même nature de problème. 
Bien que ce soit le même problème, (infiltration d'eau au même endroit, souche de cheminée) il nous a été répondu qu'il s'agissait d'un autre problème à régler avec une nouvelle facture à régler (alors que le devis a été établi sans se rendre sur le toit). Aucun diagnostic réellement sérieux. 
Nous avons demandé un arrangement entre l'agence, l'artisan etc.. Rien, il n'en a rien été. Nous avons demandé la garantie décennale, l'artisan a demandé de nous retourner auprès de l'agence pour nous la procurer. L'agence ne nous a rien transmis. 

La solution proposée par l'agence a été de faire intervenir un nouvel artisan pour faire établir un autre devis. Proposition que nous avons acceptée le 14 juin. 
Les RDV  du 22 juin et du 12 juillet 2016 n'ont pas été honorés par l'artisan. 
L'entreprise semble être venue le 20 juillet 2016 pour réaliser un devis, sans se rendre sur le toit également. 
A ce jour, nous n'avons toujours pas de devis pour réparer ces infiltrations. 

Les locataires en place partent le 24 aout 2016 (préavis 1 mois). Le bien ne peut être remis à la location, en l'état des choses, impossible de faire visiter avec ces infiltrations. 

Préjudices pour les locataires en place, préjudices financiers pour le bailleur, car impossible de proposer le bien à la location , donc aucune visite possible. 

Que faire sachant que depuis fin mai 2016 nous cherchons toutes les solutions possibles à l'amiable mais en vain ? 
Quelles solutions sont possibles ? 
Quelles sont les responsabilités du mandataire en gestion locative, concernant cette affaire ? 
Article 1992 du code civil ? TGI ?

Merci par avance de vos réponses et de votre aide. 

Bien cordialement,

Poisson92100 · Answer

Bonjour
que reprochez vous à l'agence

Les locataire ne devait pas être motivé car il n'y a pas eu de RAR (seul truc juridiquement traçable)
après il y a un problème qui est en cours de traitement depuis début juin.
Je ne vois pas de pb de réactivité de l'agence pour trouver des devis
Vous pouvez actionner une assurance mais ce n'est ni le pb de l'artisan ni celui de l'agence


En résumé je vois comme pb : 
- absence de déclaration à leur assurance du dégât des eaux par le locataire (= faute) et la vous devez agir contre le locataire
- absence de réception des travaux de 2014 par l'agence - étais ce cher ? pouvez vous le prouver ?

En résumé est ce des travaux cher ?

maisonlocationmandat · Answer

Bonjour, 

Merci de votre réponse. 

Nous reprochons à l'agence de ne pas nous avoir informés du problème, car celle-ci, n'est pas seulement responsable pour trouver des locataires, mais aussi pour gérer le bien (loyer, travaux...). Mandat gérance locative. 

Nous reprochons à l'agence de nous mentir, car elle dit et écrit qu'elle n'était pas au courant du problème, or l'agence a  reçu des mails de la part des locataires. 
Nous avons récupéré la copie de ces mails. 

Si l'agence ne nous prévient pas, et que celle-ci est en droit de ne pas nous informer,  c'est la porte ouverte à toutes les dérives...

L'article 1992, du Code Civil s'applique-t-il ? car il existe une faute dans l'exécution du mandat.  

Nous n'avons été tenu au courant par personne de l'agence, or ce problème dure depuis au moins 2015. 

Certes les locataires n'ont pas envoyé de RAR, mais à qui ? 
Agence,Bailleur; leur Assurance ? 
mais les locataires ont prévenu l'agence par mail, ce qui laisse une trace écrite tout de même. 

Il ne s'agit pas d'un dégât des eaux comme on peut l'entendre, mais d'infiltrations d'eau sur le conduit de cheminée, qui entrainent depuis fin 2015, des moisissures sur le coffre de cheminée en BA 13. 
Ce coffre de cheminée se situe dans la pièce de vie principale, ce qui rend la pièce de vie insalubre. Logement non décent, conformément à la loi : 
 
"Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains"

Nous ne souhaitons pas que l'on puisse se retourner contre nous, car nous n'avons pas été informés. Comment fournir un logement décent, si l'agence qui gère le bien, ne vous informe pas du problème...Pour nous tout avait été réglé en juin 2014. 

