Valeur d'un bien après déduction des meubles et frais d'agence
Kistis
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 - 29 juin 2018 à 17:21
kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 - 29 juin 2018 à 17:21
A voir également:
- Valeur d'un bien après déduction des meubles et frais d'agence
- Pourcentage frais d'agence - - Achat-Vente
- Frais kilométrique 2024 - Guide
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- Frais repas impots 2024 - Guide
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3 août 2015 à 15:40
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bonjour
dans tous les cas au total la facture sera bien de 100.....
dans tous les cas au total la facture sera bien de 100.....
Kistis
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3 août 2015
3 août 2015 à 18:52
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Bon, d'après d'autres sources, ce n'est pas si simple : que pensez-vous de cette version toute autre et pourtant très logique ?
Si j'achète 95 au lieu de 100, je paie des taxes d'enregistrement sur 95 mais des émoluments notariés sur 95 d'un côté et 5 de l'autre. Or les émoluments diminuent proportionnellement avec la valeur du bien. Le pourcentage sur 5 étant plus élevé que sur 95, les taxes sont moins élevées mais les émoluments au final plus élevés. Je gagne très peu, le notaire gagne davantage.
De son côté, le vendeur paie bien une plus value sur 95, et non sur 100 : il est gagnant (s'il est taxé sur la plus value bien sûr).
La banque base son prêt sur une valeur de 95, et non de 100 : l'emprunt immobilier ne sert pas à acheter une vielle cuisinière et un vieux lave-linge, qui sont bien exclus. Mon dossier est donc impacté car mon apport se trouve minoré de la valeur des meubles.
Au moment de la vente seule l'administration fiscale est perdante, ce qui peu allumer un voyant chez eux et qui n'est jamais bon.
De mon côté, j'ai séparé une partie mobilier d'une partie immobilier : mon bien immobilier vaut donc 95, et non 100.
Si je revends 5 ans après, la valeur de mon bien immobilier n'englobera pas celui du mobilier devenu par ailleurs bien vieux et probablement parti à la déchetterie : il sera de 95 et non de 100. Je paierai donc bien la plus value que n'a pas payé mon vendeur, à 33% sur ma SCI, ce qui me rend largement perdant.
Il me semble que ce raisonnement se tient : l'Etat n'a pas pour habitude de faire des cadeaux.
Concernant les frais d'agence : pas d'autres versions concurrentes pour le moment, mais vous me permettrez de continuer à recouper les infos, tout en vous faisant part de mes recherches bien sûr.
Si j'achète 95 au lieu de 100, je paie des taxes d'enregistrement sur 95 mais des émoluments notariés sur 95 d'un côté et 5 de l'autre. Or les émoluments diminuent proportionnellement avec la valeur du bien. Le pourcentage sur 5 étant plus élevé que sur 95, les taxes sont moins élevées mais les émoluments au final plus élevés. Je gagne très peu, le notaire gagne davantage.
De son côté, le vendeur paie bien une plus value sur 95, et non sur 100 : il est gagnant (s'il est taxé sur la plus value bien sûr).
La banque base son prêt sur une valeur de 95, et non de 100 : l'emprunt immobilier ne sert pas à acheter une vielle cuisinière et un vieux lave-linge, qui sont bien exclus. Mon dossier est donc impacté car mon apport se trouve minoré de la valeur des meubles.
Au moment de la vente seule l'administration fiscale est perdante, ce qui peu allumer un voyant chez eux et qui n'est jamais bon.
De mon côté, j'ai séparé une partie mobilier d'une partie immobilier : mon bien immobilier vaut donc 95, et non 100.
Si je revends 5 ans après, la valeur de mon bien immobilier n'englobera pas celui du mobilier devenu par ailleurs bien vieux et probablement parti à la déchetterie : il sera de 95 et non de 100. Je paierai donc bien la plus value que n'a pas payé mon vendeur, à 33% sur ma SCI, ce qui me rend largement perdant.
Il me semble que ce raisonnement se tient : l'Etat n'a pas pour habitude de faire des cadeaux.
