Placement en maison de retraite

Bonjour
Ma mère a 2 filles et a élevé un enfant de la Dass depuis son plus jeune âge.il n'est pas adopté mais c'est son fils de coeur.Ma mère a de gros problèmes cognitifs depuis longtemps.Tant que mon père était vivant,ils se débrouillaient à 3 car son "fils" est un handicapé mental qui n'a jamais quitté le foyer .A la mort de mon père, ma soeur et moi avons demandé à ma mère de prendre des dispositions pour lui.elle nous a répondu qu'elle souhaitait lui vendre sa maison.Nous sommes allées chez un notaire qui nous a déconseillé d'accepter car si lui venait à mourir, c'est sa mère biologique qui hériterait et ma mère serait à la rue.il nous a dit aussi qu'il fallait protéger nos enfants car c'est le seul bien que possède ma mère. et que si un jour il fallait envisager de la placer, ça nous aiderait à payer sa maison de retraite.Nous avons appris que depuis toujours, ce "fils" a toujours été nourri logé chez mes parents et il perçoit sa pension d'adulte handicapé sur son compte bancaire.Ma mère lui a fait une donation de 17000 euros il y a 3 ans.il a donc 200000 euros .Alors qu'ils vivent comme des indigents car lui ne connait pas la valeur de l'argent et ne veut rien dépenser.Depuis la mort de mon père, de ce fait nous n'avons plus accès à sa maison puisque nous avons refusé cette vente.la maison n'est plus entretenue puisque ma mère âgée de 85 ans et perdant la tête et lui, adulte handicapé, ne sont plus objectifs et laissent tout à l'abandon:la maison estimée à 200000 euros à la mort de mon père est devenue limite insalubre( moisissures, baignoire bouchée, souris...haies de 3 m de haut).il élève des pigeons dans la véranda.c'est une vraie décharge.Il ramène tout ce qu'il trouve au moment du passage des gros objets...il répare la tondeuse électrique avec de l'huile de friture...Bref, pouvons nous espérer récupérer au moins cette donation, et y a t-il moyen de récupérer la maison pour essayer d'en tirer encore quelque chose avant qu'elle ne tombe en ruine ,pour pouvoir payer la maison de retraite? Nous avons fait une demande de tutelle pour ma mère atteinte d'Alzheimer et les services sociaux et le procureur sont prévenus de la situation.
Faut-il qu'on prenne un avocat ou notre situation est elle perdue d'avance?
merci pour tous vos conseils