Je tiens à rappeler que le  problème n'existe pas seulement depuis juin 2016. Donc il n'y a eu aucune réactivité de l'agence.... car c'est nous qui avons soulevé le problème et avons contacté l'agence. 

En temps normal, les locataires n'ont pas à nous contacter, car leur seul interlocuteur est normalement l'agence. 

Le montant des travaux de 2014 : 775 euros. 
Pour régler ce problème d'infiltration, l'artisan a réalisé des reprises de tuiles cassées en souche de cheminée.
 Donc à la lecture des textes, la garantie décennale ne s'appliquait pas. 
Mais, même si vous dites qu'il ne s'agit pas du problème de l'artisan, il est intervenu pour régler ce problème identique en 2014. Ce problème, comme il n'a pas été réglé finalement, est revenu mais en pire. 
Si cela n'est pas le problème de l'artisan, alors c'est la porte ouverte à toutes les dérives. 

Les travaux n'ont pas été réceptionnés par l'agence, car elle s'en moque, elle a autre chose à faire. Tels sont ses propos à l'oral. 

Entre temps, nous venons de recevoir un devis, le fameux devis que nous attendions du nouvel artisan. 
Ce devis ne comporte pas les mentions légales, conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014, article 22. 
https://www.net-iris.fr/veille-juridique/actualite/33585/devis-et-factures-de-nouvelles-mentions-obligatoires.php

Sans ces mentions légales, il est difficile d'accepter ce type de devis. 

L'artisan a réalisé une analyse diagnostique, le 20 juillet 2016. 
Suite à son analyse, il a préconisé par téléphone.... la pose d'une embase d'étanchéïté en souche de cheminée. 
Or sur le devis on peut lire :  reprise d'étanchéîté autour du conduit de cheminée. Ce qui n'est pas la même chose en terme de travaux. 
La garantie décennale ne doit pas fonctionner de la même manière, non plus....

Qu'en pensez-vous  ? 

Que pensez-vous de toute cette belle histoire ?

Merci par avance pour vos réponses et votre aide.

Poisson92100 · Answer

bonjour

Le sinistre a t-il été déclaré aux assurances ?
si non il y a une faute importante du locataire et faible de l'agence


la notion de logement décent n'a rien a voir avec une simple fuite avec infiltration- vous perdez votre temps sur une procédure la dessus

Pour envisager une faute de l'agence il faudrait avoir la preuve qu'il y a eu information par le locataire - les conversation téléphonique et les mail sans réponse cela ne compte pas.

autant la faute du locataire me parait défendable s'il a attendu pour le signaler et n'a pas déclarer à son assurance autant pour l'agence je n'y croit pas
- On ne peut exiger une réception formelle et très poussé pour 775 de travaux
- ne pas intervenir pour un prétendu dégât des eaux alors que le locataire ne le signale pas formellement et ne le déclare pas à son assurance n'est pas une faute

Les conséquences -  peinture abimé c'est à faire prendre par les assurances, la cause première c'est à vous de réparer

En résumer je serais vous je me concentrera sur la recherche de plusieurs devis si les somme en jeux en valent la peine (j'ai vu une fois un pauvre malheureux qui avait perdu 18 mois de loyer parce qu'il s'entêtait dans une procédure qu'il a perdu pour une douche mal fixé par l'artisan et qu'il ne voulait pas relouer tant qu'il n'y avait pas eu expertises etc) et bien  sur exiger que l 'agence justifie avoir demandé ou demander maintenant au locataire la déclaration de sinistre qu'il aurait du faire- faire attention à l'EDL sortant aussi

bon courage

Le mandataire de gestion locative et sa responsabiité

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