Concernant les frais d'agence : pas d'autres versions concurrentes pour le moment, mais vous me permettrez de continuer à recouper les infos, tout en vous faisant part de mes recherches bien sûr.
kasom
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3 août 2015 à 19:18
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intéressant mais long , vous vous compliquez inutilement la vie
je ne rentrerai pas dans vos calculs , effectivement j'ai simplifié car les frais de notaires sont effectivement séparés comme suit : environ 5 % pour l'état et 2 % pour le notaire, les 5 % sur la TOTALITE et les 2 % uniquement sur l'immobilier
d'où en général de grandes contorsions pour sortir du mobilier dans le but de faire baisser les frais de notaire avec au final une baisse bien moins importante qu'espérée )
Le pourcentage sur 5 étant plus élevé que sur 95, les taxes sont moins élevées mais les émoluments au final plus élevés. Je gagne très peu, le notaire gagne davantage.
non il prend ses émoulements sur 100 ; pas sur 95 puis sur 5 ....
( enfin j'en suis sûr à 95 % j'espère que Gasc verra ce post )
Pourquoi tenez vous à réduire le prix total d'achat ? que vous décomposiez ou pas , les meubles en feront toujours partie au final , vous aurez bien investi XXXXX dans l'achat
pourquoi vous ne pourriez pas déduire le mobilier lors du calcul de la plus value ?
vous allez bien déduire les éventuels travaux annexes ou autres achats pour la maison si vous la louez ? car si c'est votre résidence principale vous serez exonéré .....
je ne rentrerai pas dans vos calculs , effectivement j'ai simplifié car les frais de notaires sont effectivement séparés comme suit : environ 5 % pour l'état et 2 % pour le notaire, les 5 % sur la TOTALITE et les 2 % uniquement sur l'immobilier
d'où en général de grandes contorsions pour sortir du mobilier dans le but de faire baisser les frais de notaire avec au final une baisse bien moins importante qu'espérée )
Le pourcentage sur 5 étant plus élevé que sur 95, les taxes sont moins élevées mais les émoluments au final plus élevés. Je gagne très peu, le notaire gagne davantage.
non il prend ses émoulements sur 100 ; pas sur 95 puis sur 5 ....
( enfin j'en suis sûr à 95 % j'espère que Gasc verra ce post )
Pourquoi tenez vous à réduire le prix total d'achat ? que vous décomposiez ou pas , les meubles en feront toujours partie au final , vous aurez bien investi XXXXX dans l'achat
pourquoi vous ne pourriez pas déduire le mobilier lors du calcul de la plus value ?
vous allez bien déduire les éventuels travaux annexes ou autres achats pour la maison si vous la louez ? car si c'est votre résidence principale vous serez exonéré .....
Kistis
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3 août 2015 à 19:45
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Je veux éviter de réduire la valeur du bien car ma SCI est imposée à l'IS : donc pas de dégrèvement avec le temps et une plus-value taxée à 33 % (c'est absolument énorme, et qui sait à l'allure où les impôts augmentent si ce ne sera pas 60% dans 20 ans !!).
Par ailleurs, déduire les meubles réduit logiquement le pourcentage de mon apport auprès de la banque, ce que je veux éviter également.
Enfin, je préfère payer aujourd'hui que quand je serai retraité (qui sait de quoi sera fait demain ?) et je ne veux pas jouer avec l'administration, qui m'a déjà pris beaucoup alors que je ne sors jamais des rails (ma tête ne devait pas revenir à l'inspecteur qui a bidonné tout son rapport, mais c'est une autre histoire).
Si c'était ma résidence principale, achetée en nom propre, je déduirai bien sûr tout ce que je peux.
Je viens de voir que dans le cadre d'un achat via une SCI imposée à l'IS, les frais de notaire et d'agence peuvent au choix être inclus dans le coût d'acquisition de l'immobilisation ou être comptabilisés directement en charges. Une fois le choix réalisé, le bien sera entré dans la comptabilité à sa Valeur Nette Comptable (VNC).
En cas de revente, la plus-value est la différence entre le prix de vente et la VNC.
Donc si je résume après une après-midi de recherches : mon intérêt à long terme (en espérant que la valeur de mon bien va augmenter) est de ne pas déduire les meubles, de prendre à ma charge les frais d'agence (acquéreur donc) ce qui fait baisser les frais de notaire que j'inclue dans le cout d'acquisition, ce qui majore ma VNC à 100 + 7 (notaire).
Je peux aussi utiliser les charges pour réduire mon imposition actuelle si ma SCI est bénéficiaire et gagner, cette fois, à court terme.
Tout ce qui est visible sur le Net va dans le sens de : comment réduire mes frais aujourd'hui, tout de suite. Mais rien ne parle des conséquences : gagner 7% aujourd'hui, c'est peut-être perdre 20% demain (c'est le cas pour moi).
L'objectif de cette discussion est bien : comment gagner demain, en payant aujourd'hui si besoin.
Il y a si peu sur le Net dans ce sens que je trouve cette discussion vraiment intéressante !
Par ailleurs, déduire les meubles réduit logiquement le pourcentage de mon apport auprès de la banque, ce que je veux éviter également.
Enfin, je préfère payer aujourd'hui que quand je serai retraité (qui sait de quoi sera fait demain ?) et je ne veux pas jouer avec l'administration, qui m'a déjà pris beaucoup alors que je ne sors jamais des rails (ma tête ne devait pas revenir à l'inspecteur qui a bidonné tout son rapport, mais c'est une autre histoire).
Si c'était ma résidence principale, achetée en nom propre, je déduirai bien sûr tout ce que je peux.
Je viens de voir que dans le cadre d'un achat via une SCI imposée à l'IS, les frais de notaire et d'agence peuvent au choix être inclus dans le coût d'acquisition de l'immobilisation ou être comptabilisés directement en charges. Une fois le choix réalisé, le bien sera entré dans la comptabilité à sa Valeur Nette Comptable (VNC).
En cas de revente, la plus-value est la différence entre le prix de vente et la VNC.
Donc si je résume après une après-midi de recherches : mon intérêt à long terme (en espérant que la valeur de mon bien va augmenter) est de ne pas déduire les meubles, de prendre à ma charge les frais d'agence (acquéreur donc) ce qui fait baisser les frais de notaire que j'inclue dans le cout d'acquisition, ce qui majore ma VNC à 100 + 7 (notaire).
Je peux aussi utiliser les charges pour réduire mon imposition actuelle si ma SCI est bénéficiaire et gagner, cette fois, à court terme.
Tout ce qui est visible sur le Net va dans le sens de : comment réduire mes frais aujourd'hui, tout de suite. Mais rien ne parle des conséquences : gagner 7% aujourd'hui, c'est peut-être perdre 20% demain (c'est le cas pour moi).
L'objectif de cette discussion est bien : comment gagner demain, en payant aujourd'hui si besoin.
Il y a si peu sur le Net dans ce sens que je trouve cette discussion vraiment intéressante !
Bonsoir, moi aussi je me poses les mêmes questions et bien que le sujet date de 2015, je me retrouve sans réponses aujourd'hui et je n'ose pas demander conseil au notaire de peur de perdre la maison ni de voir avec le vendeur pour cette même raison. Mon cas est différent c'est pour un achat immobilier personnel, je suis acquéreur et je viens de signer un compromis de vente pour une maison que je vais payer au total 128000 euros dont 12000 euros de mobiliers et 5700 euros de frais d'agence.
Sur le compromis le prix de vente est 122300 dont 12000 euros de mobiliers, et en sus les 5700 euros pour l'agent au final je me demande sur quel montant sera calculé la plus value si on la revend est ce 122300 ou 110300 (- le mobilier)? Et du coup si c'est sur 110300 qu'on se base, cela veut dire que je perds d'entrée de jeu 17700 euros sur la plus value puisque j'ai acheté la maison 128000 fai
( au départ c'etait charge vendeur, puis l'agent m'a dit on fait charge acquéreur comme ça moins de frais de notaire plus une liste de mobilier que j'ai vu chez le notaire, pour être large on va dire que ça fait 1000 euros en moins de notaire que si on avait laissé à 128000 euros frais charge vendeur. Je me demande si du coup ça vaut le coup d'autant plus que notre apport que nous avons augmenté de 5000 euros donc au total 15000 ne nous servira plus a payer les frais de notaires et les frais de banques et idéalement bénéficier d'un taux plus avantageux: -0.3 nous a annoncé le courtier, mais à payer le mobilier, chose que l'on ne savait pas avant et sur lequel on a pas pu négocier. Voilà je me demande si on ne sera pas davantage léser si on laisse en l'état les choses, c'est mon premier achat et je me demande si l'agent n'a pas jouer sur le fait que j'y connaisse rien, car au départ on acheté un bien 128000 point puis de fil en aiguille j'ai l'impression qu'il fait tout pour faire baisser la facture de la plus value du vendeur, lui sera gagnant mais si on revend on sera perdant il me semble.
Alors ma question, est-il possible de faire un avenant pour supprimer le mobilier car cela ne changerait rien au prix de vente, faut-il le faire avant le délai de retractation du compromis de vente? Merci de m'avoir lu
Sur le compromis le prix de vente est 122300 dont 12000 euros de mobiliers, et en sus les 5700 euros pour l'agent au final je me demande sur quel montant sera calculé la plus value si on la revend est ce 122300 ou 110300 (- le mobilier)? Et du coup si c'est sur 110300 qu'on se base, cela veut dire que je perds d'entrée de jeu 17700 euros sur la plus value puisque j'ai acheté la maison 128000 fai
( au départ c'etait charge vendeur, puis l'agent m'a dit on fait charge acquéreur comme ça moins de frais de notaire plus une liste de mobilier que j'ai vu chez le notaire, pour être large on va dire que ça fait 1000 euros en moins de notaire que si on avait laissé à 128000 euros frais charge vendeur. Je me demande si du coup ça vaut le coup d'autant plus que notre apport que nous avons augmenté de 5000 euros donc au total 15000 ne nous servira plus a payer les frais de notaires et les frais de banques et idéalement bénéficier d'un taux plus avantageux: -0.3 nous a annoncé le courtier, mais à payer le mobilier, chose que l'on ne savait pas avant et sur lequel on a pas pu négocier. Voilà je me demande si on ne sera pas davantage léser si on laisse en l'état les choses, c'est mon premier achat et je me demande si l'agent n'a pas jouer sur le fait que j'y connaisse rien, car au départ on acheté un bien 128000 point puis de fil en aiguille j'ai l'impression qu'il fait tout pour faire baisser la facture de la plus value du vendeur, lui sera gagnant mais si on revend on sera perdant il me semble.
Alors ma question, est-il possible de faire un avenant pour supprimer le mobilier car cela ne changerait rien au prix de vente, faut-il le faire avant le délai de retractation du compromis de vente? Merci de m'avoir lu
kasom
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26 juin 2018 à 21:56
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bonjour
Il s'agit de votre résidence principale; il n'y pas de taxe sur la plus value à la revente
ce que je trouve surprenant c'est que les honoraires soient à votre charge : vous avez signé un mandat de recherche avec l'agence ? ils sont à la charge de l'acheteur sur le mandat ?
si oui après avoir signé un bon de visite ??
Il s'agit de votre résidence principale; il n'y pas de taxe sur la plus value à la revente
ce que je trouve surprenant c'est que les honoraires soient à votre charge : vous avez signé un mandat de recherche avec l'agence ? ils sont à la charge de l'acheteur sur le mandat ?
si oui après avoir signé un bon de visite ??
Bonjour kasom, merci de votre réponse,
non je n'ai pas signé de mandat de recherche, mais un bon de visite, l'agent a modifié le mandat du vendeur pour mettre finalement charge acquereur il nous a dit que ça nous ferait baisser les frais de notaire, que pour nous ça ne changerait rien puisque dans les 128000 euros, le vendeur devait lui reverser sa comission.
Si il n'y a pas d'impôts sur la plus value pour une résidence principale c'est géniale, il n'y a plus trop de questions à se poser, juste voir si ça passe au niveau des banques, et faire un avenant chez le notaire si ça ne passe pas?
non je n'ai pas signé de mandat de recherche, mais un bon de visite, l'agent a modifié le mandat du vendeur pour mettre finalement charge acquereur il nous a dit que ça nous ferait baisser les frais de notaire, que pour nous ça ne changerait rien puisque dans les 128000 euros, le vendeur devait lui reverser sa comission.
Si il n'y a pas d'impôts sur la plus value pour une résidence principale c'est géniale, il n'y a plus trop de questions à se poser, juste voir si ça passe au niveau des banques, et faire un avenant chez le notaire si ça ne passe pas?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
3 août 2015 à 17:22
Si j'optimise les déductions le bien vaut moins cher et je paye moins de frais de notaire. Je gagne à court terme.
Si je ne déduit rien, le bien vaut plus cher et je paye plus de frais de notaires, mais je paierai moins de plus-value à la revente : je gagne à long terme.
Ma plus grande interrogation est en réalité sur les frais d'agence dans le cas où ils sont payés par l'acquéreur : entrent-ils dans la facture totale du bien (100) où sont-ils séparés (95+5) ?
Parce que s'ils sont séparés, ça me semble quand même étrange de payer des "frais de notaire" dessus !
Par ailleurs, plus les déductions sont nombreuses plus elles entament la valeur du bien, ce qui peut impacter la qualité du dossier de financement.
D'où ma question : 5 ans plus tard, quel sera la plus value pour chacun des 3 cas ?
3 août 2015 à 17:49
cas 1 : 100 + frais de notaire sur 100
cas 2 : 100 + frais de notaire sur 95
cas 3 : 100 + frais de notaire sur 88 ( le plus bas donc plus value plus importante )
3 août 2015 à 17:58